Oljetank i borettslag eller sameie – hvem har ansvaret?

Hvem har ansvaret for oljetanken i sameie og borettslag

En tank som forsyner hele bygningen med fyringsolje, er en felles installasjon. I sameie skal sameiet holde fellesarealene, bygningen og felles installasjoner forsvarlig vedlike. I borettslag har laget ansvar for tak, bjelkelag, bærende konstruksjoner og felles rør og ledninger, med mindre vedtektene sier noe annet. Der tanken er plassert i bakken utenfor bygget, er det derfor som utgangspunkt laget eller sameiet som står bak den.

Du som seksjonseier eller andelseier har ansvar for din egen bruksenhet. Det gjelder blant annet rør og ledninger i leiligheten og sikringsskapet fra og med første hovedsikring. Ligger en liten tank i kjelleren din bruksenhet eller i en bod som hører til den, kan det bli et spørsmål om den er din. Vedtektene og seksjoneringen avgjør. Les dem før du trekker noen slutninger.

Den økonomiske siden følger et eget spor. Tankeieren er som hovedregel økonomisk ansvarlig for opprydding og skader ved lekkasje, både på egen og andres eiendom. Den som eier fast eiendom som forårsaker forurensningsskade, er ansvarlig uten egen skyld hvis eieren også bruker eller har eiendommen. I et sameie eller borettslag blir følgen at regningen havner i fellesskapet og fordeles slik vedtektene bestemmer.

Hva forskriften krever av tanker

Reglene om nedgravde tanker gjelder tanker som kan romme mer enn 3200 liter olje. Kommunen kan bestemme at de også skal gjelde mindre tanker. Tanker som permanent tas ut av bruk, skal tømmes og graves opp. Kommunen kan i særlige tilfeller tillate at tanken rengjøres og fylles med sand, grus eller lignende i stedet. Tanker som midlertidig er ute av bruk, skal tømmes og sikres mot påfylling.

Den ansvarlige for en nedgravd tank skal melde den skriftlig til kommunen, og også melde når den tas ut av bruk. En enkeltbunnet ståltank skal kontrolleres første gang etter 15 år og deretter hvert femte år. Kommunen er forurensningsmyndighet, også der den ikke har lokal forskrift.

Samtidig er det forbudt å bruke fyringsolje og fyringsparafin til oppvarming av bygninger, og forbudet gjelder siden 1.1.2020. Fritidsboliger er unntatt. Har borettslaget eller sameiet fortsatt en tank som ikke er i bruk, er poenget derfor ofte at den skal fjernes eller sikres, og ikke fylles på.

Slik gikk det for Marek

Marek kjøpte en andel i et borettslag på begynnelsen av året. Salgsoppgaven og egenerklæringen nevnte ikke oljetank. På generalforsamlingen i mai la styret fram at en gammel tank i bakken bak blokka måtte tømmes og graves opp, fordi kommunen hadde bedt om en oversikt over tanker i området.

Marek skrev til selgeren og mente han burde ha fått vite om tanken. Selgeren svarte at tanken var en del av fellesanleggene, at han verken eide eller brukte den, og at borettslagets årsberetning hadde omtalt at tanken var ute av bruk. Marek kunne ikke vise at selgeren hadde noe å opplyse ut over det borettslaget selv hadde gjort kjent. Kravet mot selgeren falt. Kostnaden ble tatt av borettslaget og fordelt etter vedtektene, slik den ville blitt uansett hvem som eide andelen.

Slik vurderer du kravet mot selgeren

Avhendingslova (loven om salg av bolig) gjelder også ved salg av andel i borettslag. Manglende opplysninger er en mangel hvis selgeren kjente til forholdet eller burde ha kjent til det, og du hadde grunn til å regne med å få vite det. Det må kunne antas at det påvirket avtalen. Du må selv sannsynliggjøre at det er en mangel.

Hører tanken ikke til din egen bruksenhet, men til fellesskapet, er det ikke sikkert at det er noe å opplyse om fra selgerens side, med mindre han visste at tanken lekker eller at det var planlagt store arbeider. Forhold som går tydelig fram av tilstandsrapporten eller andre dokumenter du fikk mulighet til å lese, regnes som kjent for deg.

Les årsberetningen, vedtektene og styrets protokoller før du byr, for der kan det stå at tanken skal fjernes. Har selgeren gitt uriktige opplysninger om tanken, kan det uansett være en mangel, og da kan du kreve prisavslag eller erstatning innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet.

Selgeren har rett til å rette en mangel hvis han tilbyr det, men i en fellestank er det sjelden noe han kan gjøre selv. Se saken om nedgravd oljetank funnet etter kjøp for kravene og fristene. Kostnadene er behandlet i spørsmålet om hva det koster å fjerne en nedgravd oljetank. Har selgeren oppgitt feil om tank i egenerklæringen, se saken om selger som krysset nei på oljetank. Kommer det lekkasje, er oljelekkasje i grunnen neste sak. Og hva forskjellen på boligformene betyr, står i spørsmålet om borettslag og sameie.

Kort oppsummert

• Ansvaret for en oljetank i borettslag eller sameie ligger normalt hos fellesskapet når tanken er felles installasjon.
• Om en tank hører til din egen bruksenhet, avgjøres av vedtektene og seksjoneringen.
• Tanker over 3200 liter må tømmes og graves opp når de tas ut av bruk, og de skal meldes til kommunen.
• Kravet mot selgeren avhenger av hva han visste og hva salgsdokumentene og årsberetningen sa.