Burettslagslova

§ 2-15 — Rettferdig fordeling og individuell nedbetaling (IN) av fellesgjeld

Skal du betale ned fellesgjelden? Loven krever at gjelden i nye borettslag fordeles likt, men du kan få lov å betale ned din andel raskere.

Kort svar

Når et borettslag etableres, skal alle beboerne ha samme prosentvise fordeling mellom innskudd (det de betaler kontant) og andel av fellesgjelden. Imidlertid åpner loven for at borettslaget og banken kan lage en avtale (IN-ordning) som lar deg betale ned din del av fellesgjelden raskere, for å få lavere månedlige utgifter.

Paragraftekst

Ved stifting av burettslag skal fordelinga mellom storleiken på den delen av fellesgjelda som kvar andelseigar skal nedbetale gjennom felleskostnadene og det dei skal finansiere sjølve, jf. § 2-6 fjerde ledd, vere prosentvis lik for alle andelane i laget. Den einskilde andelseigar kan likevel få rett til å nedbetale sin del av fellesgjelda dersom burettslaget og finansinstitusjonen, som har gitt felleslånet, har avtalt ein slik rett for andelseigarane.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Utgangspunktet i et borettslag er rettferdighet. Når et nytt borettslag bygges, og totalkostnaden fordeles på boligene, må blandingen av kontantinnskudd og lån være lik for alle i prosent. Det skal ikke være slik at én leilighet finansieres med 90 prosent fellesgjeld, mens naboen har 10 prosent. Loven krever at brøken er lik for samtlige leiligheter ved stiftelsen, i tråd med grensen for fellesgjeld (maks 75 prosent).

Selv om utgangspunktet er likt, forbyr ikke loven at hver enkelt kan håndtere sin egen økonomi etter stiftelsen. Loven sier rett ut at du som andelseier kan få rett til å nedbetale din spesifikke del av fellesgjelden raskere enn de andre.

Dette kalles en IN-ordning (Individuell Nedbetaling av fellesgjeld). For at du skal kunne gjøre dette, må to ting være på plass: Borettslaget må ha ønsket en slik ordning, og banken som låner ut pengene til fellesgjelden må ha gått med på at andelseierne får betale ned på denne måten.

Hvordan fungerer en IN-ordning?

Når du bruker IN-ordningen, betaler du et større engangsbeløp direkte til borettslagets fellesgjeld via forretningsføreren.

Fordelen er umiddelbar: Hvis fellesgjelden din krymper, synker også rentene og avdragene som er innbakt i den månedlige fakturaen (felleskostnadene) fra borettslaget. Du får en lavere løpende boutgift. Mange gjør dette hvis de har solgt sin gamle bolig med god gevinst, har arvet penger, eller vil bruke av egne sparepenger.

Eksempel

Eksempel · Marius

Marius kjøper en helt ny borettslagsleilighet. Prisen er 5 000 000 kroner totalt, der 2 500 000 kr er fellesgjeld og 2 500 000 kr er innskudd (50/50 fordeling). Hver måned betaler han 12 000 kroner i felleskostnader for renter og avdrag på fellesgjelden, pluss vanlige utgifter til brøyting og forsikring. Borettslaget har en avtale med banken om IN-ordning. Marius selger sin gamle leilighet og sitter igjen med 1 million kroner ekstra. Han ber forretningsføreren i borettslaget om å få bruke 1 million kroner til å betale ned på sin fellesgjeld. Gjelden hans synker til 1 500 000 kroner, og felleskostnadene hans går umiddelbart ned fra 12 000 kroner til 7 500 kroner i måneden.

Vanlige feil

Å tro at alle borettslag automatisk tilbyr individuell nedbetaling (det gjør de ikke)
Betale ned fellesgjelden uten å vurdere om du får bedre rente på sparepengene i banken
Tro at felleskostnadene blir null kroner hvis fellesgjelden betales helt ut — du må fortsatt betale for drift, snømåking, forsikring og kommunale avgifter
Betale inn store beløp uten å sjekke om lånet ditt er bundet til fastrente (da kan banken kreve overkurs for å la deg betale ned raskere)

Hva bør du gjøre?

Sjekk alltid i prospektet eller med megler om borettslaget har IN-ordning før du kjøper, spesielt hvis du planlegger å skyte inn mer kontanter.

Hvis ordningen finnes og du vil benytte deg av den, kontakter du forretningsføreren i borettslaget (for eksempel OBOS eller Bate). Du skal ikke overføre pengene direkte til naboen eller styrelederen. Forretningsføreren har egne rutiner og faste datoer for når og hvordan ekstra innbetalinger kan gjøres til banken.

Dumme spørsmål

Kan jeg kreve å få IN-ordning hvis borettslaget ikke har det?

Nei, du har ikke krav på det. En IN-ordning krever at borettslaget har forhandlet frem dette med lånebanken sin. Men du kan ta opp saken på generalforsamlingen og foreslå at borettslaget bytter til en bank som tillater IN-ordning.

Hva er best – å betale ned eget huslån eller borettslagets fellesgjeld?

Dette er ren matematikk. Du bør betale ned det lånet som har høyest effektiv rente. Ofte har store borettslag forhandlet frem svært gode renter på fellesgjelden, som kan være lavere enn den boliglånsrenten du har privat. I så fall lønner det seg å betale ned det private boliglånet ditt først.

Får jeg pengene tilbake når jeg selger boligen?

Når du betaler ned fellesgjelden, senker du boligens andel fellesgjeld. Det betyr at den som kjøper boligen av deg får en leilighet med lave felleskostnader. Kjøperen må derfor være villig til å betale et mye høyere innskudd (salgssum) for leiligheten. Du får altså pengene tilbake gjennom en høyere salgspris.