Leietaker i blokk: hvem du skal gå til, utleier eller styret?
Som leietaker i blokk går du til utleieren, ikke til styret, med krav om mangler og vedlikehold i boligen. Leieavtalen er mellom deg og utleieren, og det er utleieren som må ta saken videre med borettslaget eller sameiet når feilen ligger i bygningen eller fellesarealene. Du må samtidig følge ordensreglene som gjelder i bygget. Styret er den du kontakter om ro og orden i bygget og i akutte situasjoner som truer bygningen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Leietaker i blokk: utleieren, ikke styret, er din motpart
En leietaker i en borettslagsleilighet eller seksjon har leieavtale med den som eier boligen. Husleieloven gjelder mellom dere, og utleieren har plikter overfor deg som leietaker. Borettslaget eller sameiet er ikke part i avtalen.
Derfor går kravene dine til utleieren. Oppfyller ikke utleieren pliktene sine og feilen ikke skyldes forhold på din side, kan du kreve retting, avslag i leien, erstatning og under visse vilkår heve avtalen (husleieloven § 5-7). Du må gi melding til utleieren innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget en mangel, ellers kan du miste retten til å kreve noe (§ 2-8).
Hva utleieren gjør videre
Ligger årsaken i bygningen eller fellesarealene, er det laget eller sameiet som har vedlikeholdsplikten overfor utleieren som eier. Borettslaget skal holde bygninger og eiendom i forsvarlig stand og vedlikeholde felles rør og ledninger (borettslagsloven § 5-17). Sameiet har tilsvarende plikt etter eierseksjonsloven § 33.
Utleieren må derfor melde feilen videre til styret, helst skriftlig og med de bildene og beskrivelsene du har gitt ham. Be om å bli holdt orientert om hva laget svarer og når arbeidet skal gjøres. Kravet du har mot utleieren, faller ikke bort selv om feilen er lagets ansvar. Utleieren kan på sin side kreve laget eller sameiet for det som gjelder fellesdelene.
Hvis utleieren ikke gjør noe
Blir utleieren sittende stille, har du virkemidler. Du kan holde tilbake så mye av leien at det sikrer kravene dine som følge av mangelen (§ 2-15). Gjør det forsiktig og med en klar skriftlig begrunnelse, siden tilbakeholdt leie ikke må overstige det som sikrer kravene dine. Tvister om leie av bolig skal behandles av Husleietvistutvalget før de eventuelt kan gå til tingretten.
Regler du må følge i bygget
Selv om du ikke har avtale med laget, kommer du ikke utenom reglene i bygget. Leieren skal følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleieren har fastsatt (§ 5-2). Borettslagets styre kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen (§ 5-11 i borettslagsloven), og i et sameie kan årsmøtet gjøre det (eierseksjonsloven § 28). Utleieren er bundet av disse reglene og må sørge for at de blir fulgt av den som bor i boligen.
Overlater en andelseier bruken av boligen til andre, minsker ikke det andelseierens plikter overfor laget (§ 5-8). Oppfører brukeren seg slik at det er fare for ødeleggelse eller alvorlig plage for andre, kan laget kreve fravikelse av ham eller henne (§ 5-9).
Hva styret kan og ikke kan
Styret er ikke en klageinstans for leieforholdet ditt. Det kan ikke avgjøre uenighet mellom deg og utleieren, og det har ikke leieavtale med deg slik utleieren har.
Du har likevel noen rettigheter i bygget. Leier av bolig har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg (borettslagsloven § 7-2), og i et sameie har leier av boligseksjon tilsvarende rett på årsmøtet (eierseksjonsloven § 46). Du kan ikke stemme eller fremme forslag, for det kan bare eieren.
Amir og varmtvannet
Amir leier en treroms i et borettslag av utleieren Silje. Leien er 9 000 kroner i måneden. En morgen er det ikke varmt vann. Det viser seg at en felles stigeledning i bygget er stengt av arbeid laget har satt i gang.
Amir skriver til Silje samme dag. Silje kontakter styret, som ordner med rørlegger. Varmtvannet kommer tilbake etter ti dager. Amir mener at boligen i den tiden var verdt omkring 80 prosent av avtalt leie. Ti dager av leien er 3 000 kroner (9 000 delt på 30, ganget med 10), og et avslag på 20 prosent blir 600 kroner. Han krever det av Silje etter § 2-11 i husleieloven, ikke av laget.
Samme uke ringer Amir også styret om en nabo som har musikk til klokka tre om natten. Dette er et spørsmål om ro og orden. Han melder det til både Silje og styret.
Når du kontakter styret direkte
Du kan alltid ringe vaktmester eller styre når det er fare for skade på bygget, for eksempel en vannlekkasje i trappeoppgangen eller et brudd på en felles rørledning. Da er det viktigere å stoppe skaden enn å følge rekkefølgen. Meld deretter fra til utleieren, så fort du kan.
Gjelder det støy eller brudd på ordensreglene fra andre beboere, kan du melde fra til styret, men utleieren har plikt til å opprettholde vanlig ro og orden overfor deg, så kontakt utleieren også.
Kort oppsummert
- Som leietaker i blokk går du til utleieren, ikke til styret, med krav om mangler og vedlikehold.
- Utleieren melder saken videre til borettslaget eller sameiet hvis feilen ligger i bygningen eller fellesarealene.
- Du må følge ordensreglene i bygget, og utleieren er bundet av dem.
- Leietakere kan være til stede og uttale seg på generalforsamlingen eller årsmøtet, men ikke stemme.
- Ved akutt fare for skade kan du kontakte styret eller vaktmesteren direkte og melde fra til utleieren etterpå.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.