Hva må styret i et borettslag ordne med regnskap og revisjon?
Styret må sørge for at det føres regnskap i borettslaget etter bokføringsloven, og at laget lager et årsregnskap etter regnskapsloven, uansett hvor lite laget er. Laget skal også ha revisor, og årsregnskapet, årsberetningen og revisjonsberetningen skal sendes til andelseierne minst åtte dager før den ordinære generalforsamlingen, som holdes innen utgangen av juni. Senest én måned etter at generalforsamlingen har godkjent årsregnskapet, skal det sendes til Regnskapsregisteret. Styret må i tillegg sørge for at hver andelseiers del av inntekter, kostnader, formue og gjeld blir rapportert til Skatteetaten innen 31. januar.
Reglene gjelder alle borettslag, fra et lite lag med åtte rekkehus til et lag med flere hundre leiligheter. Et eierseksjonssameie har andre og mildere regler, se forskjellen på borettslag og sameie.
Hvem som fører regnskap i borettslaget
Borettslag står på listen over regnskapspliktige i regnskapsloven § 1-2. Det er ingen beløpsgrense. Regnskapsplikten gir også bokføringsplikt, slik at alle inntekter og utgifter skal bokføres med bilag.
Laget skal ha en forretningsfører, med mindre vedtektene sier noe annet (burettslagslova § 8-10). Forretningsføreren er ofte et boligbyggelag eller et selskap som driver med forvaltning av boligselskaper. Forretningsføreren sender ut krav om felleskostnader, betaler regninger, fører regnskapet og lager utkast til budsjett og årsregnskap.
Styret har likevel ansvaret. Styret skal lede laget etter lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlingen (§ 8-8), og lagets midler skal forvaltes forsvarlig og holdes atskilt fra andres penger (§ 8-13). I praksis betyr det at styret bør:
- lese avtalen med forretningsføreren og vite hva som er med i prisen
- godkjenne fakturaer før de betales, gjerne med to personer
- gå gjennom regnskapsrapporter og sammenligne med budsjettet flere ganger i året
- vite hvilke lån laget har, og når rentene bindes på nytt
Revisor er et krav for alle borettslag
Et borettslag skal ha en statsautorisert eller registrert revisor (burettslagslova § 9-1). Revisoren velges av generalforsamlingen. Et aksjeselskap kan velge bort revisor når det er lite, men den muligheten har ikke borettslag. For sameier gjelder egne regler, se om sameiet må ha revisor.
Revisoren skal gi revisjonsberetning til generalforsamlingen for hvert regnskapsår. Beretningen skal være hos styret senest to uker før den ordinære generalforsamlingen (§ 9-5). Vil styret bytte revisor, kan generalforsamlingen bare velge ny revisor når forslaget står i innkallingen.
Revisjonen er en kontroll av regnskapet, ikke av om styret har tatt kloke beslutninger. Har revisoren merknader i beretningen, bør styret forklare dem for generalforsamlingen og si hva som blir gjort.
Frister gjennom året
Et borettslag har kalenderåret som regnskapsår. Fristene for regnskapet for 2025 så slik ut i 2026:
-
- januar: opplysninger til Skatteetaten om hver andelseiers del av inntekter, kostnader, formue og gjeld. Andelseierne skal ha sin årsoppgave innen 15. februar.
- To uker før generalforsamlingen: revisjonsberetningen skal være hos styret.
- Åtte dager før generalforsamlingen: årsregnskap, årsberetning og revisjonsberetning skal være sendt til alle andelseiere med kjent adresse.
- Innen utgangen av juni: ordinær generalforsamling, som godkjenner årsregnskapet (burettslagslova § 7-4).
- Én måned etter godkjenningen: årsregnskapet, årsberetningen og revisjonsberetningen sendes til Regnskapsregisteret (regnskapsloven § 8-2).
Kommer årsregnskapet for sent til Regnskapsregisteret, ilegges laget et forsinkelsesgebyr som øker jo lenger det drøyer. Det betales av felleskostnadene, altså av andelseierne. Se gebyr ved for sent levert årsregnskap.
styret i et borettslag med 48 andeler
Zainab Ali er styreleder i et borettslag med 48 leiligheter. Boligbyggelaget er forretningsfører. Felleskostnadene er budsjettert til 2 880 000 kroner i året, i gjennomsnitt 60 000 kroner per leilighet eller 5 000 kroner i måneden. I tillegg har laget leieinntekter fra fire garasjeplasser.
I januar 2026 sender forretningsføreren opplysningene om andelseiernes andel av renter og fellesgjeld til Skatteetaten. Styret har satt ordinær generalforsamling til 16. juni. Revisjonsberetningen må da være hos styret senest 2. juni, og dokumentene må sendes til andelseierne senest 8. juni. Zainab ber forretningsføreren sende dem 3. juni, så det er litt slingringsmonn.
Årsregnskapet viser at vedlikeholdet kostet 180 000 kroner mer enn budsjettert, fordi to vannrør sprakk. Styret skriver det i årsberetningen og foreslår et budsjett for neste år med høyere post for vedlikehold. Generalforsamlingen godkjenner regnskapet 16. juni. Forretningsføreren må sende det til Regnskapsregisteret senest 16. juli, og Zainab legger inn en påminnelse i kalenderen for å sjekke at det er gjort.
Hva årsregnskapet og budsjettet bør vise
Årsregnskapet skal vise resultat og balanse. For andelseierne er det mest interessante ofte:
- hva felleskostnadene gikk til, særlig renter, avdrag, kommunale avgifter, forsikring og vedlikehold
- hvor stor fellesgjelden er, og hvordan den er fordelt
- hvor mye penger laget har i banken
- om det er satt av penger til større vedlikehold framover
Borettslaget betaler ikke skatt som et selskap. Inntekter og kostnader fordeles i stedet på andelseierne (skatteloven § 7-3). Derfor må laget sende opplysninger til Skatteetaten hvert år. Hver andelseier får fradrag for sin del av rentene på fellesgjelden, og sin del av fellesgjelden kommer med som gjeld i formuesberegningen. En feil i fordelingen gir feil i skattemeldingen til alle andelseierne.
Felleskostnadene fordeles mellom andelseierne etter vedtektene og loven (burettslagslova § 5-19). Et regnskap som viser vedlikeholdsbehovet tydelig, gjør det enklere å forklare hvorfor felleskostnadene må opp. Et lag som har tatt opp nye lån, bør vise hvordan rente og avdrag påvirker hver andel.
Kort oppsummert
- Regnskap i borettslag er pålagt uansett størrelse: laget har regnskapsplikt, bokføringsplikt og skal ha revisor.
- Forretningsføreren gjør det meste av arbeidet, men styret har ansvaret og bør følge med på rapporter og fakturaer.
- Ordinær generalforsamling skal holdes innen utgangen av juni, og dokumentene skal sendes ut minst åtte dager før.
- Årsregnskapet skal til Regnskapsregisteret senest én måned etter godkjenningen.
- Opplysninger om andelseiernes andel skal til Skatteetaten innen 31. januar.
Regnskapsfører
Få tilbud fra en regnskapsfører
Skriv kort hva bedriften trenger hjelp til. Vi sender forespørselen til en regnskapsfører vi samarbeider med, som tar kontakt med deg. Det koster ingenting å sende inn, og du velger selv om du vil takke ja.
Takk, forespørselen er sendt
Kan en regnskapsfører vi samarbeider med ta oppdraget, tar de kontakt med deg på telefon eller e-post.