Burettslagslova

§ 2-6 — Bygge- og finansieringsplan for nye borettslag

Utbyggeren av et borettslag kan ikke gjette på kostnadene. Loven krever en detaljert bygge- og finansieringsplan. Lær hva den må inneholde.

Kort svar

Når et borettslag stiftes, må det legges ved en "bygge- og finansieringsplan". Den skal vise alt fra arkitekttegninger til driftsbudsjett, og forklare nøyaktig hvordan fellesgjelden og innskuddet til hver enkelt bolig er beregnet.

Paragraftekst

(1) Ein byggje- og finansieringsplan skal leggjast ved stiftingsdokumentet. (2) Planen skal innehalde teikningar og skildring av lagets bygg med bustadene, kostnadsoverslag, finansieringsplan og driftsbudsjett. Departementet kan i forskrift gi føresegner om kva kostnader som skal vere med i driftsbudsjettet, og andre føresegner som heng saman med eit driftsbudsjett. (3) Planen skal vise kva bustad som er knytt til kvar andel, og fordelinga av felleskostnadene. (4) Planen skal vise kor mykje kvar andelseigar skal nedbetale av fellesgjelda gjennom felleskostnadene og kor mykje kvar andelseigar skal finansiere sjølve. (5) Planen kan endrast av styret, eventuelt med samtykke frå generalforsamlinga etter § 8-9. Ved endring av planen må fellesgjelda vere i samsvar med §§ 2-14 og 2-15. Endring av innskotet kan berre skje etter § 2-10, og endring av fordelinga av felleskostnadene kan berre skje etter § 5-19.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Paragrafen er forbrukerens forsikring mot økonomiske overraskelser ved boligkjøp. Når en utbygger selger deg en leilighet i et nytt borettslag, må bygge- og finansieringsplanen ligge klar og godkjent allerede ved stiftelsen.

Denne planen er svært omfattende. Den må for det første vise selve bygget — tegninger og beskrivelser. For det andre må den vise regnestykket: Hva koster hele prosjektet, hvor stort blir det felles lånet (fellesgjelden), og hvor mye er det anslått at vaktmester og forsikring vil koste (driftsbudsjettet).

Loven krever at det står svart på hvitt hvor mye akkurat din andel skal betale. Det må stå hvilken leilighet andelen din gjelder, hvor mye penger du må skaffe selv (innskuddet), og nøyaktig hvilken brøk du får av borettslagets samlede fellesgjeld. Utbyggeren kan ikke bare fordele gjeld og kostnader etter innfallsmetoden i etterkant.

Hvis styret (utbyggeren) må endre planen senere, for eksempel fordi byggekostnadene øker, kan de gjøre det. Men de kan ikke øke ditt personlige innskudd uten ditt samtykke, og fellesgjelden kan aldri overstige lovens maksgrense (75 %).

Hvorfor er driftsbudsjettet så viktig?

Mange har brent seg på "lokkepriser" på felleskostnader. En utbygger kunne tidligere finne på å si "kun 1500 kr i måneden i felleskostnader" for å få solgt boligen raskt, for så at beboerne oppdaget at verken tv, brøyting eller strøm i fellesareal var regnet med, slik at husleien hoppet opp til 4000 kr året etter.

Derfor er det nå strenge forskrifter som definerer hva som må være med i dette driftsbudsjettet ved stiftelse. Det sikrer at du som kjøper får et realistisk bilde av de månedlige bokostnadene dine.

2-10

Eksempel

Eksempel · Solheimen Borettslag

Utbyggeren "Kystbygg" stifter Solheimen Borettslag. I bygge- og finansieringsplanen står det at prosjektet koster 100 millioner totalt. Lånet til DNB (fellesgjeld) blir 50 millioner. Det vil si at de resterende 50 millionene må komme inn som innskudd. Planen viser en tabell der andel nr. 12 (leilighet 3B) har et innskudd på 2,5 millioner, og skal betjene 2,5 millioner av fellesgjelden. Planen legger også ved arkitektens fasadetegninger og et driftsbudsjett som viser at snømåking og kommunale avgifter vil utgjøre 2 500 kr i måneden for denne leiligheten. Solide papirer \= lovlig stiftelse.

Vanlige feil

Utbyggere glemmer å presisere "fordelingsnøkkelen" for felleskostnader (f.eks. at det fordeles etter kvadratmeter).
Driftsbudsjettet er for "tynt" — store og forventbare utgifter er holdt utenfor for å pynte på prospektet.

Hva bør du gjøre?

Før du kjøper en bolig "på tegnebrettet" (nybygg borettslag), må du be om å få bygge- og finansieringsplanen. Sjekk særlig driftsbudsjettet. Mangler posten for "vedlikehold", eller er kommunale avgifter mistenkelig lave? Still spørsmål. Du må vite nøyaktig hva andelen av fellesgjelden er, fordi den plikter du å betjene via de månedlige fakturaene resten av tiden du bor der.

Dumme spørsmål

Kan utbygger øke innskuddet mitt etter at planen er levert?

Nei, ikke uten videre. Innskuddet står bom fast, med mindre utbyggeren har sikret seg retten til det i kjøpekontrakten av tekniske årsaker, og *du* samtykker til det (§ 2-10). Utbygger kan ikke presse deg til å betale 100 000 kroner ekstra bare fordi plankene ble dyrere.

Hvorfor eier jeg andel "5" hvis leiligheten heter "H0201"?

En bygning har offisielle seksjonsnumre eller leilighetsnummer (H0201 \= andre etasje, leilighet én). Selskapet (borettslaget) selger selskapsandeler som er nummerert fra 1 til 40. Bygge- og finansieringsplanen er kartet som binder disse to verdenene sammen. Den slår fast at andel nummer 5 har en eksklusiv bruksrett til rommene som utgjør bolig H0201.