Oppgjøret ved boligkjøp: hvordan pengene går fra kjøper til selger

Slik fungerer oppgjør ved boligkjøp, og hvem som gjør hva

Oppgjøret er den delen av boligkjøpet der pengene og eiendomsretten bytter hender. Det skjer i praksis gjennom megleren. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-10 skal megleren, med mindre kjøper og selger ønsker noe annet, sørge for å utferdige og tinglyse skjøte, utferdige andre dokumenter som hører til handelen og gjennomføre det økonomiske oppgjøret. Loven regner også selve oppgjøret som en del av eiendomsmegling.

Ellers er flere parter inne i bildet. Kjøperens bank utbetaler lånet og får pant i boligen. Selgerens bank får innfridd sitt lån og frigir sitt pant. Statens kartverk registrerer skjøtet og pantene i grunnboken (tinglysing). Megleren holder trådene sammen og passer på at ingen får penger eller dokumenter for tidlig.

Kjøpesummen går via klientkontoen

Pengene betales ikke rett til selgeren. De går først til en klientkonto hos megleren. Klientmidler skal etter eiendomsmeglingsloven § 3-2 holdes adskilt fra meglerforetakets egne penger, og de tilhører den som har betalt dem inn, til de er brukt slik det er avtalt. Kjøpesummen er altså ikke meglerforetakets egne penger.

Kjøperen betaler normalt inn egenkapitalen selv, mens banken utbetaler lånet til samme konto. Hvor mye som skal inn og når, står i kjøpekontrakten og i oppgjørsbrevet fra megleren.

Selgerens lån og pant

Er det pant i boligen fra før, må det ryddes bort. Selgerens bank får normalt innfridd lånet direkte fra kjøpesummen, og selgeren får beskjed om hvor mye som står igjen. Etter innfrielsen slettes pantet i grunnboken. Dette er en av grunnene til at pengene ikke går til selgeren før megleren har kontrollert at alt henger sammen.

Ligger det heftelser i grunnboken som ikke er avtalt, må de ryddes bort før oppgjøret kan gjennomføres, eller tas med i oppgjøret hvis kjøperen har akseptert dem.

Rettsvern for kjøperen før selgeren får pengene

Kjernen i oppgjøret står i § 6-10 tredje ledd: megler som forestår oppgjør skal sørge for at kjøperen har fått rettsvern for ervervet før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren. Rettsvern betyr her at kjøperens rett til eiendommen er sikret mot andre som kunne gjort krav på den. Det oppnås ved tinglysing av skjøtet, jf. tinglysingsloven § 20, der den som registrerer først, går foran ved en konflikt.

Departementet kan gi unntak i forskrift. I forskrift om eiendomsmegling § 6-5 står det blant annet at megleren kan fravike regelen når kjøper og selger har avtalt det og forhold på kjøperens side hindrer at rettsvern blir etablert innen rimelig tid. Forskriften sier også at regelen ikke er til hinder for at kjøperen får oppfylt vilkår om hjemmelsdokument uten tinglysing. Dette er unntak, og hovedregelen er at selgeren ikke får pengene før rettsvernet er på plass.

Overtakelse og oppgjør er to ulike ting

Overtakelsen er dagen kjøperen får bruken av boligen, mens oppgjøret er pengene og skjøtet. De to skjer ofte tett på hverandre, men de er ikke det samme. Etter avhendingslova § 2-3 kan kjøperen kreve skjøte når han har oppfylt sine plikter etter avtalen, og på samme vilkår kreve å overta bruken ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende. Kontrakten har som regel en egen overtakelsesdato, og da gjelder den.

Fra overtakelsen går risikoen for boligen over til kjøperen, og kjøperen bærer driftskostnadene. Det er derfor kjøperen bør ha forsikringen i orden fra dagen. Selgeren har retten til avkastningen og bærer kostnadene frem til samme tidspunkt, jf. avhendingslova § 2-5.

Kontroller megleren må gjøre

Oppgjøret er også en kontrollsak. Megleren skal kontrollere finansieringen til budgiveren før handel sluttes, og etter hvitvaskingsloven § 15 tredje ledd skal en eiendomsmegler før oppgjør gjennomføre kundetiltak også overfor motparten til sin oppdragsgiver. Kjøperen kan derfor bli bedt om å dokumentere hvor egenkapitalen kommer fra. Selgeren kan bli bedt om dokumentasjon på eierforholdet og identitet.

Er det noe som ikke stemmer, kan megleren holde oppgjøret tilbake til det er avklart. Det kan føre til forsinkelser, så svar på henvendelser fra megleren raskt.

Avgifter, utbetaling og kostnader

Kjøperen betaler dokumentavgift, som er 2,5 prosent av eiendommens verdi ved tinglysing av skjøte på selveid bolig, og tinglysingsgebyr. Det følger av avhendingslova § 2-6 tredje ledd at kjøperen bærer slike kostnader. Avgiften betales i forbindelse med tinglysingen, og megleren som bistår med tinglysing, er etter dokumentavgiftsloven § 6 ansvarlig overfor avgiftsmyndigheten sammen med kjøperen. Derfor ber megleren om at beløpet kommer inn sammen med egenkapitalen. Salg av andel i borettslag gir normalt ikke dokumentavgift.

Utbetalingen og oppgjørsoppstillingen

Når skjøtet og kjøperens pant er tinglyst i grunnboken og vilkårene i kontrakten er oppfylt, utbetaler megleren til selgeren og til selgerens bank. Straks oppgjøret er gjennomført, skal foretaket sende kjøper og selger en oppgjørsoppstilling med alle transaksjoner og tidspunktene for dem, jf. forskrift om eiendomsmegling § 3-13. Kjøper og selger kan også senere be om å få oppstillingen. Les den nøye. Det er her du ser om alle beløp stemmer med kontrakten.

Hvis noe stopper opp

Betaler kjøperen ikke i tide, kan selgeren etter avhendingslova kreve renter og erstatning for rentetap, og i alvorlige tilfeller heve avtalen etter å ha satt en rimelig tilleggsfrist. Står det en uavklart heftelse i grunnboken eller mangler et dokument, venter megleren med utbetalingen. Er dere uenige om oppgjøret, kan du klage på megleren til den tvisteløsningsordningen foretaket er tilsluttet, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-10. Er det uenighet om hva som skal trekkes fra utbetalingen til selgeren, for eksempel meglerens vederlag, er det oppgjørsoppstillingen og kontrakten som viser hva som er avtalt. Megleren kan etter eiendomsmeglingsloven § 7-4 bare dekke sitt krav på vederlag i klientmidler som tilhører oppdragsgiveren hvis oppdragsgiveren har samtykket til det etter at handelen kom i stand.

Kort oppsummert

• Oppgjør ved boligkjøp gjennomføres vanligvis av megleren. Pengene går via klientkontoen, som er skilt fra meglerens egne penger.
• Megleren skal sørge for kjøperens rettsvern før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren, med snevre unntak i forskriften.
• Selgerens lån innfris fra kjøpesummen, og pantet slettes.
• Kjøperen betaler dokumentavgift og tinglysingsgebyr, og begge får en oppgjørsoppstilling.