Nytt borettslag: dette bør du sjekke i finansieringsplanen

Hva planen skal inneholde

Når et borettslag stiftes, skal en byggje- og finansieringsplan legges ved stiftingsdokumentet, jf. borettslagsloven § 2-6. Den skal inneholde tegninger og beskrivelse av bygget og boligene, kostnadsoverslag, finansieringsplan og driftsbudsjett. Planen skal også vise hvilken bolig som hører til hver andel og hvordan felleskostnadene fordeles.

I praksis er det finansieringsplanen og driftsbudsjettet som sier mest om hva du kommer til å betale. Les dem før du signerer.

Innskudd og fellesgjeld

Planen skal vise hvor mye av fellesgjelden hver andelseier skal nedbetale gjennom felleskostnadene, og hvor mye vedkommende skal finansiere selv, jf. § 2-6 fjerde ledd. Det du betaler inn som innskudd, skal gå frem av planen etter § 2-10. Innskuddet kan bare endres med ditt samtykke. Hvis du ikke samtykker til en økning som er nødvendig for å få gjennomført planen, kan laget pålegge deg å selge andelen, med en frist på minst tre måneder.

Fellesgjelden ved stiftelsen kan ikke utgjøre mer enn 75 prosent av kostnadsoverslaget i planen, jf. § 2-14. En låneavtale som går over grensen, er ugyldig for den overskytende delen. Les mer om hva fellesgjeld er i hva er fellesgjeld.

Innskuddene skal sikres med pant i lagets faste eiendom, og de kan ikke kreves inn før panteretten er tinglyst med riktig prioritet, jf. § 2-11. Laget kan ikke ta imot innskudd fra andre enn andelseiere.

Hva du bør sjekke i tallene

Gå gjennom disse punktene i finansieringsplanen og driftsbudsjettet:

• Hvor stor fellesgjelden er per andel, og hva som er andelen din av den.
• Hvilken rente lånene har, om den er fast eller flytende, og hva en renteøkning på ett prosentpoeng gjør med felleskostnadene dine.
• Om lånene er avdragsfrie i en periode, og hvor lenge. Når avdragene starter, stiger felleskostnadene.
• Hva som er med i driftsbudsjettet, for eksempel vedlikehold, forsikring og kommunale avgifter, og om noe er utelatt.
• Hvordan felleskostnadene er fordelt mellom boligene.

Planen kan ikke ses som endelig. Den kan endres av styret, eventuelt med samtykke fra generalforsamlingen, men fellesgjelden må fortsatt være innenfor grensene i §§ 2-14 og 2-15, og fordelingen av felleskostnader kan bare endres etter § 5-19. Se også avdragsfriheten på fellesgjelden.

Totalprisen og hva den omfatter

Det du betaler for andelen, er innskuddet pluss din andel av fellesgjelden. Dette kalles totalpris, se totalpris i et borettslag. I eksempelet under er den tre millioner kroner. Sammenlign totalprisen med tilsvarende boliger i området, og husk at fellesgjelden gir deg månedlige kostnader som kommer på toppen av det du betaler i innskudd.

Det som ofte glemmes i budsjettet

Driftsbudsjettet bygger på anslag. Se etter om det er satt av penger til fremtidig vedlikehold, om det er tatt høyde for høyere strømpriser og kommunale avgifter, og om det er regnet med at felleskostnadene må øke når avdragsfriheten tar slutt. Spør hvem som har laget budsjettet, og hvilke forutsetninger som ligger bak. Svarene gir et bedre bilde enn selve tallene.

Planen skal vise fordelingen av felleskostnadene mellom boligene. Er det en stor forskjell mellom dem, bør du forstå hvorfor. Fordelingen skal følge forholdet mellom verdiene på boligene eller de retningslinjene som står i planen, jf. § 5-19.

Kort oppsummert

• Byggje- og finansieringsplanen skal ligge ved stiftelsen og vise kostnadsoverslag, finansiering og driftsbudsjett, jf. borettslagsloven § 2-6.
• Fellesgjelden kan ved stiftelsen ikke være mer enn 75 prosent av kostnadsoverslaget.
• Se i finansieringsplanen etter fellesgjeld per andel, rente og avdragsfri periode.
• Regn ut hvordan felleskostnadene utvikler seg når avdragene starter og renten endres.
• Innskuddet kan ikke økes uten ditt samtykke.