Forliksrådet innkaller meg som selger
Innkallingen fra forliksrådet betyr at kjøperen har klaget deg inn, og at du må levere tilsvar og møte personlig hvis du bor i kommunen eller en nabokommune. Uteblir du, kan forliksrådet avsi fraværsdom. Er tvistesummen under 200 000 kroner, kan rådet avsi dom etter krav fra én av partene. Uten boligselgerforsikring er det du som må forsvare deg, og en forlikssamtale kan være en god sjanse til å avslutte saken billig.
Hva forliksrådet er og hva innkallingen betyr
Forliksrådet er første instans i de fleste sivile saker. Kjøperen har sendt en forliksklage, og du er klagemotpart. Innkallingen inneholder klagen og en frist for tilsvar. Klagemotparten får normalt to uker til å levere tilsvar. Kommer det ikke tilsvar, kan det avsies fraværsdom, som betyr at kjøperens krav tas til følge fordi du ikke har svart.
Møtet er også en mulighet til å bli enige. Forliksrådet kan avsi dom etter krav fra én part når tvistesummen er under 200 000 kroner. Er den høyere, kan saken gå videre til tingretten hvis ikke partene bestemmer noe annet.
Slik forbereder du tilsvaret
Et tilsvar er ditt skriftlige svar til rådet. Det bør ha med tre ting: om du erkjenner kravet eller bestrider det, hvorfor, og hvilke dokumenter du viser til. Nye dokumenter bør sendes senest en uke før møtet.
Samle disse dokumentene:
- kjøpekontrakten og salgsoppgaven
- tilstandsrapporten og egenerklæringen du fylte ut
- meldingene fra kjøperen om feilen, med datoene de kom
- eventuelle bilder og tilbud fra håndverkere
Kommenter kravet punkt for punkt. Har kjøperen krevd et beløp, skriv hva du mener er riktig beløp og hvorfor. Er feilen for eksempel omtalt i tilstandsrapporten, er det viktig, siden kjøperen regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av rapporten.
Slik gikk det for Kristin
Kristin solgte en leilighet i april uten boligselgerforsikring. I oktober kom det en innkalling til forliksrådet. Kjøperen krevde 95 000 kroner for en vannskade på badet. Hun leste innkallingen og så at hun hadde to uker på å svare.
Hun samlet tilstandsrapporten, der det stod at baderommet var fra 1990 og hadde tilstandsgrad 2, og et bilde av badet fra visningen. I tilsvaret bestred hun kravet fordi kjøperen kjente til rapporten. Til møtet møtte hun personlig. Rådet foreslo et forlik, og Kristin tilbød et lavere beløp enn kravet. Kjøperen godtok til slutt 30 000 kroner, og de skrev under på en avtale som avsluttet saken.
Møtet i forliksrådet
En part som bor i kommunen eller en nabokommune, må møte personlig. Møtet bør holdes innen tre måneder etter at klagen ble inngitt. Hold forklaringen enkel og konkret, og ta med dokumentene du viser til.
Utgiftene til rettshjelp kan erstattes med inntil fire ganger rettsgebyret, 5 380 kroner i 2026. Rettsgebyret er 1 345 kroner, og behandlingen i forliksrådet koster 1,54 ganger rettsgebyret. Går saken videre til tingretten, trekkes ett rettsgebyr fra det som betales der. Hvordan kostnadene tenkes i en sak uten forsikring, står i artikkelen om egen rettshjelpsforsikring når du blir saksøkt.
Hvorfor kjøperen kan ha valgt forliksrådet
Som hovedregel må en sak innom forliksrådet før den kan gå til tingretten. Unntakene er blant annet saker der tvistesummen er minst 200 000 kroner og begge parter har advokat, saker som er behandlet i en godkjent klagenemnd, og saker der det er gjennomført utenrettslig mekling. Klagen kan reises der eiendommen ligger, siden søksmål om fast eiendom kan reises der.
Forliksklagen avbryter foreldelsen av kravet. Foreldelsen gjelder i utgangspunktet tre år, og kjøperen får en ny frist etter at saken er avgjort. Taper du saken, har kjøperen som hovedregel krav på full erstatning for sine sakskostnader, med mindre retten mener at saken var tvilsom. Det er en av grunnene til at det kan lønne seg å forsøke et forlik før rådet avgjør saken.
Hva du kan gjøre videre
Kjøperens takstrapport er ofte kjernen i klagen. Vil du imøtegå den, står det i artikkelen om kjøperens takstrapport og hvordan selgeren kan imøtegå den. Ønsker du selv å se skaden før du svarer, kan du lese hva du gjør hvis kjøper nekter deg å se skaden. Et forlik i forliksrådet kan ha samme virkning som en dom, så les avtalen nøye før du skriver under.
Hele bildet av din stilling som selger uten forsikring finner du i pilaren om personlig ansvar for selgere uten boligselgerforsikring. Trenger du hjelp i forhandlingene, kan du lese om advokat for selger i tvist med kjøper.
Kort oppsummert
- Forliksråd selger-saker starter med en innkalling, og du får normalt to uker til å levere tilsvar.
- Bor du i kommunen eller en nabokommune, må du møte personlig.
- Uteblir du, kan rådet avsi fraværsdom.
- Forliksrådet kan avsi dom når tvistesummen er under 200 000 kroner.
- Uten forsikring må du forsvare deg selv, og et forlik kan gi en billigere løsning.