Lyset i oppgangen og kjelleren virker ikke: hvem skal ordne det?

Hvem har ansvar for lys i oppgang og kjeller i en leiebolig?

Husleieloven § 5-3 gjelder både selve boligen og «eiendommen for øvrig». Oppgangen, trappen, gangen til boden og kjelleren er en del av eiendommen. Når du leier en leilighet, følger bruken av disse områdene vanligvis med, fordi du ikke kommer til leiligheten din uten å gå gjennom dem.

Det betyr at lys som svikter i fellesområdene, er et forhold utleier skal ta seg av. Loven sier at utleier skal holde eiendommen i den stand du har krav på etter kapittel 2. Ved overleveringen skal husrommet med tilbehør være i vanlig god stand (§ 2-2), og en oppgang der du ikke ser trinnene, er sjelden det.

Loven nevner ikke lys, lyspærer eller armaturer. Hvor grensen går mellom utleiers vedlikehold og din egen innsats, avhenger derfor av hva som er avtalt og hva som er vanlig. Står det i kontrakten eller i husordensreglene at beboerne selv bytter pærer i sine egne fellesområder, må du følge det som er rimelig. For bolig kan avtalen likevel ikke stille deg dårligere enn loven (§ 1-2).

Når mørke områder er en mangel

Ikke alt lys betyr like mye. En pære i kjellergangen som har gått for en uke siden, er lite kritisk og lett å bytte. Lys som svikter i en hel trapp, og som gjør at du ikke ser trinnene, er et sikkerhetsproblem.

En feil er en mangel hvis boligen eller eiendommen ikke er i den stand du har krav på. Stod lyset på da du flyttet inn, eller er det vanlig at lys fungerer i slike bygg, har du krav på at det virker. Kjente du til at kjelleren alltid var mørk, kan det du kjente til ved avtaleinngåelsen ikke gjøres gjeldende som mangel (§ 2-6).

Strengere krav til nødlys og lys i rømningsveier følger av brannreglene og tas ikke opp her. Gjelder det rømningsveien din, har du i alle fall god grunn til å melde fra raskt.

Slik krever du at lyset ordnes

Meld fra skriftlig til utleier, helst med foto eller en kort beskrivelse av hvor det er mørkt og hvor lenge. Be om at feilen rettes. Etter husleieloven § 5-5 skal du straks melde fra om skader som må utbedres uten opphold, og om andre skader innen rimelig tid. Mørk oppgang er et typisk tilfelle der du bør melde fra med en gang.

Du mister retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis du ikke melder fra innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget den (husleieloven § 2-8). Lys som svikter, oppdager alle som bor i bygget, så ikke vent på at noen andre skal ta kontakten.

Utleier skal rette mangelen for egen regning innen rimelig tid etter at kravet er satt fram (§ 2-10). Hvor lang tid som er rimelig, avhenger av hva som er galt. Lyspærer kan byttes samme uke. Er det en feil i el-anlegget som krever elektriker, tar det naturlig nok lenger tid.

Hva kan du kreve hvis utleier ikke gjør noe?

Utleier har plikt til å rette. Gjør hen ikke det, gir husleieloven § 5-7 deg mulighet til å kreve avslag i leien, erstatning, heving og tilbakehold av leie, så langt vilkårene for hvert krav er oppfylt.

Avslag i leien forutsetter at mangelen ikke er ubetydelig. Er bare lyset i kjellergangen ødelagt, og du sjelden går dit, er mangelen ofte for liten. Er hele trappeoppgangen mørk, og du må bruke den daglig, er saken en annen.

Faller du i en mørk trapp og skader deg eller ødelegger noe, er det en egen sak om erstatning. Etter § 2-13 kan du kreve erstatning for tap som følge av en mangel, og du kan alltid kreve erstatning hvis mangelen skyldes feil eller forsømmelse på utleiers side. Hvor langt ansvaret rekker for skader på person eller ting, avhenger av omstendighetene, og loven svarer ikke på det sikkert på forhånd.

Kort oppsummert

• Lys i oppgang og kjeller hører til eiendommen utleier skal holde i stand etter husleieloven § 5-3, når de er en del av det du leide.
• Loven har ingen regel om hvem som skifter pærer. Se kontrakten og husordensreglene.
• Meld fra skriftlig, helst med foto, og krev retting innen rimelig tid.
• Avslag i leien krever at mangelen ikke er ubetydelig. Mørk oppgang som du bruker hver dag, er mer enn mørk kjellergang.