Sameier med 21 eller flere seksjoner må ha revisor — det følger av eierseksjonsloven § 65. Mindre sameier har ingen revisjonsplikt etter loven, men kan velge revisor frivillig, og en del gjør nettopp det. Revisoren velges av årsmøtet og skal være godkjent etter revisorloven.

Grensen: 21 seksjoner

Lovens skille er enkelt å telle seg frem til. Sameiet Møllehjulet har 28 seksjoner og skal ha revisor, ferdig med det. Sameiet Løvfallet, med 14 seksjoner, slipper — uansett hvor stor økonomien er. Grensen følger antall seksjoner, ikke omsetning eller balansesum, og alle seksjoner teller med, også nærings- og garasjeseksjoner som er seksjonert som egne enheter.

Revisjonsplikten henger sammen med regnskapsplikten: De samme sameiene som må føre årsregnskap etter regnskapsloven (21 eller flere seksjoner, jf. § 64), må også få dette regnskapet revidert. Logikken er at der fellesskapets økonomi er stor og eierne mange, skal en uavhengig kontrollør se styret i kortene.

Merk også at grensen kan krysses underveis: Reseksjoneres loftet til fire nye seksjoner slik at sameiet går fra 19 til 23, inntrer både regnskaps- og revisjonsplikten. Styret bør da få revisor på plass fra og med det første regnskapsåret over grensen.

Hva gjør revisoren egentlig?

Revisor er ikke sameiets regnskapsfører og skal ikke føre bilagene — det gjør styret eller forretningsføreren. Revisors jobb er kontrollen i etterkant:

  • Bekrefte at årsregnskapet gir et riktig bilde av sameiets økonomi, uten vesentlige feil
  • Kontrollere at midlene finnes — at bankinnskudd, fond og restanser er reelle
  • Se etter at grunnleggende rutiner er forsvarlige, for eksempel at utbetalinger er dokumentert og godkjent
  • Avgi revisjonsberetning, som legges frem for årsmøtet sammen med regnskapet

For seksjonseierne i Møllehjulet betyr beretningen at de kan stemme over regnskapet i trygg forvissning om at en uavhengig fagperson har ettergått tallene. Det beskytter også styret: En ren beretning er styrets beste dokumentasjon på at økonomiforvaltningen har vært i orden.

Frivillig revisjon i mindre sameier

Selv om Løvfallet med sine 14 seksjoner slipper revisjonsplikt, kan årsmøtet når som helst vedta å engasjere revisor likevel — med alminnelig flertall. Når kan det være lurt?

  • Stor økonomi tross få seksjoner: Et lite sameie som nettopp har håndtert en rehabilitering til seks millioner, har hatt mer penger i omløp enn mange små bedrifter.
  • Uro eller mistillit: Ved konflikt om pengebruken kan en revisjon eller en avtalt kontrollhandling rense luften mer effektivt enn ti årsmøter.
  • Skifte av forretningsfører eller styre: En gjennomgang ved vaktskifte gir ny start med kvalitetsstemplede tall.

Et rimeligere alternativ for de minste er å vedtektsfeste eller velge en internkontrollordning — for eksempel at en seksjonseier utenfor styret gjennomgår bilag og kontoutskrifter før årsmøtet. Det er ingen revisjon i lovens forstand, men det gir fire ekstra øyne på fellesskapets penger.

Hva koster det?

Revisjon av et ordinært boligsameie er en overkommelig utgift — typisk fra rundt ti tusen kroner og oppover per år, avhengig av størrelse og orden i regnskapet. For Møllehjulet med 28 seksjoner utgjør en revisjonskostnad på for eksempel 17 000 kr i året drøyt 600 kr per seksjon — en beskjeden pris for uavhengig kontroll av en fellesøkonomi som runder millionen årlig. Rotete regnskap gir dyrere revisjon; god orden er billigste vei til lav regning.

Hvordan velges — og byttes — revisor?

Revisoren velges av årsmøtet med alminnelig flertall, og tjenestegjør til en annen velges i stedet. Det er altså ikke styret som velger sin egen kontrollør — poenget med ordningen er nettopp at revisor står ansvarlig overfor fellesskapet av seksjonseiere, ikke overfor dem som skal kontrolleres. Er sameiet misfornøyd med pris eller leveranse, innhenter styret tilbud fra andre revisorer og fremmer forslag om bytte på årsmøtet. Revisors uavhengighet er streng: Verken styremedlemmer, forretningsføreren eller deres nærstående kan revidere sameiets regnskap.

Revisor, regnskapsfører, forretningsfører — hvem er hvem?

Begrepene blandes støtt, så her er rollelisten: Forretningsføreren (eller regnskapsføreren) fører regnskapet, fakturerer felleskostnader og betaler regninger — den utøvende økonomifunksjonen. Styret har ansvaret for det hele. Revisoren er den uavhengige kontrolløren som ettergår resultatet. I sameier med revisjonsplikt skal alle tre rollene være besatt og atskilt; revisor kan ikke samtidig føre regnskapet den skal revidere.

Kort oppsummert

Revisjonsplikten slår inn ved 21 seksjoner, jf. eierseksjonsloven § 65 — da skal årsmøtet velge en revisor godkjent etter revisorloven, som reviderer årsregnskapet og avgir beretning til årsmøtet. Mindre sameier slipper, men kan velge revisjon frivillig, og bør vurdere det ved stor økonomi eller intern uro. Uansett størrelse gjelder grunnregelen: Fellesskapets penger tåler — og fortjener — innsyn.