Anleggsstøy i flere år fremover ble ikke nevnt

Hva selgeren og megleren måtte fortelle

Etter avhendingslova § 3-7 har eiendommen en mangel hvis du ikke fikk opplysning om forhold selgeren visste eller burde ha visst om, som du hadde grunn til å regne med å få, og som virket inn på avtalen. Et stort anlegg som skal gå over flere år, er et slikt forhold hvis det er konkret og har reell virkning på boligen. Høyesterett har sagt at forhold utenfor eiendommen må ha en faktisk og reell innvirkning på den som selges, og at bare mistanker og hypoteser ikke er nok (HR-2022-1322-A).

Megleren har egne plikter. Salgsoppgaven skal etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 blant annet gjøre rede for forholdet til endelige offentlige planer. Et vedtatt reguleringsvedtak eller en byggetillatelse i nærheten kan derfor være noe du skulle fått vite om, mens vage planer ikke gjør det.

Anleggsstøy er annerledes enn vanlig byggestøy

Det er ikke uvanlig at en nabo pusser opp eller bygger på. Det tåler du som hovedregel, og grannelova § 2 tar hensyn til hva som er vanlig på stedet. Anleggsstøy i flere år fremover er noe annet, fordi det er vedvarende og kan påvirke bruken av boligen på en måte du ikke kunne forvente ut fra boligens type og beliggenhet (§ 3-2 første ledd).

Grannelova § 6 krever også at den som skal sette i gang graving, bygging og andre tiltak som kan være til ulempe for naboen, varsler i rimelig tid på forhånd. Fikk selgeren slikt varsel før salget, er det et tydelig spor av at han visste. Har du fått varselet etter overtakelsen, er tidspunktet en viktig opplysning.

Slik gikk det for Grete

Grete kjøpte en leilighet med utsikt mot en tom tomt. I salgsoppgaven sto det at tomta var regulert til boligformål. Fire måneder etter overtakelsen begynte sprengning og pæling til to nye blokker, med en byggetid på tre år.

Grete fant ut at selgeren hadde fått nabovarsel om byggeplanene ni måneder før salget, og at det lå i postkassen hans. Hun reklamerte skriftlig, og krevde prisavslag. Selgeren svarte at han hadde oppfattet varselet som ren formalitet, og at han ikke hadde tenkt at støyen ville bli så voldsom. Grete fikk medhold i at forholdet burde vært nevnt, men prisavslaget ble lavere enn hun ba om, siden salgsoppgaven faktisk hadde opplyst om reguleringen av tomta.

Hva som svekker kravet ditt

Etter § 3-10 kan du ikke bruke noe som mangel hvis du kjente til det, eller hvis det gikk tydelig fram av salgsdokumentene. Sto det i salgsoppgaven at tomta ved siden av er regulert til boliger, kan det bli hevdet at du måtte regne med bygging. Det er likevel stor forskjell på å vite at et område kan bebygges, og å vite at det skal komme flere år med sprengning rett ved boligen. Høyesterett har understreket at kunnskap om en generell risiko ikke er det samme som kunnskap om selve forholdet.

Du kan finne ut hva som er søkt og godkjent ved å be kommunen om innsyn i byggesaksarkivet. Alle kan kreve innsyn i saksdokumenter og journaler hos offentlige organer, med mindre noe annet følger av lov.

Hva du kan kreve og hvor raskt du må handle

Vanlige krav ved en mangel er prisavslag og erstatning. Vil du heve kjøpet, må du si fra innen rimelig tid etter at du ble eller burde blitt kjent med mangelen (§ 4-13 andre ledd). I en dom fra 2026 om et vegprosjekt som ikke var nevnt, var reklamasjonen i orden, men fristen for å heve var oversittet, og Høyesterett la til grunn at tre måneder normalt er tilstrekkelig (HR-2026-1307-A). Fristen er skjønnsmessig, så handle så raskt du kan.

Samle bevis om hva selgeren visste, for eksempel nabovarsler, e-poster og oppslag i lokalavisen. Alt om reklamasjon og heving står i pilaren om naboproblemer du ikke fikk vite om før kjøpet. Andre omgivelsesforhold kan du lese om i flystøy og støysone som ikke var nevnt og nabotvist om trær og lys som ikke ble nevnt. Har selgeren vært i tvist med noen, se selger var i konflikt med naboen.

Kort oppsummert

• Anleggsstøy i flere år fremover er en mangel hvis selgeren visste om prosjektet og du hadde grunn til å regne med å få vite om det.
• Vedtatte og nære prosjekter står sterkere enn løse planer.
• Salgsoppgaven skal opplyse om endelige offentlige planer, og det du fikk vite der, kan telle mot deg.
• Sjekk kommunens byggesaksarkiv og nabovarsler for å finne ut hva selgeren visste.
• Reklamer raskt, siden fristen for å heve kan være kort.