Nytt utested ved leiligheten: derfor er det sjelden en mangel

Hvorfor et nytt utested sjelden er en mangel

Du flyttet inn i en rolig gate. Et halvt år senere åpner det en bar i bygget ved siden av, med uteservering og kø på kvelden. Spørsmålet er om det er en mangel som gir deg krav på avslag.

Normalt er svaret nei. Det er tre grunner til det.

For det første vurderer loven om en bolig har en mangel ut fra forholdene på tidspunktet for overleveringen. Det står i husleieloven § 2-7. Det som kom til etter at du overtok, er ikke en mangel i lovens forstand bare fordi det har gjort boligen mindre hyggelig.

For det andre gjelder utleiers plikt etter husleieloven § 5-2 ro og orden i eiendommen. Støy fra en nabo som utleier ikke styrer, faller utenfor. Utleier kan ikke gi bar-eieren i naboens hus ordre om å senke lyden.

For det tredje har utleier ikke lovet at området skal være uendret. Utleier svarer for boligens tilstand og for sin egen oppførsel, ikke for byen rundt.

Når du likevel kan ha et krav

Hovedregelen har unntak. Tre situasjoner kan gi deg et krav:

• Utleier visste om planene og sa ikke fra. Visste utleier ved avtaleinngåelsen at utestedet var på vei, og du hadde grunn til å regne med å få vite det, kan det være en mangel etter § 2-4 om manglende opplysninger.
• Utleier ga uriktige opplysninger. Hvis annonsen eller utleier påsto at gata var stille, og dette virket inn på avtalen, kan det være en mangel etter § 2-3.
• Utestedet ligger i samme bygg eller eiendom. Da gjelder plikten til å holde ro og orden, og utleier kan måtte gripe inn mot bråket. Det er egen sak, som er behandlet under utested i første etasje.

Det siste punktet er viktig. Er utestedet leietaker hos samme utleier, kan utleier ha rett til å kreve at det blir ro. Og utleier som ikke gjør noe, kan måtte gi avslag etter husleieloven § 5-7.

Hva du kan gjøre i stedet

Når utleier ikke er ansvarlig, finnes andre veier:

1. Klag til kommunen. Skjenkebevilling, åpningstider og støy fra utesteder er et offentligrettslig spørsmål, og kommunen kan sette vilkår.
2. Snakk med utestedet. Mange er villige til å senke lyden eller flytte uteserveringen tidligere.
3. Kontakt politiet ved ulovlig støy eller uro om natten.
4. Si opp leieavtalen. Er avtalen tidsbestemt, er du bundet til slutten, med mindre kontrakten sier annet. Er den tidsubestemt, gjelder vanlig oppsigelsesfrist for leietaker.
5. Forhandle med utleier. Utleier kan være villig til å gi avslag eller avslutte avtalen tidligere, selv uten plikt til det.

Meld i alle tilfeller fra til utleier hvis du mener han har holdt tilbake opplysninger, slik at kravet ikke går tapt etter husleieloven § 2-8.

Når støyen er en del av stedet fra før

Støy fra et område der du bodde med åpne øyne, kan ikke gjøres gjeldende som mangel. Det du kjente til eller måtte kjenne til da du tegnet kontrakt, gir ikke krav. Har du leid en leilighet ved en bar, må du regne med bar-støy.

Ved siden av dette er det vanlig at et område endrer seg. Nye bygg, nye butikker og nye utesteder er en del av byen. Husleieloven gir leietaker rett til mangelskrav mot utleier, ikke rett til et uforandret nabolag.

Kort oppsummert

• Et nytt utested ved leiligheten er sjelden en mangel, fordi mangelen vurderes ut fra forholdene ved overleveringen og utleiers ansvar gjelder eiendommen.
• Du kan ha krav hvis utleier har holdt tilbake kjente opplysninger eller gitt feil opplysninger.
• Ligger utestedet i samme bygg, må utleier holde ro og orden.
• Ellers kan du klage til kommunen, forhandle med utleier eller si opp avtalen etter vanlige regler.
• Meld fra til utleier tidlig, så du ikke mister retten din.