Kjøpt etter kvadratmeterpris – kan jeg regne meg frem til kravet?

Hvorfor kvadratmeterprisen ikke er en formel

Mange regner slik: prisen tilsvarte et bestemt beløp per kvadratmeter, boligen er noen kvadratmeter mindre, altså er kravet antall kvadratmeter ganger dette beløpet. Regnestykket er enkelt, men loven sier ikke noe slikt.

Avhendingslova gir kjøperen et forholdsmessig prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen) når boligen har en mangel. Hovedregelen er at avslaget settes til kostnadene ved å få mangelen rettet, med mindre noe annet blir godtgjort. Et areal kan ikke rettes med mindre du bygger på, og derfor er det ingen utbedringskostnad å ta utgangspunkt i.

Da må avslaget i stedet svare til hvor mye verdien av boligen er redusert. Verdien avhenger av mer enn kvadratmeter: beliggenhet, planløsning, standard og hvor viktig akkurat den manglende delen er. Kvadratmeterprisen er derfor et grovt anslag, ikke et fasitsvar.

Først må det være en mangel

Før du regner på beløp, må du klarlegge om det er en mangel. For bygningsareal er det en mangel hvis boligen har mindre areal enn opplyst av selgeren eller selgerens medhjelpere, og avviket er større enn 2 prosent og utgjør minst 1 kvadratmeter. For tomt gjelder et strengere krav: arealet må være vesentlig mindre.

Selv om det er en mangel, kan kravet falle hvis du kjente til avviket. Selgeren kan også hevde at du ikke la vekt på arealopplysningen. Bevisbyrden for at det er en mangel, ligger hos deg.

Hva du fikk lovet, avhenger også av hva som står i kjøpekontrakten. Er prisen uttrykkelig knyttet til en kvadratmeterpris i avtalen, kan det gi et sterkere argument for at arealet var viktig. Har avtalen en fast pris for hele boligen, er kvadratmeterprisen bare en tilfeldig utregning.

Slik gikk det for Marthe

Marthe kjøpte en leilighet som annonsen oppga til 70 kvadratmeter. Prisen var 4 200 000 kroner, og hun regnet at det ble 60 000 kroner per kvadratmeter. Målingen etter overtakelsen viste 66 kvadratmeter. Hun regnet ut at 4 kvadratmeter til 60 000 kroner ga et krav på 240 000 kroner, og skrev det inn i meldingen til selgeren.

Selgeren svarte at avviket var på under 6 prosent, og at prisen ikke var satt per kvadratmeter. Han mente at leiligheten var verdt det samme, siden kjøkken, bad og beliggenhet var som annonsert. Marthe innhentet en verdivurdering fra en takstmann, som mente at verdiforskjellen var mindre enn det hun hadde regnet ut.

Til slutt ble de enige om et prisavslag som lå mellom de to tallene. Marthe fikk mindre enn kvadratmeterregnestykket ga, men mer enn selgeren først ville betale.

Slik bygger du opp et krav du kan forsvare

Start med å dokumentere at avviket er en mangel: annonsen, salgsoppgaven og en uavhengig måling. Legg så til hvorfor arealet var viktig for deg. Du kan trekke frem det du la vekt på, for eksempel at du trengte tre soverom, eller at du bodde med barn.

Så trenger du et anslag på verdireduksjonen. En takstmann eller en annen uavhengig fagperson kan vurdere hvor mye verdien synker. Kvadratmeterprisen kan brukes som et sammenligningsgrunnlag, men den er ikke beviset alene.

Legg regnestykket åpent frem for selgeren, og vis hvordan du har kommet frem til beløpet. Et krav som er begrunnet, er lettere å forhandle om enn et krav som bare er et tall. Mer om hvordan prisavslaget regnes, står i artikkelen om prisavslag etter 2022.

Andre krav enn prisavslag

Prisavslag er ikke det eneste du kan kreve. Er du påført tap som følge av arealavviket, kan erstatning også være aktuelt, og for indirekte tap krever loven skyld hos selgeren. Heving av kjøpet krever at mangelen er et vesentlig avtalebrudd, og terskelen er streng. Du kan også holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre kravet, hvis du ikke har betalt ennå.

Kravet må meldes til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Du finner mer om prisavslaget i hovedartikkelen om feil areal i boligannonsen, og om hva du får igjen i artikkelen om når boligen er mindre enn oppgitt. Tallet du bygger på i annonsen, avhenger av hvilket areal som ble lovet, og det bør du sjekke først.

Kort oppsummert

• Kvadratmeterpris ganger avvik er ingen lovfestet formel for kravet ved arealavvik.
• Prisavslaget skal være forholdsmessig, og fordi areal sjelden kan rettes, må beløpet anslås ut fra verdireduksjonen.
• Først må du vise at avviket er en mangel: over 2 prosent og minst 1 kvadratmeter for bygningsareal.
• Kvadratmeterprisen kan brukes som argument, men bør støttes av en verdivurdering fra en fagperson.
• Krav basert på kvadratmeterpris må meldes til selgeren innen rimelig tid.