Når flytte- og lagringskostnader regnes som direkte tap
Må hele eller store deler av boligen fraflyttes for at utbedringsarbeidet skal kunne utføres — for eksempel ved omfattende fuktsanering, utskifting av bærende konstruksjoner eller full renovering av flere rom samtidig — vil kostnadene til flytting og lagring av innbo normalt være en direkte og nødvendig følge av mangelen som ble avdekket. Dette gjør at kostnadene i utgangspunktet dekkes gjennom kontrollansvaret, altså uavhengig av om selger visste om mangelen da boligen ble solgt til deg. Ragna erfarte dette da hele førsteetasjen i huset hennes måtte rives ned til grunnmuren etter at det ble oppdaget omfattende soppskade i bærende bjelkelag som hadde utviklet seg over lang tid. Siden arbeidet krevde at hele boligen ble ryddet og flyttet ut i flere måneder mens saneringen pågikk, engasjerte hun et flyttebyrå og leide et lagerrom for møbler og eiendeler som ikke fikk plass i den midlertidige boligen hun leide i mellomtiden. Fordi flyttingen og lagringen var en direkte og nødvendig konsekvens av at boligen måtte tømmes for at utbedringen skulle kunne gjennomføres forsvarlig og fagmessig, ble kostnadene lagt til grunn som en del av det direkte tapet i kravet mot selger, sammen med selve saneringskostnaden. Uten denne dokumentasjonen hadde Ragna trolig fått store deler av flytte- og lagringsposten avkortet, ettersom selger i utgangspunktet er nærmest til å forstå omfanget av arbeidet — men her var det Ragna selv som måtte bevise nødvendigheten overfor en skeptisk motpart.
Hva som må til for at kravet skal stå seg
For at flytte- og lagringskostnader skal aksepteres som en del av erstatningskravet, bør du kunne dokumentere at fraflyttingen faktisk var nødvendig for at utbedringen skulle kunne gjennomføres — ikke bare en praktisk fordel for deg selv underveis i prosessen. Jo mer omfattende utbedringsarbeidet er, desto lettere er det normalt å sannsynliggjøre at hele eller deler av boligen måtte tømmes for møbler og innbo. Er det bare snakk om mindre, avgrensede arbeider i ett rom, vil det derimot være vanskeligere å begrunne en fullstendig flytting og lagring av alt innbo som en nødvendig og påregnelig kostnad knyttet til mangelen. Ragna ble selv møtt med spørsmål fra forsikringsselskapet om hvorfor hele boligen måtte tømmes, og kunne vise til en skriftlig uttalelse fra saneringsfirmaet om at støv- og muggeksponeringen under rivearbeidet gjorde det uforsvarlig å oppbevare møbler og løsøre i etasjene over mens arbeidet pågikk. Uten en slik skriftlig begrunnelse hadde det trolig vært vanskeligere for henne å forklare hvorfor for eksempel soverom i andre etasje, som ikke direkte grenset til arbeidsområdet, likevel måtte tømmes for innbo i hele perioden.
Tapsbegrensningsplikten og valg av løsning
Du har plikt til å begrense kostnadene gjennom rimelige tiltak, også her. For flytting og lagring betyr dette at du bør vurdere rimeligere alternativer der det er mulig — for eksempel om deler av innboet kan bli stående i områder av boligen som ikke berøres av arbeidet, eller om et enklere og billigere lagringsalternativ er tilgjengelig i nærområdet fremfor et dyrere alternativ lenger unna. Velger du en betydelig dyrere løsning enn nødvendig, for eksempel et unødvendig stort lagerrom eller en kostbar flyttetjeneste når rimeligere alternativer fantes tilgjengelig, risikerer du at bare den delen av kostnaden som fremstår som rimelig blir godkjent av selger eller forsikringsselskapet. Innhent gjerne et par sammenlignbare priser fra andre flyttebyråer og lagerleverandører i forkant, slik at du kan vise at prisen du endte med å betale var markedsmessig og ikke unødvendig høy sammenlignet med alternativene som fantes tilgjengelig i området.
Slik dokumenterer du kravet
Ta vare på fakturaer fra flyttebyrå og lagerleverandør, samt dokumentasjon som viser hvorfor flyttingen var nødvendig — gjerne en uttalelse fra håndverker eller sakkyndig om at boligen måtte tømmes for at arbeidet kunne utføres forsvarlig og innenfor rimelig tid. Sett kostnaden opp som en egen post i kravet, atskilt fra selve utbedringskostnaden, og vær forberedt på å begrunne hvorfor omfanget av flyttingen og varigheten av lagringen var nødvendig og rimelig i lys av arbeidets samlede omfang og varighet. Blir posten likevel bestridt av selger, kan en kort skriftlig redegjørelse fra saneringsfirmaet eller entreprenøren om hvorfor hele boligen måtte tømmes, ofte være nok til å avklare uenigheten uten at saken behøver å eskaleres videre. Legg også ved en enkel oversikt over lagringsperioden, med start- og sluttdato, slik at det ikke oppstår tvil om hvor lenge kostnaden faktisk løp.
Kort oppsummert: - Flytte- og lagringskostnader kan normalt kreves som direkte tap når boligen faktisk må tømmes for at utbedring skal kunne skje. - Kostnaden dekkes normalt uavhengig av om selger visste om mangelen, siden den regnes som direkte tap. - Omfanget av arbeidet må stå i rimelig sammenheng med omfanget av flyttingen og lagringen som kreves dekket. - Du har plikt til å velge rimelige løsninger for både flytting og lagring. - Dokumenter hvorfor fraflytting var nødvendig, ikke bare praktisk ønskelig for deg som kjøper.