Løse steiner på skifertaket – hvem er ansvarlig?

Hvem er ansvarlig for løse steiner på skifertaket?

Etter avhendingslova § 2-4 andre ledd går risikoen for eiendommen over på deg når du har overtatt bruken av den. Fra da av er det du som eier som må sørge for at taket ikke er til fare for andre, og du bærer kostnaden for vanlig vedlikehold.

Det betyr ikke at selgeren aldri kan kreve å bli holdt ansvarlig. Etter avhendingslova § 3-1 andre ledd vurderes det om det er en mangel ut fra tidspunktet da risikoen gikk over til deg. Feilen kan være en mangel selv om den først viser seg senere. Hvis skiferen var løs, dårlig festet eller det forelå skjulte skader da du overtok, kan det derfor være et krav mot selgeren.

Løsner steiner og skader naboens bil eller en forbipasserende etter overtakelsen, er spørsmålet om erstatning overfor tredjeperson et annet enn forholdet mellom deg og selgeren. Da avhenger det av forsikringen din og av omstendighetene.

Hva som avgjør om det er en mangel

Skifer holder i mange år, men festene, spikrene og undertaket kan slites før steinen selv. Etter avhendingslova § 3-2 første ledd har boligen en mangel hvis den ikke svarer til det du kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand. På et gammelt skifertak forventer du at noe av vedlikeholdet gjenstår. Er taket derimot i så dårlig stand at det er fare for at steiner faller ned, uten at du ble varslet, taler det for en mangel.

Vurderingen er konkret. Levetiden varierer, og det finnes ingen tall som gjelder alle tak. Alder, vedlikehold og om det har vært reparert før er det som veier. Du må selv gjøre det sannsynlig at feilen fantes da du overtok, og en takdekker som kan beskrive hvorfor steinene løsner, er verdifull.

Hva rapporten kunne se fra bakken

Forskriften om tilstandsrapporter sier at taket skal undersøkes fra utsiden for blant annet fuktskjolder, råte og tetthet, og at undertak, lekter og taktekking skal undersøkes når den bygningssakkyndige finner det sikkerhetsmessig forsvarlig. Skifertak kan være bratte og glatte, og takstmannen ser ofte bare fra bakken. I en sak i Finansklagenemnda var taket bare besiktiget fra bakken. Nemnda la til grunn at forskriften var fulgt når takstmannen opplyste dette.

Les derfor rapporten for å se hvordan taket ble undersøkt, og hva som står om skiferen. Regner rapporten med at taket ikke kunne undersøkes, vet du at vurderingen er begrenset. Etter avhendingslova § 3-10 første ledd regnes du for å kjenne til det som tydelig går frem av rapporten. Har taket tilstandsgrad 2 eller 3, er det vanskeligere å få medhold, men det avhenger av hvor konkret risikoen var beskrevet.

Slik gikk det for Borghild

Borghild kjøpte et hus fra 1952 med skifertak. Tre uker etter overtakelsen ble det kraftig vind, og to steiner falt ned og knuste et vindu i garasjen. Da hun gikk opp med en stige, så hun at flere steiner satt på bare ett feste, og at mange var sprukket.

Rapporten hadde gitt taket tilstandsgrad 1 og ikke sagt noe om at taket var undersøkt bare fra bakken. Selgeren sa at skifer alltid faller av på gamle tak og at Borghild måtte regne med det. Hun fikk en takdekker til å skrive at det var tydelig at festene hadde vært svake i lang tid.

Selgeren aksepterte prisavslag for omlegging av den delen av taket som var verst. Borghild fikk ikke dekket vinduet i garasjen, fordi hun ikke kunne vise at selgeren hadde skyld i skaden.

Slik sikrer du taket og saken din

Sørg først for at ingen kan bli skadet. Sperr av områdene under taket, og få en takdekker til å ta ned løse steiner eller sikre dem. Ta bilder før og etter. Forsømmer du å begrense tapet med rimelige tiltak, må du bære den delen av tapet selv, jf. avhendingslova § 7-2 første ledd.

Send deretter en skriftlig reklamasjon til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, med bilder og takdekkerens vurdering. Tilbyr selgeren å rette, må du som hovedregel godta det. Kravene ved en mangel er samlet i hovedartikkelen om taklekkasje etter boligkjøp. Er undertaket dårlig, kan undertaket er utslitt og takstein som knekker og lekker den første vinteren gi en pekepinn, og var taket eldre enn oppgitt, se taket er eldre enn salgsoppgaven sa. Kostnader opp til 10 000 kroner bærer du selv.

Kort oppsummert

• Løse steiner på skifertaket er som regel din oppgave å sikre etter overtakelsen, men kan gi krav mot selger hvis feilen fantes før overtakelsen.
• Alder, synlig tilstand og hva rapporten sa om skifertaket avgjør om det er en mangel.
• Sperr av området og sikre taket med en gang, slik at du ikke må bære en del av tapet selv.
• Rapporten sier ofte at taket bare er undersøkt fra bakken, og det begrenser vurderingen.
• Send reklamasjon med bilder og en takdekkers vurdering av festene innen rimelig tid.