Burettslagslova

§ 2-11 — Borettslagets pant for innskudd

Har du betalt et borettsinnskudd? Loven sikrer at innskuddet ditt er trygt gjennom en obligatorisk pant i bygget. Lær hvordan det fungerer.

Kort svar

Når alle beboerne betaler inn borettsinnskuddet sitt, skal denne samlede summen sikres ved at beboerne (innskyterne) får pant i borettslagets eiendom. Dette beskytter pengene deres. Hvis du ikke betaler innskuddet ditt i tide, kan borettslaget tvinge deg til å selge boligen.

Paragraftekst

(1) Dei samla innskota skal sikrast med pant i dei faste eigedommane laget har, med prioritet bak fellesgjeld som nemnd i byggje- og finansieringsplanen, og i tilfelle bak lån som blir tekne opp med samtykke etter § 8-9 nr. 4. Panteretten skal tinglysast med fellesskapen av innskytarar som panthavar. Styret kan disponere som panthavar på vegner av innskytarane. (2) Laget kan ikkje ta mot innskot frå andre enn andelseigarar. Innskota kan ikkje krevjast inn før panteretten er tinglyst med rett prioritet. Er innskotet eller delar av det ikkje betalt innan fjorten dagar etter at andelseigaren har teke mot påkrav som er sendt på eller etter forfallsdagen, kan laget påleggje andelseigaren å selje andelen innan ein frist som ikkje kan setjast kortare enn tre månader frå pålegget er motteke. Føresegnene i § 4-8 gjeld tilsvarande.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Paragraf 2-11 er din sikkerhet når du kjøper borettslagsleilighet. Det er store penger i sving når 40 leiligheter hver skal betale for eksempel 2 millioner i innskudd.

For å sikre at ikke borettslaget mister disse pengene eller sløser dem bort, sier loven at innskyterne (altså de som bor der og har betalt innskuddet) skal ha et formelt pant i selve bygget. Pantet fungerer som en sikkerhet. Hvis noe virkelig går galt og eiendommen må selges, betyr dette pantet at innskyterne har et juridisk krav på å få pengene sine tilbake fra salgssummen.

Dette pantet står i kø bak "fellesgjelden" (det store banklånet borettslaget tok opp for å bygge eller rehabilitere bygget). Det betyr at banken får pengene sine først, og deretter er det beboernes (innskyternes) tur. Det er styret som håndterer dette pantet rent praktisk på vegne av fellesskapet.

For å hindre at utbyggere samler inn penger på et tidlig, utrygt stadium, forbyr loven borettslaget å kreve inn penger før selve pantet er ferdig tinglyst hos Kartverket.

Hvis du, etter at alt er klart og tinglyst, fortsatt nekter å betale innskuddet ditt (kjøpesummen for boligen), er straffen hard. Hvis du får en formell purring og ikke har betalt etter 14 dager, kan borettslaget tvangsselge andelen din (salgspålegg). Du får tre måneder på deg til å selge, ellers gjør de det for deg.

Eksempel

Eksempel · Utbygger AS og Petter

Utbygger AS stifter "Blåklokka borettslag". Petter har forpliktet seg til å kjøpe andel 14, med et innskudd på 3 millioner. Utbyggeren ber Petter om å overføre de 3 millionene allerede i mars. Men eiendommen er ennå ikke tinglyst med pant for innskyterne, slik loven krever. Petter kan med loven i hånd nekte å betale. Utbyggeren må først få papirene i orden og pantet tinglyst hos Kartverket. I april blir det tinglyst. Da får Petter en ny faktura. Nå må han betale. Betaler han ikke, kan styret gi ham salgspålegg 14 dager etter at han fikk purringen.

Vanlige feil

Å betale millioner i innskudd til en utbygger eller et borettslag *før* det er bekreftet at sikkerheten (pant for innskudd) er tinglyst.
Borettslaget glemmer å tinglyse innskyternes pant når de stifter laget.
Å overse et formelt 14-dagersvarsel om manglende betaling, noe som kan lede til tvangssalg av hjemmet ditt.

Hva bør du gjøre?

Når du kjøper en nybygd bolig, bruker utbygger oftest en eiendomsmegler til å håndtere oppgjøret (betalingen). Megleren vet alt om § 2-11. Din oppgave er å overføre pengene til meglerens klientkonto. Megleren passer på at pantet for innskudd er tinglyst på borettslagets eiendom før de slipper pengene dine videre til utbyggeren.

Sørg alltid for å betale innskuddet til riktig tid. Hvis du ikke får lån i banken og misligholder innskuddet, risikerer du tvangssalg og du kan bli stilt ansvarlig for økonomisk tap for borettslaget/utbyggeren.

Dumme spørsmål

Får jeg et eget pantedokument for min leilighet?

Nei. Du eier ikke leiligheten fysisk, du eier en andel i selskapet. Pantet tinglyses på hele bygget (eiendommen) med "fellesskapen av innskytarar" som panthaver. Det er ett fellesdokument som gjelder for hele bygget, og som sikrer at den samlede innskuddssummen i prosjektet er beskyttet.

Hva om borettslaget vil ta opp et nytt, kjempestort lån senere?

Når borettslaget tar opp lån senere for for eksempel å skifte tak (fellesgjeld), krever banken ofte pant som skal stå *foran* innskuddet deres i prioritet. Det kan de gjøre, men bare hvis 2/3 av beboerne (generalforsamlingen) sier ja til det på et årsmøte (ref. § 8-9 nr 4). Styret kan altså ikke alene degradere sikkerheten deres for å låne mer penger.