Hvorfor gjentatte feil styrker den enkelte sak
Når en feil bare opptrer i én bolig, kan en utbygger ofte argumentere for at årsaken ligger hos kjøperen selv — feil bruk, mangelfullt vedlikehold, eller forhold som har oppstått etter overtakelse. Denne innsigelsen blir vesentlig vanskeligere å opprettholde når nøyaktig samme feil dukker opp i flere enheter bygget av samme utbygger, med samme løsning, samme material eller samme håndverker involvert. Edel bodde i et nyere boligprosjekt der hun etter noen år oppdaget fuktskader rundt vinduene i stuen. Da hun tok kontakt med naboer i tilsvarende leiligheter i samme bygg, viste det seg at flere av dem hadde nøyaktig samme problem, med skader som oppstod på samme sted og med samme mønster. Denne informasjonen ble et viktig bevismoment i Edels egen sak, siden det sannsynliggjorde at årsaken lå i selve byggeløsningen eller monteringen, ikke i hvordan akkurat hun hadde brukt eller vedlikeholdt leiligheten sin, og det gjorde det vesentlig vanskeligere for utbyggeren å avvise kravet med en påstand om at feilen var særegen for hennes bolig alene. Hadde Edel stått alene med sin egen observasjon, uten å vite at naboene hadde tilsvarende problemer, ville hun i større grad vært prisgitt utbyggerens egen forklaring på hva som hadde forårsaket skaden, og det ville vært langt vanskeligere å motbevise en påstand om at hun selv hadde forsømt vedlikeholdet.
Hvert krav må likevel fremmes individuelt
Selv om felles feil styrker bevisbildet, betyr det ikke at kravene kan behandles samlet uten videre. Hver kjøper har inngått sin egen kjøpekontrakt med utbyggeren eller selgeren, og har derfor et selvstendig krav basert på sin egen avtale, sin egen overtakelse og sin egen reklamasjon. Det finnes ikke noe amerikansk-inspirert system i norsk rett der én kjøpers sak automatisk representerer alle andre i tilsvarende situasjon. Riktignok finnes det i norsk prosessrett en viss adgang til gruppesøksmål i visse situasjoner, men dette brukes i praksis sjelden for denne typen boligtvister, og de fleste saker om systematiske byggfeil i flere enheter løses i stedet ved at hver enkelt kjøper — eller en gruppe kjøpere som samarbeider uformelt om dokumentasjon og bevisføring — fremmer sitt eget krav parallelt, med egne frister og egne vurderinger av hvor vesentlig avviket er for nettopp den enkelte boligen. Dette betyr også at én kjøper i teorien kan komme til at avviket er vesentlig nok til å gi grunnlag for heving, mens en nabo med en litt mindre alvorlig utgave av samme feil kanskje bare når frem med krav om prisavslag, selv om begge byggfeilene stammer fra nøyaktig samme underliggende årsak.
Praktisk samarbeid mellom naboer med samme feil
Selv om kravene juridisk sett er individuelle, er det ofte svært nyttig at naboer med samme feil samarbeider praktisk. Å dele dokumentasjon, byggetekniske vurderinger og korrespondanse med utbyggeren kan redusere kostnadene for den enkelte, siden man for eksempel kan dele på kostnadene til en felles bygningskyndig vurdering som dokumenterer at feilen er systematisk. Det gir også en tydeligere formidling overfor utbyggeren av at dette ikke er et enkeltstående problem, noe som i praksis kan påvirke både utbyggerens vilje til å innrømme ansvar og hvordan en eventuell minnelig løsning forhandles frem. Et slikt samarbeid kan også gjøre det enklere å finne og engasjere en advokat med erfaring fra tilsvarende saker, siden flere kjøpere med samme problem ofte gir grunnlag for en mer effektiv og samordnet håndtering av sakene, selv om hvert enkelt krav fortsatt behandles for seg. Noen advokater tilbyr også en form for samordnet oppfølging av flere enkeltsaker fra samme prosjekt, der mye av det generelle arbeidet — som å dokumentere at feilen er systematisk — gjøres én gang og deles mellom sakene, mens den konkrete vurderingen for hver enkelt bolig likevel gjøres individuelt.
Hva bør du gjøre hvis du oppdager samme feil som naboene?
Dokumenter din egen mangel grundig, men ta også kontakt med naboer for å kartlegge omfanget av problemet i prosjektet som helhet. Reklamer skriftlig overfor din egen avtalepart innen rimelig tid, uavhengig av om naboene også reklamerer, siden reklamasjonsfristen løper individuelt for hver kjøper. Vurder deretter om det er hensiktsmessig å søke felles juridisk bistand sammen med andre berørte kjøpere, siden en samlet, godt dokumentert sak ofte står sterkere enn spredte enkeltklager, selv om selve kravene juridisk sett behandles hver for seg. Sørg også for å holde egen skriftlig oversikt over all kommunikasjon med utbyggeren i din egen sak, slik at du har full kontroll på fristene og fremdriften i akkurat ditt krav, uavhengig av hvordan naboenes saker eventuelt utvikler seg videre. Skulle en eller flere naboer velge å avslutte sin egen sak, for eksempel gjennom et forlik med utbyggeren, bør du ikke automatisk la dette påvirke din egen vurdering av hva som er riktig løsning for deg, siden hver enkelt sak til syvende og sist avgjøres ut fra sin egen konkrete dokumentasjon.
Kort oppsummert: - Identiske feil i flere enheter fra samme utbygger styrker bevisbildet for en systematisk feil, ikke tilfeldig slitasje. - Hver kjøper må i utgangspunktet fremme sitt eget mangelskrav individuelt overfor sin avtalepart. - Gruppesøksmål finnes i norsk rett, men brukes sjelden i praksis for denne typen boligsaker. - Samarbeid om dokumentasjon og bygningstekniske vurderinger kan redusere kostnader og styrke hver enkelt sak. - Reklamer alltid innen rimelig tid for din egen bolig, uavhengig av om naboer også reklamerer parallelt.