Kostnader til flytting og hotell under utbedringen

Prisavslag og erstatning dekker ulike ting

Prisavslaget settes normalt til kostnadene ved å få mangelen rettet (avhendingslova § 4-12). Det gjelder selve utbedringen, altså håndverkerne og materialene. Utgifter du har fordi du ikke kan bo i boligen mens arbeidet pågår, ligger utenfor. Dem kan du bare kreve som erstatning.

Erstatning har to nivåer. Du kan kreve erstatning for direkte tap uten at selgeren har skyld, med unntak for hindringer utenfor hans kontroll (avhendingslova § 4-14 første ledd). For indirekte tap må selgeren ha skyld, eller boligen må ikke være i samsvar med en garanti han har gitt (avhendingslova § 4-14 andre ledd).

Er hotell og flytting indirekte tap

Avhendingslova § 7-1 andre ledd sier at indirekte tap blant annet omfatter tap fordi eiendommen ikke kan brukes som forutsatt, og tap som følge av skade på annet enn eiendommen selv. Boligen kan ikke brukes mens utbedringen pågår, og det trekker i retning av at hotell og flytting er indirekte tap. Da må du kunne vise at selgeren har skyld, for eksempel fordi han visste om feilen og lot være å si fra.

Loven har imidlertid en presisering. Kostnader ved vanlige tiltak som kompenserer for at eiendommen har en mangel, regnes ikke som indirekte tap (§ 7-1 tredje ledd). Dette kan gjelde enkle kostnader som lånt utstyr eller en kort overnatting, men hvor grensen går, er skjønnsmessig. Det er ingen faste satser for hva du kan kreve, og ingen liste over hva som er «vanlige tiltak».

Du må selv sannsynliggjøre både at du hadde et tap og at det følger av mangelen.

Hva som er rimelig og hva som kan avvises

Etter avhendingslova § 7-2 første ledd må du gjøre rimelige tiltak for å begrense tapet. Det betyr at du ikke kan velge dyreste hotell hvis et enkelt rom eller opphold hos familie ville gjort nytten. Selgeren kan også spørre om du kunne bodd i boligen mens arbeidet pågikk, eller om arbeidet kunne vært lagt slik at du slapp å flytte ut.

Erstatningen kan dessuten settes ned hvis den vil virke urimelig for den ansvarlige ut fra tapets omfang og forholdene ellers (§ 7-2 andre ledd). Selgeren kan derfor argumentere for at et langt hotellopphold er uforholdsmessig.

Tilbyr selgeren å utføre utbedringen selv, skal den skje innen rimelig tid og for hans regning (avhendingslova § 4-10 tredje ledd). Dermed kan et kort arbeidsopphold være noe du må tåle, mens et som drar ut i månedsvis, gir sterkere krav.

Slik gikk det for Noah

Noah kjøpte en leilighet og oppdaget etter to måneder at bad og gulv måtte rives på grunn av skjult råte. Selgeren hadde ikke opplyst om en tidligere lekkasje, og Noah mente han hadde skyld. Håndverkerne sa at arbeidet ville ta tre uker, og at boligen ikke kunne brukes i perioden.

Noah bodde hos en venn i én uke og leide deretter et hotellrom i to uker til 1 100 kroner natten, i tillegg til lagring av møbler. Han sendte kvitteringer og en kort begrunnelse. Selgerens forsikringsselskap godtok flyttekostnadene og en uke på hotell, men avviste resten med begrunnelsen at han kunne funnet et billigere sted. Noah aksepterte oppgjøret.

Slik dokumenterer du kravet

Før du bestiller noe, bør du gi selgeren beskjed om at du regner med å måtte flytte ut, og hvorfor. Spør om han vil tilby et alternativ. Ta vare på alle kvitteringer, og noter datoer for når arbeidet startet og sluttet.

Be håndverkeren skrive hvor lenge boligen ikke kan brukes. Et skriftlig anslag fra fagmann gjør det enklere å begrunne hvor lenge du trengte annen bolig. Hold utgiftene til det nødvendige og velg det rimeligste alternativet som fungerer. Bor du hos familie eller venner, kan det være fornuftig å avtale et enkelt beløp for kost og losji i stedet for ingenting, men det bør du avtale skriftlig på forhånd, slik at kravet ikke blir stående uten dokumentasjon. Har du barn, husdyr eller arbeid som krever at du bor nært, bør du skrive det, siden det påvirker hva som er rimelig.

Du finner mer om selve kravet i pilaren om prisavslag og om lagring og flytting i artikkelen om flytting og lagring under utbedring. Kostnader du selv har til midlertidig bolig, står nærmere omtalt i artikkelen om midlertidig bolig.

Kort oppsummert

• Kostnader til flytting og hotell under utbedringen krever du som erstatning, ikke som del av prisavslaget.
• De regnes normalt som indirekte tap, som forutsetter skyld hos selgeren eller en garanti.
• Enkle, vanlige tiltak for å kompensere for mangelen kan stå utenfor begrepet indirekte tap.
• Du må begrense tapet, og selgeren kan avvise dyre valg som ikke var nødvendige.
• Behold kvitteringer og få et skriftlig anslag fra håndverkeren på hvor lenge boligen ikke kan brukes.