Oppgjørsfirma i stedet for megler – hvem har ansvaret?

Hva et oppgjørsfirma svarer for

Et oppgjørsfirma er ikke det samme som en eiendomsmegler. Firmaet påtar seg bestemte oppgaver etter en avtale, for eksempel å motta kjøpesummen, betale ut til selgeren og sørge for at skjøtet blir sendt til tinglysing. Det de skal gjøre, står i oppdraget. Har du ikke lest det, er det første du bør gjøre.

Det firmaet svarer for, er å utføre oppdraget på forsvarlig måte. Sender de pengene til selgeren før skjøtet er levert til tinglysing, eller glemmer å be om dokumentene dere ble enige om, kan du ha et krav mot firmaet. Hvor langt ansvaret rekker, avgjøres av avtalen og av hva firmaet burde gjort.

Det er stor forskjell på firmaer. Noen har rutiner som ligner megleroppgjør. Andre overfører bare penger etter instruks. Spør derfor om hva firmaet faktisk gjør før du betaler.

Hva som fortsatt er selgerens ansvar

Selv om et firma gjør oppgjøret, er det selgeren som svarer for boligen. Feil ved boligen, som fukt, råte eller ulovlige tilbygg, er et forhold mellom deg og selgeren (avhendingslova kapittel 3 og 4). Oppgjørsfirmaet har normalt ikke ansvar for mangler som det ikke kjente til eller hadde plikt til å undersøke.

Salgsoppgave og opplysninger fra selgeren er også selgerens. Opplysninger i annonse og salgsprospekt som gis på vegne av selgeren, regnes som selgerens opplysninger (§ 3-8 første ledd). Har du kjøpt uten megler, mangler du dessuten den meglerrollen som ellers skal sørge for at begge parter får de opplysningene de har grunn til å regne med.

Det betyr at det oppgjørsfirmaet ikke gjør, ofte er noe du selv må sjekke. Se etter tilstandsrapport, egenerklæring og hva selgeren har opplyst før du signerer.

Meglerreglene og hva som gjelder for oppgjørsfirmaer

Eiendomsmeglingsloven pålegger megler som gjør oppgjøret å sørge for at kjøperen har fått rettsvern (sikring mot andre som gjør krav på boligen) før kjøpesummen brukes på vegne av selgeren (eiendomsmeglingsloven § 6-10 tredje ledd). Det er en beskyttelse du får når megler har oppgjøret. Meglerforetak må også være tilsluttet en godkjent tvisteløsningsordning og stille sikkerhet for ansvaret sitt.

Om et oppgjørsfirma som ikke er megler, er bundet av de samme reglene, avhenger av hva slags virksomhet firmaet har og hva dere har avtalt. Det er vedtatt endringer i eiendomsmeglingsloven § 6-10 som trer i kraft når Kongen bestemmer det, så bildet kan endre seg.

Spør firmaet direkte om de stiller sikkerhet, om de er tilsluttet en klageordning og om de har ansvarsforsikring. Få svaret skriftlig.

Slik gikk det for Karin

Karin kjøpte en leilighet privat og ble enig med selgeren om å bruke et oppgjørsfirma som selgeren hadde funnet på nettet. Karin overførte 3,1 millioner kroner til firmaets konto en fredag. Mandagen etter oppdaget hun at firmaet hadde betalt ut til selgeren og fjernet pantet før skjøtet var sendt til tinglysing.

Karin ble redd for at selgeren kunne selge videre eller at kreditorer kunne gå på leiligheten. Hun ba firmaet forklare hvorfor pengene var utbetalt. Firmaet svarte at oppdraget deres var å overføre pengene når kjøpekontrakten var signert, og at skjøtet var selgerens og hennes ansvar.

Skjøtet ble sendt inn to dager senere og registrert uten innsigelser. Karin krevde erstatning for uroen, men kravet falt, for hun hadde ikke tapt penger. Hun hadde likevel lært at oppdragsavtalen må avtale hvem som sender skjøtet og når pengene utbetales.

Slik sikrer du deg før pengene går ut

Betal ikke hele kjøpesummen til selgeren før du har fått hjemmel eller overtatt boligen. Har du betalt uten å ha fått skjøte eller nøkler, har du panterett i eiendommen for kravet om å få pengene tilbake (avhendingslova § 2-9). Det hjelper, men det er en nødløsning.

Avtal skriftlig at pengene først utbetales til selgeren når skjøtet er signert, levert til tinglysing og eventuelle pant er slettet. Kjøperen bærer dokumentavgift og tinglysingsgebyr, og selgeren bærer kostnadene ved å gjøre eiendommen klar for salg. Hvem som betaler oppgjørsfirmaet, bør også stå i avtalen.

Har oppgjøret gått galt, og pengene er utbetalt uten at du har fått skjøtet, kan du lese mer i oppgjøret gikk ikke via megler og pengene er borte. Er avtalen inngått på SMS, hjelper bud og aksept på SMS uten megler deg å vurdere om avtalen er gyldig. Pilaren om å kjøpe bolig uten megler når det går galt viser flere fallgruver. Har du også kjøpt uten rapport, se privat salg på Finn uten tilstandsrapport.

Kort oppsummert

• Et oppgjørsfirma svarer for oppdraget det har påtatt seg, og ikke for feil ved boligen.
• Reglene om at megler skal sikre rettsvern før utbetaling, gjelder megler, ikke automatisk et oppgjørsfirma.
• Les oppdragsavtalen med oppgjørsfirmaet, og få skriftlig svar på hva det ansvarer for.
• Betal ikke ut til selgeren før skjøtet er levert til tinglysing.
• Feil ved boligen tar du opp med selgeren, ikke med oppgjørsfirmaet.