Arv eller gave – hvorfor dokumentavgiften blir ulik for boligen

Fritaket gjelder bare den ideelle arveandelen

Dør Mohammed, og leiligheten går i arv til sønnen etter arvelovens alminnelige regler, kan tinglysingen av eierskiftet skje med helt eller delvis fritak for dokumentavgift. Fritaket gjelder likevel bare den ideelle arveandelen sønnen har krav på. Arver han for eksempel halvparten av leiligheten sammen med en søster, er det den halvparten fritaket dekker, ikke hele eiendommen dersom han senere kjøper ut søsterens andel. Kjøper han ut søsteren, er det et ordinært salg av hennes del, og den delen av avgiften kommer i tillegg, uavhengig av at han selv arvet resten avgiftsfritt.

Regelen henger sammen med selve poenget med arv: loven bestemmer allerede hvem som har krav på hva, og da gir det lite mening å avgiftsbelegge en overføring ingen egentlig valgte fritt. En gave, derimot, er et valg giveren tar der og da, og det er nettopp dette valget avgiften er knyttet til, ikke overføringen av eiendom som sådan.

Gave i live: full dokumentavgift på 2,5 prosent

Velger Mohammed i stedet å overføre leiligheten til sønnen mens han lever, regnes det som en gave, og da gjelder ingen av fritaksreglene for arv. Sønnen må betale ordinær dokumentavgift på 2,5 prosent av eiendommens verdi når overføringen tinglyses hos Kartverket, akkurat som ved et vanlig boligkjøp. På en leilighet verdt fire millioner kroner utgjør det 100 000 kroner i avgift alene, penger som ikke kommer tilbake uansett hva som senere skjer med eiendommen. Dette gjelder selv om Mohammed ikke får noe betalt for leiligheten i det hele tatt, og selv om han bare ønsker å hjelpe sønnen inn på boligmarkedet noen år tidligere enn han ellers ville klart selv.

Er overføringen et gavesalg fremfor en ren gave, beregnes avgiften likevel av eiendommens fulle markedsverdi, ikke av den lavere prisen sønnen faktisk betaler. Det er en forskjell mange familier ikke er klar over før de allerede har signert kontrakten, og det gjør avgiften relativt sett høyere jo billigere sønnen får kjøpe leiligheten.

Uskiftet bo: hva skjer med avgiften når det siste skiftet kommer

Sitter Mohammeds kone i uskifte etter at han er borte, utsettes selve arveoppgjøret, men det endrer ikke prinsippet: når uskifteboet en dag skal skiftes og leiligheten går videre til barna, gjelder de samme fritaksreglene for den arven de da mottar. Se hva betyr uskifte for hvordan denne mellomfasen fungerer i praksis, og hvorfor selve skiftetidspunktet kan komme mange år etter dødsfallet.

I mellomtiden er det fortsatt Mohammeds kone som eier leiligheten i praksis, og hun kan i utgangspunktet velge å selge den, flytte, eller gi den videre selv, innenfor de rammene uskifteloven setter for hvor mye hun kan disponere over uten samtykke fra arvingene. Bestemmer hun seg for å gi leiligheten videre til sønnen mens hun selv sitter i uskifte, er det fortsatt en gave i live, med samme dokumentavgift på 2,5 prosent som om Mohammed selv hadde gjort det.

Rekkefølgen som kan spare avgift lovlig

Familier som planlegger et generasjonsskifte tidlig, kan derfor spare betydelige beløp i dokumentavgift ved å la overføringen skje som arv fremfor som gave, forutsatt at de uansett var innstilt på å vente. Det er ingen snarvei eller et smutthull i regelverket - det er selve regelverket som skiller mellom de to formene for overføring, og det er fullt lovlig å planlegge etter hvilken av dem familien uansett hadde tenkt å bruke. Ønsker familien likevel å gjennomføre overføringen mens Mohammed lever, av andre grunner enn avgiften, er 2,5 prosent i det minste en kjent og forutsigbar kostnad å regne inn i beslutningen. Se også hytta til neste generasjon mens du lever for de samme avveiningene anvendt på en fritidsbolig fremfor en leilighet.

Mohammed bør uansett skille denne vurderingen fra selve testamentet sitt. Å vente med overføringen til han er borte, sparer avgift, men det krever samtidig at fordelingen mellom eventuelle søsken er avklart på forhånd, slik at ingen blir overrasket over hvem som faktisk arver leiligheten den dagen boet gjøres opp. Et testament som er tydelig på dette punktet, koster langt mindre å sette opp enn avgiften familien kan spare ved å vente.

Kort oppsummert

• Dokumentavgift arv gave-forskjellen handler om tidspunktet for overføringen, ikke om skatt på selve gevinsten.
• Arv etter arvelovens alminnelige regler kan gi helt eller delvis fritak for dokumentavgift, men bare for den ideelle arveandelen.
• En gave i live utløser alltid ordinær dokumentavgift på 2,5 prosent av eiendommens fulle verdi.
• Uskifte utsetter selve skiftet, men endrer ikke hvilke fritaksregler som gjelder når boet en dag faktisk skiftes.
• Beslutningen om å vente til arv eller overføre som gave nå bør bygge på familiens egen situasjon, ikke bare avgiften alene.