Totalpris i et borettslag er summen av kjøpesummen du betaler for selve andelen, og andelens forholdsmessige andel av borettslagets fellesgjeld. Dette tallet gir deg den reelle prisen du faktisk betaler for boligen, i motsetning til kjøpesummen alene, som bare viser den delen av prisen som gjøres opp direkte mellom deg og selger ved overtakelse.

Hvorfor totalpris er det mest korrekte sammenligningsgrunnlaget

Når to boliger annonseres med ulik kjøpesum, kan det være fristende å tenke at boligen med lavest kjøpesum er billigst. Men dersom denne boligen har en høy fellesgjeld knyttet til andelen, mens den dyrere boligen har lav eller ingen fellesgjeld, kan bildet fort snu seg helt når du regner på totalprisen. Fellesgjelden er tross alt en reell forpliktelse du overtar som ny andelseier – du blir med på å betjene den gjennom felleskostnadene fra og med overtakelsesdatoen, uavhengig av at gjelden formelt står i borettslagets navn og ikke ditt eget.

Regneeksempel: to leiligheter, samme kvadratmeter

Se for deg to boliger som begge er 65 kvadratmeter, i samme område og med lignende standard:

Leilighet A: Kjøpesum 2 800 000 kroner. Fellesgjeld per andel: 100 000 kroner. Totalpris: 2 900 000 kroner.

Leilighet B: Kjøpesum 2 400 000 kroner. Fellesgjeld per andel: 600 000 kroner. Totalpris: 3 000 000 kroner.

Selv om leilighet B har en kjøpesum som er 400 000 kroner lavere enn leilighet A, er den reelle totalprisen faktisk 100 000 kroner høyere. En kjøper som bare ser på kjøpesummen, kan lett tro at leilighet B er det klart beste kjøpet – mens totalprisen viser at det motsatte er tilfellet.

Totalpris påvirker også dine løpende kostnader

Det er ikke bare selve kjøpesituasjonen totalprisen er relevant for. En høy fellesgjeld betyr som regel også høyere løpende felleskostnader, siden en stor andel av felleskostnadene normalt går til å betjene renter og avdrag på nettopp denne gjelden. Kjøper du leilighet B i eksempelet over, må du regne med at en vesentlig del av dine månedlige felleskostnader går til å dekke renter på de 600 000 kronene i fellesgjeld – og at disse kostnadene også er mer følsomme for renteendringer enn i leilighet A, hvor fellesgjelden og dermed rentekostnaden er lavere.

Hvordan finansiering påvirker regnestykket

Kjøpesummen for andelen finansierer du normalt med egenkapital og eget boliglån, som du betaler renter og avdrag på selv, direkte til banken. Fellesgjelden finansierer du indirekte, gjennom felleskostnadene til borettslaget. Rentebetingelsene kan være forskjellige på disse to «lånene» – ditt eget private boliglån har den renten banken gir deg personlig basert på din økonomi, mens fellesgjeldens rente er den borettslaget har fremforhandlet på vegne av hele laget, som kan være både bedre og dårligere enn din egen rente avhengig av forholdene.

Dette betyr at totalprisen ikke bare handler om hvor mye du betaler totalt, men også om hvor forutsigbar den samlede boutgiften din blir. Et lån med flytende rente hos borettslaget gir svingninger i felleskostnadene som du ikke nødvendigvis har like god kontroll på som svingningene i ditt eget private lån.

Hva banken ser på ved lånesøknaden

Når du søker boliglån for å finansiere kjøpesummen, tar banken normalt hensyn til totalprisen, ikke bare kjøpesummen, når den vurderer egenkapitalkrav og din samlede gjeldsbelastning. Egenkapitalkravet på 15 prosent (eller den til enhver tid gjeldende satsen) beregnes i praksis ofte ut fra totalprisen, ikke kjøpesummen alene, nettopp fordi fellesgjelden er en reell del av det du «låner» for å finansiere boligen, selv om den ikke står i ditt eget navn. En bolig med høy fellesgjeld kan derfor kreve mer egenkapital fra deg enn du først tenkte, dersom du bare har regnet ut egenkapitalkravet basert på kjøpesummen.

Hvordan totalpris vises ved boligsalg

Ved salg av boliger i borettslag skal både kjøpesum og fellesgjeld normalt fremgå tydelig av annonsen og salgsoppgaven, slik at potensielle kjøpere kan sammenligne totalprisen mellom ulike objekter uten selv å måtte regne det ut fra spredte tall. Vær likevel oppmerksom på at fellesgjeld kan endre seg fra det tidspunktet en bolig legges ut for salg til faktisk overtakelse, særlig dersom borettslaget nylig har vedtatt et nytt låneopptak til rehabilitering. Be alltid om oppdaterte tall fra megler eller forretningsfører nær overtakelsestidspunktet.

Vanlige misforståelser om totalpris

En vanlig misforståelse er å tro at lav fellesgjeld alltid er et rent gode og høy fellesgjeld alltid er negativt. I realiteten er dette mer nyansert: en høyere fellesgjeld kan for eksempel reflektere at borettslaget nylig har gjennomført en etterlengtet rehabilitering – nytt tak, ny fasade, oppgraderte bad – som gjør bygningsmassen mer robust og reduserer behovet for fremtidige, ubudsjetterte kostnadssmell. Et borettslag med lav fellesgjeld men et forsømt vedlikeholdsetterslep kan tvert imot stå foran en snarlig og betydelig økning i både fellesgjeld og felleskostnader. Totalprisen forteller deg hva du betaler i dag, men du bør alltid se den i sammenheng med tilstanden på bygningsmassen og planlagte prosjekter for å få det fulle bildet.

Praktiske råd når du sammenligner boliger

Når du sammenligner flere boliger i borettslag, bør du alltid sette opp totalprisen for hver av dem side om side, i tillegg til å se på nivået på de løpende felleskostnadene og hvor stor andel av disse som går til å betjene fellesgjeld. En bolig med lav kjøpesum, høy fellesgjeld og flytende rente kan se rimelig ut i dag, men innebære betydelig høyere risiko for fremtidige kostnadsøkninger enn en bolig med høyere kjøpesum men lav eller ingen fellesgjeld. Se også på hvor stort borettslagets vedlikeholdsfond er, og om det er planlagte prosjekter som kan øke fellesgjelden ytterligere etter at du har overtatt – dette er nærmere beskrevet i artikkelen om hva du bør sjekke i regnskapet før du kjøper.

Totalpris ved salg av egen bolig

Totalpris er ikke bare relevant når du kjøper – den er like relevant den dagen du selv skal selge. Har du benyttet en IN-ordning og nedbetalt din andel av fellesgjelden, vil dette normalt gjøre totalprisen på boligen din lavere sammenlignet med tilsvarende leiligheter med høyere fellesgjeld, noe som kan gjøre boligen din mer attraktiv for kjøpere som selv regner på totalpris fremfor bare kjøpesum. Motsatt bør du være forberedt på at en potensiell kjøper – og kjøperens megler og bank – vil se nøye på fellesgjelden din, og at en høy fellesgjeld kan gjøre det nødvendig å sette en lavere kjøpesum for at totalprisen skal fremstå konkurransedyktig sammenlignet med andre boliger i markedet.

Et utvidet regneeksempel med tre boliger

Sammenligner du tre leiligheter i samme område, kan et realistisk bilde se slik ut:

Leilighet A: Kjøpesum 3 100 000 kroner, fellesgjeld 0 kroner, totalpris 3 100 000 kroner. Felleskostnader: 3 500 kroner i måneden.

Leilighet B: Kjøpesum 2 700 000 kroner, fellesgjeld 400 000 kroner, totalpris 3 100 000 kroner. Felleskostnader: 5 200 kroner i måneden.

Leilighet C: Kjøpesum 2 300 000 kroner, fellesgjeld 900 000 kroner, totalpris 3 200 000 kroner. Felleskostnader: 7 800 kroner i måneden.

Alle tre har tilnærmet lik totalpris, men de månedlige felleskostnadene varierer kraftig – fra 3 500 til 7 800 kroner. Dette illustrerer at totalpris alene ikke forteller hele historien: du bør også regne på hva den samlede månedlige boutgiften – lånerente på egen kjøpesum pluss felleskostnader – blir for hvert alternativ, siden fordelingen mellom engangsbeløp og løpende kostnad kan ha stor betydning for din personlige likviditet, selv om den totale prisen er tilnærmet identisk.

Oppsummert

Totalpris er det mest presise målet på hva en bolig i et borettslag faktisk koster deg, fordi det inkluderer den delen av prisen som er «gjemt» i fellesgjelden. Se alltid på totalpris, ikke bare kjøpesum, når du vurderer og sammenligner boliger organisert som borettslag, og husk at banken din trolig vil gjøre det samme når egenkapitalkravet ditt beregnes.