Kjøpte tomt fra naboen – nå er det problemer

Hvorfor avhendingslova gjelder når naboen selger

Avhendingslova gjelder ved frivillig salg av fast eiendom. Det spiller ingen rolle at selgeren er en privatperson og ikke et firma. Du regnes som forbruker når du er en fysisk person som ikke kjøper som ledd i næringsvirksomhet, og selgeren trenger ikke være næringsdrivende for at det skal telle som forbrukerkjøp.

Det betyr at en setning som «du har sett tomten og kjøper den som den er» ikke stenger for krav. Ved forbrukerkjøp har slike generelle forbehold ingen virkning. Forbehold som ikke er spesifikke nok til å påvirke din vurdering, teller heller ikke. Du finner mer om hvordan privatkjøp fungerer i oversikten over kjøp uten megler.

Kjøpet kan være gjort på en kaffekopp over gjerdet, og avtalen kan være muntlig. Loven tillater det. Hver av partene kan likevel kreve at avtalen settes opp skriftlig, og det bør du gjøre hvis det ikke er gjort. En skriftlig avtale gjør det mye enklere å vise hva som faktisk ble lovt.

Når tomten ikke er slik du trodde

Den vanligste tvisten gjelder størrelsen og grensene. Mindre tomteareal enn du regnet med er bare en mangel hvis arealet er vesentlig mindre enn det selgeren eller noen på hans vegne opplyste. Det er også en mangel hvis selgeren har opptrådt særlig klanderverdig. Noen kvadratmeter for lite er altså sjelden nok.

Andre vanlige problemer er at tomten viser seg å ha begrensninger du ikke fikk vite om. Det kan være byggeforbud nær sjø eller vassdrag, en privat vei du plutselig må bidra til å holde ved like, eller en adkomst som ligger på naboens grunn. Selgeren har plikt til å gi deg opplysninger han kjente til eller burde ha kjent til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Det gjelder bare hvis opplysningen sannsynligvis ville påvirket avtalen.

Har naboen gitt opplysninger som ikke stemmer, for eksempel at tomten «kan bebygges med to boliger», er det en mangel hvis opplysningen virket inn på kjøpet og ikke ble rettet tydelig i tide. Du må selv sannsynliggjøre at tomten avviker fra det som ble sagt, og at det påvirket avgjørelsen din. Skriftlige spor som meldinger, annonser og kart er de beste bevisene.

Slik gikk det for Klara

Klara kjøpte en tomt på 900 kvadratmeter av naboen for 650 000 kroner. Naboen sa at tomten kunne bygges på, og det var enighet om at hun skulle sette opp et lite anneks. Etter overtakelsen fikk hun beskjed fra kommunen om at annekset lå så nær bekken at det ikke kunne føres opp.

Klara sjekket hva som var sagt. Hun hadde en tekstmelding fra naboen der han skrev at «hele tomten kan bygges på». Hun sendte ham en skriftlig reklamasjon og ba om prisavslag. Naboen svarte først at han ikke hadde visst om byggegrensen. Da hun viste til meldingen og til at han hadde bodd på nabotomten i tjue år, tilbød han å slippe 120 000 kroner av kjøpesummen. Klara tok imot avslaget og fikk pengene tilbakebetalt, mot at saken ble regnet som avsluttet.

Hvis en annen har rett i tomten

Noen ganger er ikke problemet tomten, men hvem som har rett til den. Har en tredjeperson eiendomsrett, panterett eller en annen rett i tomten, gjelder mangelsreglene tilsvarende. Det kan være en pantsatt tomt som ikke ble frigjort, eller en servitutt (en rett for andre til å bruke eller gå over grunnen) som ikke ble nevnt.

Tilhørte tomten en annen enn naboen da avtalen ble gjort, kan du alltid kreve erstatning, så sant du var i aktsom god tro. Det betyr at du ikke visste og ikke burde ha skjønt at han ikke kunne selge. Sjekk grunnboken (registeret som viser hvem som eier eiendommen og hvilke heftelser som ligger på den) før du regner saken som avklart. Kartverket viser hvem som står som eier, og et skjøte må være tinglyst for at du skal være trygg mot at andre får forrang.

Hva du kan kreve, og hva som er særegent for tomtekjøp

Ved en mangel kan du kreve prisavslag, heve kjøpet, kreve erstatning eller holde tilbake det du ikke har betalt. Prisavslaget settes normalt til det det koster å rette mangelen, hvis ikke noe annet bevises. For tomtekjøp er dette ofte vanskelig, fordi feilen sjelden kan «repareres». Da må prisavslaget beregnes ut fra hvor mye mindre tomten er verdt.

Merk at selgeren har rett til å rette en mangel hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Kan naboen for eksempel avtale en grensejustering eller en rett til adkomst, kan du måtte godta det. Du kan bare kreve retting når selgeren har ført opp bygget for salg, og det er ikke tilfellet ved en ren tomt.

Reklamasjon må skje innen rimelig tid etter at du oppdaget problemet eller burde ha oppdaget det. Skriv til naboen så snart du vet nok, og beskriv hva som er galt og hva du krever. Den absolutte fristen og reglene for hva du kan kreve står i pilaren om kjøp uten megler.

Slik går du videre med naboen

Start med et rolig, skriftlig brev. Beskriv hva du kjøpte, hva som var sagt eller avtalt, hva du har oppdaget og hva du krever. Legg ved kart, meldinger og eventuelle svar fra kommunen. En naboprat gir sjelden noe du kan vise til senere.

Svarer naboen ikke, kan du melde saken inn for forliksrådet. Da må du varsle skriftlig først. Har du kjøpt av en slektning, kan det være lurt å lese hva som gjelder ved kjøp fra familien, og er avtalen muntlig, står det mer om det i saken om kjøp fra en venn.

Kort oppsummert

• Tomt fra nabo er omfattet av avhendingslova selv om selgeren er privatperson, og et «som den er»-forbehold hjelper ikke naboen.
• Tomten er bare mangelfull hvis arealet er vesentlig mindre enn opplyst, eller hvis du ikke fikk opplysninger du hadde grunn til å vente.
• Har en annen rett i tomten, kan du kreve erstatning selv om naboen mente å selge riktig.
• Krav mot naboen starter med en skriftlig reklamasjon som beskriver problemet med tomten og hva du krever.
• Sjekk grunnboken og ta vare på meldinger og kart, for du må selv sannsynliggjøre at tomten avviker fra det som ble sagt.