Hvordan et blancoskjøte fungerer og hvorfor det oppstod
Tanken bak et blancoskjøte er enkel, men problematisk: ved å la feltet for kjøpers navn stå tomt på et skjøte, kan den som sitter med skjøtet i praksis videreselge eiendommen til en tredjepart uten at det noensinne tinglyses en overføring til det opprinnelige mellomleddet. På den måten unngår man å betale dokumentavgift to ganger — én gang ved det første salget og én gang ved videresalget — fordi bare den siste, endelige kjøperen noensinne fylles inn og tinglyses som eier. Dette var mer utbredt tidligere, særlig i situasjoner der en eiendom skiftet hender raskt, for eksempel ved videresalg like etter kjøp. Et typisk eksempel var en mellommann som kjøpte en eiendom med sikte på å selge den videre kort tid etter, og som ønsket å unngå å betale dokumentavgift for begge trinnene i kjeden. I dag er praksisen langt mer problematisk å gjennomføre og langt mer risikabel å delta i, både fordi tinglysingsmyndighetene har blitt strengere med å godta uklare eierforhold, og fordi hele poenget med ordningen — å omgå en avgiftsutløsende transaksjon — ligger tett opptil det regelverket faktisk er ment å forhindre.
Hvorfor det kommer i konflikt med regelverket
Et blancoskjøte skaper en periode der det reelle eierskapet til eiendommen ikke stemmer overens med hva som er tinglyst, eller der eiendommen i praksis ikke er tinglyst i det hele tatt før det endelige navnet fylles inn. Dette bryter med noe av selve formålet med tinglysingssystemet, som skal gi notoritet og klarhet om hvem som faktisk eier en eiendom til enhver tid. I tillegg kan et blancoskjøte fremstå som et forsøk på å omgå dokumentavgiften ved mellomliggende salg, noe som kan rammes av regelverket rundt avgiftsomgåelse. Siden blancoskjøter innebærer at eierskapet til en betydelig verdi som fast eiendom kan flyttes uten at det til enhver tid er klart og sporbart hvem som faktisk står bak transaksjonen, kan ordningen også komme i konflikt med hvitvaskingsregelverket, som nettopp krever notoritet og sporbarhet i eiendomstransaksjoner for å forhindre at eiendom brukes til å hvitvaske utbytte fra straffbare forhold. Dette henger sammen med at eiendomsmeglere og banker som er involvert i en bolighandel, i utgangspunktet har plikt til å kunne identifisere de reelle partene i en transaksjon — noe som blir vanskelig dersom kjøperfeltet på skjøtet står tomt over tid.
Hva Einar bør gjøre dersom han støter på et blancoskjøte
Dersom Einar kommer over et blancoskjøte i forbindelse med en eiendomshandel — enten som kjøper, selger eller mellomledd — bør han være tydelig skeptisk og undersøke bakgrunnen nøye. Han bør spørre konkret hvorfor skjøtet ikke er fylt ut med kjøpers navn, og be om at eiendommen tinglyses på riktig eier på ordinært vis før han selv går videre i prosessen. Et blancoskjøte bør aldri aksepteres som en del av en ordinær boligtransaksjon uten at en advokat har vurdert bakgrunnen og eventuelle konsekvenser. Dersom Einar selv blir tilbudt å stå som et slikt mellomledd — altså å la sitt eget navn stå ute av skjøtet for å legge til rette for et raskt videresalg — bør han være ekstra forsiktig, siden han i så fall selv kan bli trukket inn i en uklar eierskapskjede uten selv å ha full kontroll på hva som skjer videre med eiendommen. Han bør også vurdere å ta direkte kontakt med Kartverket dersom han er i tvil om et konkret skjøte er gyldig utfylt, for å få en avklaring før han signerer noe eller betaler noe som helst i forbindelse med handelen.
Trygg alternativ fremgangsmåte
Dersom formålet er å videreselge en eiendom raskt, finnes det lovlige måter å strukturere dette på, for eksempel gjennom betingede kjøpekontrakter eller ved å avklare avgiftsspørsmålet direkte med Kartverket og skattemyndighetene i forkant. Det trygge alternativet er alltid å sørge for at hvert reelt eierskifte tinglyses fortløpende med riktig navn på kjøper, selv om det innebærer at dokumentavgift må betales ved hvert trinn. Denne kostnaden er liten sammenlignet med den juridiske og økonomiske risikoen et blancoskjøte kan medføre. En annen mulighet, dersom Einar for eksempel selv ønsker å kjøpe en eiendom med sikte på raskt videresalg, er å være åpen om planen overfor både selger og eventuell ny kjøper fra starten, slik at alle parter innretter seg etter at det vil bli to separate, fullt tinglyste transaksjoner. Selv om dette kan virke tyngre og dyrere på kort sikt, unngår Einar dermed enhver tvil om eierskap underveis, og slipper risikoen for at en useriøs konstruksjon senere blir gjenstand for gransking fra Kartverket eller andre myndigheter.
Kort oppsummert: - Et blancoskjøte har kjøpers navn ufylt, og ble historisk brukt for å unngå dobbel dokumentavgift ved videresalg. - Praksisen skaper uklarhet om reelt eierskap og bryter med formålet bak tinglysingssystemet. - Blancoskjøter kan komme i konflikt med hvitvaskingsregelverket, som krever sporbarhet i eiendomstransaksjoner. - Vær skeptisk til blancoskjøter og sørg for at hvert eierskifte tinglyses fortløpende med riktig kjøpernavn. - Vurder heller lovlige alternativer, som betingede kjøpekontrakter, dersom målet er raskt videresalg.