§ 2-14. Maksimal grense for fellesgjeld i nye borettslag
Når et nytt borettslag opprettes, kan maksimalt 75 prosent av borettslagets totale kostnader finansieres gjennom fellesgjeld. Utbyggere har ikke lov til å stifte borettslag der nesten hele kjøpesummen er felleslån. Resten av prisen må beboerne betale selv som innskudd.
Er det fastset i byggje- og finansieringsplanen at laget skal ha fellesgjeld, skal fellesgjelda ved stiftinga ikkje utgjere meir enn 75 prosent av kostnadsoverslaget i byggje- og finansieringsplanen, jf. § 2-6. Ei låneavtale som fører til at fellesgjelda går over grensa i første punktum, er ugyldig for den overskytande delen.
Et borettslag koster penger å bygge eller kjøpe for utbyggeren. Måten dette betales på, er delt i to: innskuddet du betaler ut av egen lomme, og fellesgjelden som borettslaget tar opp lån for, og som du betaler ned på hver måned gjennom felleskostnadene.
Tidligere så vi mange såkalte "lokkeborettslag". Utbyggerne annonserte leiligheter med bittesmå innskudd (for eksempel 100 000 kroner) for å tiltrekke seg folk uten egenkapital, mens fellesgjelden per leilighet kanskje var 3 millioner. Da rentene gikk opp, doblet felleskostnadene seg over natten, og folk mistet hjemmene sine.
For å hindre at folk kjøper boliger med farlig høy gjeldsgrad, har loven nå en absolutt grense: Fellesgjelden kan aldri overstige 75 prosent av de totale kostnadene i bygge- og finansieringsplanen. Minst 25 prosent må derfor være egenkapital (innskudd) fra andelseierne når borettslaget opprettes.
Hva skjer hvis fellesgjelden er over 75 prosent?
Loven er beinhard mot banker og utbyggere som bryter dette. Dersom banken gir borettslaget et lån som gjør at fellesgjelden passerer 75-prosentgrensen ved stiftingen, er låneavtalen rett og slett ugyldig for alt som ligger over grensen.
Dette er ment som en streng advarsel til utbyggere og banker om at de har ansvaret for at denne grensen holdes. Det sikrer at du som kjøper aldri plutselig står ansvarlig for en fellesgjeld utbyggeren ulovlig har blåst opp.
Sara ser på en prosjektert leilighet i et nytt borettslag. Totalprisen per leilighet er regnet ut til å være 4 000 000 kroner (dette inkluderer både tomt, byggekostnader og alt annet). Prospektet sier at fellesgjelden er 3 000 000 kroner, og at Sara må betale 1 000 000 kroner i innskudd. Sara tar fram kalkulatoren. 3 millioner utgjør nøyaktig 75 prosent av den totale prisen på 4 millioner. Utbyggeren har med andre ord makset ut lovens grense for fellesgjeld, men det er lovlig. Sara kjøper leiligheten og vet at hun ikke kan få ubehagelige overraskelser med enda mer gjeld lagt på i startfasen.
- Å kun se på innskuddet, og glemme hvor mye fellesgjeld leiligheten egentlig har
- Tro at fellesgjeld ikke er "ekte" gjeld som påvirker din egen personlige økonomi
- Glemme at 75 prosent fellesgjeld gjør deg veldig sårbar for renteøkninger
- Godta muntlige avtaler om at "vi bare låner litt ekstra i borettslaget til garasje" like etter overtakelse
Når du ser på et nybygg, legg alltid sammen fellesgjelden og innskuddet for å finne totalprisen på leiligheten. Bruk gjerne bankens lånekalkulator til å sjekke hva felleskostnadene dine blir dersom renten dobles. Fellesgjeld med høy belåning, spesielt hvis den har avdragsfrihet de første årene, kan fort bli en kostnadsbombe når renten går opp.
Selv om loven sikrer at fellesgjelden ikke kan være høyere enn 75 prosent ved oppstart, er det fortsatt høyt. Pass på at du har personlig økonomi til å takle renteoppgangen på din del av fellesgjelden, i tillegg til eventuelt privat boliglån du tar opp for å betale selve innskuddet.