Kjøpers takstrapport: slik kan selger imøtegå den

Motekspertise for selger: slik leser du kjøperens rapport

En takstrapport fra kjøperen er utarbeidet etter at han har overtatt boligen, og av en som er engasjert av ham. Det gjør den ikke uriktig, men den er heller ikke nøytral. Les den i ro, gjerne to ganger, og lag en liste over hva den påstår, hva den bygger på og hva den koster.

Sjekk disse punktene:

• Hvem har skrevet den, og er han bygningssakkyndig?
• Er det målt, tatt hull eller bare sett på? En rapport som bygger på synlige forhold, sier lite om skjulte feil.
• Er feilen beskrevet som en skade, eller som slitasje som følger av alderen?
• Hvilken dato er den skrevet, og er tilstanden vurdert slik den var da du leverte fra deg boligen?
• Hva er kostnadsanslaget, og hva består det av?

Alder og synlighet teller

Etter avhendingslova § 3-2 er det en mangel hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand. En eldre bolig kan ha feil og slitasje som er normale for alderen. En rapport som beskriver alle avvik fra en ny bolig som mangler, gir ikke et riktig bilde.

Tilstandsrapporten du selv la frem ved salget, er ditt viktigste mottrekk. Etter § 3-10 regnes kjøperen for å kjenne til det som tydelig går frem av rapporten og andre salgsdokumenter han fikk anledning til å sette seg inn i. Står feilen der, kan kjøperen normalt ikke bruke den som mangel. Er en bygningsdel ikke undersøkt, for eksempel krypkjeller uten adkomst eller tak dekket av snø, skal det stå i rapporten. Sammenlign derfor de to rapportene linje for linje.

Kostnadene og hva prisavslaget settes til

Det er sjelden selve påstanden om at noe er galt som er mest omstridt. Det er beløpet.

Prisavslaget settes etter § 4-12 til kostnadene ved å rette mangelen, med mindre noe annet blir bevist. Kjøperens rapport viser ofte et høyt anslag, men det er ikke gitt at anslaget tilsvarer det som må til for å rette feilen. Se etter poster som gjelder utbedringer utover selve mangelen, som nytt utstyr eller arbeid på deler som ikke var skadet.

Tidspunktet for vurderingen er også viktig. En mangel vurderes ut fra tidspunktet risikoen gikk over på kjøperen (§ 3-1). Har kjøperen ventet lenge, eller har boligen fått skader etter overtakelsen, må rapporten vise at feilen fantes da. En rapport som er skrevet mange måneder etter overtakelsen, kan ikke si sikkert hva som skyldes tiden før og hva som skyldes tiden etter. Be den sakkyndige svare på akkurat det spørsmålet.

Slik gikk det for Einar

Einar solgte en enebolig og fikk et krav på 140 000 kroner etter at kjøperen la frem en takstrapport. Rapporten mente at vindusbrettene var råteskadde og at alle vinduene på nordsiden måtte skiftes.

Einar hentet frem tilstandsrapporten fra salget. Den beskrev vinduene som modne for utskifting i nær fremtid, og den nevnte fuktmerker på to av dem. Han leide en uavhengig bygningssakkyndig til å se på de samme vinduene. Den sakkyndige fant råte på to brett, ikke på alle, og anslo kostnaden til rundt 30 000 kroner for det som var feil. Einar sendte begge rapportene til kjøperen og skrev at resten allerede var beskrevet i salgsdokumentene. Kjøperen godtok 30 000 kroner.

Slik kan du svare kjøperen

1. Svar skriftlig og innrøm ikke ansvar. Skriv at du har lest rapporten og vil kommentere den.
2. Sammenlign med tilstandsrapporten fra salget og merk av det som allerede var beskrevet.
3. Be om å få se skaden og om måledata og bilder. Nekter kjøperen det, står du sterkere når du kan vise at du har spurt, og du kan lese mer om hva du gjør når kjøperen ikke vil la deg se skaden.
4. Vurder å innhente en motekspertise fra en uavhengig sakkyndig, og avklar hva han skal vurdere.
5. Foreslå et beløp som svarer til det som er en mangel, og begrunn det.

Når kjøperen ikke godtar svaret ditt, kan saken ende i forliksrådet. Hva du gjør da, er samlet i artikkelen om at forliksrådet innkaller deg som selger. Kjøperens egne plikter er forklart i artikkelen om kjøpers undersøkelsesplikt, og selve stillingen din som selger uten forsikring står i hovedartikkelen om personlig ansvar.

Kort oppsummert

• Kjøperens takstrapport er en påstand som du kan imøtegå, og kjøperen må fortsatt sannsynliggjøre at det er en mangel.
• Sammenlign rapporten med tilstandsrapporten fra salget, for det som sto der, kan normalt ikke brukes som mangel.
• Se etter slitasje, oppgraderinger og kostnader som ikke henger sammen med feilen når du vurderer kostnadsanslaget.
• En motekspertise fra en uavhengig sakkyndig kan gi selgeren et konkret tall å svare med.