Må jeg betale for naboens del av fasaden i rekkehuset?

Hovedregelen: hver betaler for sitt hus

Rekkehus uten sameie vil si at hver eier har sin egen eiendom med sitt eget hus. Eieren av et hus har ansvar for å vedlikeholde det og betaler regningen. Det gjelder også kledning, maling og vinduer på fasaden som tilhører huset hans. Du blir ikke ansvarlig for naboens fasade fordi husene står vegg i vegg, og du kan heller ikke kreve at han betaler for din.

Loven har ingen regel som deler fasadeutgiftene i en rekke automatisk. Det du må ta stilling til, er derfor om noe er avtalt eller eid i fellesskap.

Når fasaden er felles

Fasaden kan være felles på to måter. Dere kan ha avtalt at fasaden vedlikeholdes samlet, for eksempel i en tinglyst erklæring, i vedtekter for en velforening eller i kjøpekontrakten. Eller dere kan eie en del av bygget i fellesskap, slik at en veggflate, en gavl eller et tak ligger i sameie.

Er noe eid i fellesskap, gjelder sameigelova hvis ikke noe annet følger av avtale eller særlige rettsforhold (§ 1). Etter § 9 bærer sameierne nødvendige utgifter etter andelene sine, og kostnader utover dette etter nytten. Det betyr at et tak som begge er avhengig av, deles etter andelene, mens en ekstra kledning som bare den ene ønsker, kan belastes ham.

Er det avtalt noe annet, gjelder avtalen. Se i skjøte, servitutter og byggesaksdokumenter. Det finnes også byggeprosjekter der utbyggeren har bestemt felles farge og materialer i planbestemmelser eller i en erklæring på eiendommen. Da kan du være bundet til å følge fargen, uten at det gir deg ansvar for naboens utgifter.

Hvis naboens fasade skader ditt hus

Om du ikke må betale for naboens fasade, kan han likevel bli ansvarlig overfor deg. Naboloven § 2 sier at ingen må gjøre eller unnlate noe som er urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe på nabo­eiendommen. Fuktskader, råte og lekkasje som sprer seg gjennom en skillevegg, kan falle inn under dette.

Strider tilstanden mot loven, har du krav på at den rettes (§ 10). Du kan også kreve erstatning for økonomisk tap, og den ansvarlige må betale uavhengig av om det foreligger skyld (§ 9). Ansvaret kan lempes, og kravet kan falle bort eller settes ned hvis du etter god naboskikk burde sagt fra tidligere.

Er huset eller fasaden til fare for alvorlig skade på din eiendom, kan du la nødvendige sikringstiltak utføres på eierens regning (§ 15). Granneskjønn avgjør. Bestemmelsen gjelder fare for alvorlig skade, ikke vanlig slitasje.

Hva med arbeid på naboens fasade?

Fasadeendringer er søknadspliktige etter plan- og bygningsloven § 20-1, for eksempel å skifte kledning, bytte farge eller flytte vinduer. Naboen kan altså ikke fritt endre uttrykket på sitt hus hvis kommunen krever søknad. Reguleringsplanen eller en felles erklæring kan i tillegg sette krav til farge og materialer.

Trenger noen å stå på din tomt for å male eller skifte kledning, kan han få rett til det mot vederlag etter naboloven § 14, men bare hvis det ikke virker urimelig og vinningen er klart større enn skaden for deg. Granneskjønn avgjør hvis dere ikke blir enige. Uten slik avgjørelse eller din tillatelse kan han ikke bruke grunnen din.

Slik går du frem

Finn ut først hva dere eier sammen. Bestill grunnbokutskrift og kopi av skjøtet, og se etter erklæringer og servitutter. Be en takstmann eller håndverker beskrive årsaken til skaden og hvor den kommer fra. Send naboen et skriftlig krav med bilder og dokumentasjon, og sett en rimelig frist. Hjelper ikke det, er forliksrådet neste steg.

Kort oppsummert

• Hovedregelen er at hver eier bærer utgiftene til sin egen del av fasaden.
• Er fasaden eid i fellesskap eller avtalt som felles, deles nødvendige utgifter etter andelene (sameigelova § 9).
• Du kan kreve retting etter naboloven § 10 og erstatning etter § 9 hvis naboens fasade skader ditt hus.
• Fasadeendringer er søknadspliktige, og reguleringsplan eller erklæring kan binde fargevalget.
• Samle dokumentasjon og varsle naboen skriftlig tidlig.