Kan jeg kreve at selgeren skaffer veirett som han sa fulgte med?
Du kan som hovedregel ikke kreve at selgeren skaffer en veirett som han sa fulgte med, men du kan kreve prisavslag og erstatning. Står det i annonsen, salgsoppgaven eller kontrakten at eiendommen har veirett og det ikke stemmer, er det en mangel etter avhendingslova § 3-8. Retting kan du bare kreve hvis selgeren selv har ført opp huset for salg. Tilbyr han å skaffe retten, må du likevel godta det hvis det ikke er til urimelig ulempe for deg.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier når veiretten ikke finnes
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneEr hytta solgt med et løfte om veirett, og retten viser seg ikke å eksistere, har eiendommen en mangel hvis opplysningen ikke stemmer (avhendingslova § 3-8). Det gjelder opplysninger i annonsen, salgsoppgaven eller annen markedsføring og opplysninger selgeren selv har gitt. Opplysningen må kunne antas å ha virket inn på avtalen, og den kan ikke være rettet tydelig i tide.
Har veiretten vært en del av selve avtalen, for eksempel som et punkt i kontrakten, bygger kravet på at eiendommen ikke er i samsvar med avtalen (§ 3-1). Ligger veiretten til eiendommen, følger den med som tilbehør hvis noe annet ikke er avtalt (§ 3-4). Har selgeren sagt at den følger med og den ikke gjør det, er det en mangel.
Kan du kreve at selgeren skaffer retten?
Det er det store spørsmålet, og svaret er som hovedregel nei. Retten til å kreve retting av en mangel gjelder bare der selgeren selv har ført opp huset eller en annen innretning for salg (§ 4-10 annet ledd). Det er ikke tilfellet ved et vanlig salg av en bruktbolig eller en eldre hytte. Du kan da ikke tvinge selgeren til å forhandle med naboen eller til å betale for en veirett.
Tre ting kan likevel gi deg mer:
- Tilbyr selgeren å rette mangelen, må du godta det hvis det ikke fører til urimelig ulempe for deg, og du ikke har særlig grunn til å motsette deg (§ 4-10 første ledd). Skaffer han retten innen rimelig tid og for egen regning, er saken løst.
- Står det i kontrakten at selgeren skal skaffe og tinglyse veiretten, er det en avtalt plikt som du kan holde ham til. Da er det kontrakten som gjelder.
- Tilbyr selgeren retting, men får det ikke til, kan du kreve prisavslag eller heve avtalen (§ 4-10 fjerde ledd).
Hva du kan kreve i stedet
Prisavslag: avslaget settes til kostnaden ved å få mangelen rettet, hvis noe annet ikke godtgjøres (§ 4-12). Må du betale naboen for å få en veirett, kan prisen på retten, pluss kostnader til oppmåling og tinglysing, danne grunnlaget. Finnes det ingen mulighet til å skaffe retten, kan avslaget i stedet settes til verdiforskjellen.
Erstatning: du kan kreve erstatning for direkte tap uten at selgeren må ha skyld (§ 4-14 første ledd). Har selgeren skyld, gjelder det også indirekte tap.
Heving: dette er aktuelt hvis mangelen er et vesentlig avtalebrudd (§ 4-13). En hytte som ikke kan nås lovlig, kan være en slik mangel, men vurderingen er konkret og avhenger av hva du faktisk kan gjøre for å skaffe adkomst.
Du må si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget at retten manglet, og senest fem år etter overtakelsen (§ 4-19). Egenandelen på 10 000 kroner (§ 3-1 fjerde ledd) trekkes fra kravet.
Slik sikrer du bevis og unngår tapt krav
Det du kjente til eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått, kan du ikke gjøre gjeldende som mangel (§ 3-10). Står det i salgsoppgaven at veiretten er «under avklaring», eller at hytta ligger uten tinglyst adkomst, kan du ha tapt kravet. Ta vare på annonsen, salgsoppgaven og meldinger fra megleren. Avtalen kan være muntlig, men skal settes opp skriftlig hvis en av partene krever det (§ 1-3), og et muntlig løfte om veirett er vanskelig å bevise.
Før du byr, kan du be om kopi av veiavtalen, få vite hvem som eier grunnen, og sjekke grunnboken for en tinglyst rett. Slik slipper du at spørsmålet dukker opp først etter overtakelsen.
Hilde og veien over naboens tomt
Hilde kjøpte en hytte for 2 450 000 kroner. Salgsoppgaven sa: «Adkomst via privat vei med veirett». Etter overtakelsen viste det seg at det aldri var tinglyst noen veirett, og naboen Kjell ville ha 120 000 kroner for å skrive under en avtale.
Hilde ba selgeren Odd om å ordne det. Odd mente han ikke var forpliktet, og det hadde han rett i: Hilde kunne ikke kreve at han skaffet retten, siden han ikke hadde bygd hytta for salg. Salgsoppgaven var likevel uriktig, og hun krevde prisavslag på 120 000 kroner, kostnaden med å skaffe retten. Etter egenandelen på 10 000 kroner ble kravet 110 000 kroner. Odd tilbød da å forhandle med Kjell selv. Det innebar ikke urimelig ulempe for Hilde, og hun godtok. Hadde han ikke fått det til innen rimelig tid, sto kravet på 110 000 kroner fast.
Kort oppsummert
- Er veiretten oppgitt i annonse, salgsoppgave eller kontrakt og ikke finnes, er det en mangel etter avhendingslova § 3-8.
- Du kan som regel ikke kreve at selgeren skaffer retten, siden retting bare kan kreves der selgeren selv har oppført huset for salg.
- Tilbyr selgeren å skaffe retten, må du godta det hvis det ikke er urimelig for deg.
- Ellers kan du kreve prisavslag og erstatning, og heve ved vesentlig avtalebrudd.
- Reklamer innen rimelig tid, og sikre annonse, salgsoppgave og meldinger som bevis.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.