Støy fra restaurant eller utested i første etasje

Hva du kunne forvente av en bolig over et utested

Etter avhendingslova § 3-2 første ledd har eiendommen en mangel hvis den ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand. En leilighet i et sentrumsbygg med publikumslokale i første etasje har en annen normalstandard enn en bolig i et rent boligstrøk. Kjøper du over en restaurant, må du regne med matlukt, varelevering og mennesker som går ut og inn.

Det er likevel en grense. Det er noe annet at det klirrer i kjøkkenet til stengetid enn at musikken kjennes i sengen hver helg til klokka tre. Grannelova § 2 sier at ingen må sette i verk noe som er urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for naboeiendommen, og at det avgjørende blant annet er hva som er vanlig på stedet. Støy som er vanlig for et bygg med utesteder, vil tåles lettere enn støy som overstiger det.

Selgerens opplysningsplikt om støyen

Kjente selgeren til støyproblemet, kan § 3-7 gi deg en mangel. Da må selgeren ha visst eller burde ha visst om forholdet, du må ha hatt grunn til å regne med å få vite det, og manglende opplysning må ha virket inn på avtalen. Høyesterett har sagt at forhold hos naboen og naboens virksomhet kan omfattes, men at forholdet må ha en faktisk og reell innvirkning på boligen (HR-2022-1322-A). Selgerens kunnskap er derfor det viktigste å kartlegge.

Har selgeren klaget skriftlig til utestedet, til sameiet eller til kommunen, er det tydelige spor. Har det vært flere tilfeller der naboer i bygget har tatt opp støyen på årsmøtet, er det også noe selgeren neppe har unngått å få med seg.

Slik gikk det for Elin

Elin kjøpte en toroms leilighet i andre etasje over en restaurant. Salgsoppgaven skrev at leiligheten lå «sentralt og livlig». På visning en tirsdag ettermiddag var restauranten stille. Etter innflytting oppdaget hun at lokalet holdt DJ-kvelder to ganger i uka, med bass som satte i gang lampene i stuen.

Elin fant ut at selgeren hadde sendt to e-poster til sameiets styre om støy fra første etasje. Hun sendte et skriftlig krav om prisavslag og la ved e-postene. Selgeren svarte først at han hadde levd godt med det, men trakk seg da han så at han selv hadde skrevet om «uholdbar støy». Saken endte med at partene ble enige om et prisavslag, og Elin brukte pengene på tyngre vinduer.

Slik dokumenterer du støyen

Støy lar seg vanskelig bevise i ettertid, så samle bevis mens den pågår:

• en støylogg med dato, klokkeslett og varighet
• lydopptak og måling, gjerne over flere kvelder
• e-poster og protokoller fra styret som viser at andre har klaget
• eventuelle svar fra utestedet, sameiet eller kommunen

Husk at du må sannsynliggjøre at det er en mangel. Selgeren skal ikke bevise at støyen er innenfor det normale.

Hva salgsoppgaven og sameiet har å si

Har salgsoppgaven eller annonsen konkrete opplysninger, for eksempel «stille og rolig bakgård», kan § 3-8 komme inn dersom boligen ikke svarer til dem. Vage formuleringer som «livlig og sentralt» gir sjelden krav. Kjente du støyen fra før, eller sto det tydelig i salgsdokumentene, kan du ikke bruke det som mangel senere (§ 3-10).

I et sameie eller borettslag er det reglene der som styrer hva lokalet kan brukes til. I eierseksjonsloven er hovedregelen at bruksenheter bare kan brukes i samsvar med formålet. En endring av bruk krever reseksjonering. Ved endring fra bolig til næring kreves som regel søknad og tillatelse etter plan- og bygningsloven. Hvis utestedet bryter reglene, er det en sak mellom deg, sameiet og kommunen, og det styrker et krav mot selgeren bare hvis han visste om det.

Andre støykilder er behandlet i naboen spiller høy musikk hver natt og trafikkstøyen er langt verre enn på visning. Hvor mye støy du må tåle av en nabo, står i hvor mye støy må jeg tåle fra naboen. Resten av reglene ligger i pilaren om naboproblemer du ikke fikk vite om før kjøpet.

Kort oppsummert

• Støy fra utested i første etasje er en mangel bare når den går ut over det du hadde grunn til å forvente.
• Selgerens kunnskap om støyen, for eksempel gjennom klager, er ofte avgjørende.
• Vage ord som «livlig» i annonsen gir sjelden krav, men konkrete løfter om ro kan gjøre det.
• Dokumenter støyen med logg, opptak og andres klager.
• Ved støy fra utested er både du og selgeren bundet av reglene i sameiet og av plan- og bygningsloven.