Kobberrør med lekkasjer inne i veggene

Alder og forventning til skjulte rør

Rør i vegger og gulv slites over tid, og du kan ikke regne med at de aldri lekker. Etter avhendingslova § 3-2 første ledd har boligen en mangel hvis den ikke svarer til det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. Jo eldre boligen er, jo mindre kan du forvente av rørene.

Det finnes ingen fast levetid for kobberrør som kan brukes som grense. Alder vurderes konkret, og en bygningsdel som er eldre enn vanlig levetid, gjør det vanskeligere å få medhold. Skjulte vann- og avløpsrør uten dokumentasjon vurderes i tilstandsrapporten ut fra alderen. Ligger rørene innebygd, og det ikke er gjort noe med dem, har den bygningssakkyndige normalt ikke kunnet se på dem.

Det er derfor selve rapporten du må lese først. Hva står om rørenes alder og tilstandsgrad, og er lekkasjer eller fuktmålinger nevnt?

Tilstandsrapporten og skjulte rør

Du regnes for å kjenne til forhold som går tydelig frem av tilstandsrapporten (avhendingslova § 3-10 første ledd). Har rapporten satt tilstandsgrad 2 eller 3 på rørene og pekt på alderen, blir det vanskeligere å få medhold. Nemnda har likevel funnet en mangel ved lys tilstandsgrad 2 når risikoen bare var beskrevet generelt, så hvor konkret rapporten var, spiller inn.

Rapporten skal også si fra hvis noe ikke kunne undersøkes. Var det ikke mulig å se rørene eller ta fuktmålinger, skal det stå der. Sammenlign derfor hva rapporten lovet å se på, med det som faktisk står. Er den bygningssakkyndige uavhengig og har fulgt forskriften om tilstandsrapporter, er det vanskeligere å angripe rapporten.

Feil utførelse, tidligere lekkasjer og håndverkerdokumentasjon

Lekkasjen kan ha en annen årsak enn alder. Har noen loddet, koblet eller lagt rørene feil, eller har rørene fått skade under en ombygging, er det en feil ved utførelsen. Den bygningssakkyndige skal be eieren dokumentere reparasjoner, installasjoner og ombygging de siste fem årene når arbeidet er utført av kvalifiserte håndverkere. Mangler den dokumentasjonen, kan det være fordi arbeidet ble gjort av eieren selv.

Har selgeren hatt lekkasjer før, og ikke sagt fra, er det en mangel etter § 3-7 i avhendingslova. Det gjelder opplysninger selgeren visste eller burde ha visst, og som du hadde grunn til å vente å få.

Få en rørlegger til å dokumentere lekkasjepunktet med bilder, og be om skriftlig vurdering av årsaken. Hvis røret brekker ved en skjøt eller kobling, er det noe annet enn når hele røret er gjennomtært.

Slik gikk det for Thomas

Thomas kjøpte en enebolig fra 1980-tallet. Seks måneder etter overtakelsen fikk han fuktflekker på stueveggen, og en rørlegger åpnet veggen og fant en lekkasje på et kobberrør. Rapporten fra salget hadde tilstandsgrad 2 på vannrørene og en kort merknad om alderen, uten dokumentasjon.

Thomas meldte fra til selgeren. Selgeren viste til rapporten og sa at kobberrør slites, og at Thomas var advart. Thomas godtok det for hovedledningene, for kravet ville nesten sikkert falt på alderen. Men rørleggeren fant også en nyere, hjemmelaget kobling på en gren, som ikke passet med resten av anlegget. Selgeren hadde ikke opplyst at han selv hadde skiftet en del av røret.

Utfallet ble at kravet om prisavslag for de gamle rørene falt bort, mens selgeren måtte dekke utbedringen av den hjemmelagde koblingen, fordi den ikke var opplyst og ikke fulgte det du kunne vente av en slik installasjon.

Følgeskader, forsikring og hva du kan kreve

Skade på gulv, vegger og innbo etter lekkasjen er noe annet enn selve rørene. Tap som skyldes skade på annet enn eiendommen selv, regnes som indirekte tap. Du kan kreve det bare hvis selgeren har skyld eller har gitt en garanti (avhendingslova § 4-14 andre ledd og § 7-1 andre ledd). Om husforsikringen dekker vannskaden, følger av vilkårene i polisen din, og du bør melde skaden dit uansett.

Du plikter å begrense skaden. Steng vannet med stoppekranen så fort du oppdager lekkasjen, og få tørket opp. Prisavslag for selve rørene beregnes ut fra utbedringskostnaden, og i nemndspraksis trekkes det for standardheving. Vurderingen er skjønnsmessig, og det finnes ingen fast prosent. De første 10 000 kronene bærer du selv.

Borettslag og sameie

Bor du i sameie eller borettslag, avhenger ansvaret av hvor røret ligger. Rør som er bygget inn i bærende konstruksjoner, og felles rør som går gjennom leiligheten, er ofte fellesskapets ansvar, mens andre rør i boligen er ditt. Vedtektene kan endre fordelingen, så sjekk dem først. Se støpejernsrørene som er råtne for hvordan alder påvirker et slikt krav, og rørinspeksjon med kamera for dokumentasjon av avløpsrør. Bredere om rørfeil i boligkjøp står det i feil på rør og avløp etter boligkjøp.

Kort oppsummert

• Kobberrør med lekkasjer inne i veggene gir krav bare når feilen ikke skyldes alder du kunne regne med.
• Les tilstandsrapporten: tilstandsgrad og alder på rørene avgjør hvor sterk saken er.
• Feil utførelse og tidligere lekkasjer som selgeren tidde om gir best grunnlag.
• Du må sannsynliggjøre at feilen fantes ved overtakelsen, så dokumenter lekkasjepunktet før reparasjon.
• Skade på innbo og gulv er indirekte tap og krever normalt skyld hos selgeren.