Leie hus: punktene om utvendig vedlikehold som bør stå i kontrakten
Kontrakten bør si hvem som måker og strør, steller hagen, tar seg av tak, takrenner og private installasjoner, og hvilke utgifter leietaker skal dekke. Husleieloven fyller ut de punktene dere ikke har avtalt: utleier vedlikeholder da eiendommen (§ 5-3), men ved leie av bolig kan leietaker uansett bare pålegges leie og bidrag til strøm, brensel og vann og avløp etter målt forbruk (§ 3-7). Det som ikke er avtalt og ikke står i loven, blir lett tvist.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvorfor utvendig vedlikehold bør stå i kontrakten
Se også leietakers vedlikeholdsplikt og lovteksten i husleieloven.
Husleieloven gir en grunnregel og lar partene avtale noe annet: utleier skal i leietiden vedlikeholde det utleide og eiendommen for øvrig, hvis ikke annet er avtalt (§ 5-3 første ledd). Leier du et hus, er det mye som er utenfor selve huset, og loven sier lite om det. Den nevner ikke snø, hage, takrenner, brøyting eller private vannforsyninger.
Skriver dere ikke ned hvem som gjør hva, er dere overlatt til tolkning etter at noe har skjedd. Enkle setninger i kontrakten kan forebygge uenighet senere. For bolig gjelder samtidig at vilkår ikke kan være mindre gunstige for leieren enn loven (§ 1-2 første ledd), så en post om vedlikehold bør være rimelig og tydelig.
Snø, is og strøing
Dette er punktet som oftest mangler. Skriv hvem som måker oppkjørsel og gangvei, hvem som strør, og hvem som bestiller og betaler eventuell brøyting av privat vei. Skriv også hva som skjer når leietaker er bortreist. Loven har ingen regel om snømåking, så det som står i kontrakten, er det eneste dere kan støtte dere på.
Avtaler du å måke, er det en plikt du kan bli erstatningsansvarlig for å bryte (§ 5-8 første ledd).
Hage, trær og tomten
Beskriv hvilken del av tomten som er leid ut, og hvem som klipper plen, steller bed og fjerner løv. Skriv om hekker og store trær: hvem fyller på, hvem beskjærer, hvem bestiller trefelling. Presiser om hagen skal leveres tilbake i samme stand som ved overtakelsen, og hva det betyr. Et bilde i overtakelsesprotokollen sier mer enn et ord.
Uten avtale er det utleier som har vedlikeholdsplikten for eiendommen. Du som leietaker skal behandle det du leier med tilbørlig aktsomhet (§ 5-1 annet ledd), og ved utflytting skal husrommet være i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra alminnelig slit og elde (§ 10-2 annet ledd).
Tak, takrenner, fasade og garasje
Skriv hvem som renser takrenner og fjerner snø fra taket, hvem som bestiller maling og beising av fasade, og hvem som har ansvar for garasjeport, uthus og bod. Husleieloven sier at leietaker vedlikeholder låser, kraner, kontakter, varmtvannsbereder og løst inventar og utstyr, og at utleier tar resten (§ 5-3 annet ledd). Takrenner og fasade er ikke nevnt.
Det er ikke uvanlig at kontrakten legger enkelt, årlig vedlikehold som rensing av renner på leietaker. Det er greit å skrive det, så lenge det er tydelig og rimelig.
Vann, avløp, strøm og kommunale avgifter
Her setter loven en grense. For bolig kan det ikke avtales at leier skal betale andre eller større beløp enn leie, forholdsmessig del av utleierens utgifter til elektrisitet og brensel, vann og avløp etter målt forbruk, depositum og garanti (§ 3-7 første ledd, jf. §§ 3-1 og 3-4 til 3-6).
Det betyr at en post som «leietaker betaler alle kommunale avgifter» kan være ugyldig, selv om den står i kontrakten. Bidrag til strøm og brensel avtales konkret, og du kan kreve årlig regnskap (§ 3-4 første ledd). Har du betalt for mye, kan du kreve beløpet tilbake med rente (§ 3-7 annet og tredje ledd). Skriv derfor tydelig om leien er inklusive eller eksklusive strøm, og hvordan forbruk måles. Les også om hva utleier kan kreve betalt i tillegg til leien.
Brønn, septiktank og private installasjoner
Har huset egen brønn, pumpe, septiktank, varmepumpe eller biobrenselanlegg, bør kontrakten si hvem som har ansvaret for drift, service og utskifting. Loven nevner ingen av delene. Utleier har vedlikeholdsplikten for eiendommen, men en pumpe eller en tank som du bruker daglig, gir mye rom for uenighet.
Du kan som leietaker bare pålegges å betale det loven åpner for, så et krav om at du betaler tømming eller service kan være i strid med § 3-7 når det ikke er målt forbruk.
Bente og Bjørn og rekkehuset
Bente og Børge leier et rekkehus for 16 000 kroner i måneden. Kontrakten har fem linjer om utvendig vedlikehold: Børge måker og strør oppkjørsel og gangvei. Bente steller hagen og holder løv og ugress i sjakk. Utleier sørger for tak, fasade, takrenner og garasjeport. Utleier dekker kommunale avgifter. Brøyting av privat vei deles likt.
Når takrenna lekker i november, ringer de utleier med bilde og melding, i stedet for å diskutere hvem som skulle gjøre hva. Utleier bestiller reparasjon for 5 200 kroner. Fordi snø og hage står i kontrakten, har de ingen uenighet i vinter.
Kort oppsummert
- Husleieloven har lite å si om utvendig vedlikehold, så leie hus kontrakt utvendig vedlikehold må avtales punkt for punkt.
- Uten avtale vedlikeholder utleier eiendommen (§ 5-3 første ledd), og leietaker tar småting som låser og kraner (§ 5-3 annet ledd).
- Skriv hvem som måker, strør, steller hagen, renser takrenner og tar garasje og uthus.
- For bolig kan du ikke pålegges andre beløp enn leie, strøm, brensel og vann og avløp etter målt forbruk, depositum og garanti (§ 3-7).
- Skriv ned tilstanden ved overtakelsen, og avtal brønn, pumpe og tank særskilt.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.