Kan kjøper stole på det som står i egenerklæringen?

Hva du kan regne med når du leser egenerklæringen

Egenerklæringen er selgerens egen beskrivelse av boligen. Etter § 3-8 har boligen en mangel (en feil som gir deg krav mot selgeren) hvis den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt, også i markedsføring på hans vegne. Kravet er at opplysningen har virket inn på avtalen og ikke ble rettet tydelig i tide.

Du kan dessuten regne med å få vite om det selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få (§ 3-7). Skjemaet er et sted der slike opplysninger skal komme fram. Krysser selgeren av for nei på et konkret spørsmål og vet at svaret ikke stemmer, er det en opplysning som ikke er riktig.

Et typisk tegn på at du kan stole på skjemaet, er at svarene er konkrete: hvilket år, hvilket rom, hvem som utførte arbeidet. Vage svar gir deg et svakere grunnlag, og forarbeidene sier at generelle opplysninger sjelden er nok til å gjøre selgeren ansvarlig.

Hva du ikke kan stole på blindt

Egenerklæringen forteller bare det selgeren vet. Har han aldri sett en skjult fuktskade, kan han med rette svare at han ikke kjenner til noen. Da er det ingen uriktig opplysning, og du kan ikke kreve at han skulle visst mer enn han gjorde. Vet han at svaret ikke stemmer, ses det bort fra forbeholdet hans.

Du må også selv gjøre noe. Etter § 3-10 kan du ikke gjøre gjeldende noe du kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter du fikk anledning til å lese. Står det tydelig i skjemaet at det har vært en lekkasje under kjøkkenet, kan du ikke senere klage over den.

Har du undersøkt boligen, kan du heller ikke klage på det du burde oppdaget under undersøkelsen. Dette gjelder ikke hvis selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller på annen måte har handlet i strid med god tro.

Slik gikk det for Emil

Emil leste egenerklæringen grundig før han bød på en enebolig. Skjemaet sa at takstein var skiftet for åtte år siden og at det ikke var noen kjente lekkasjer. På visningen så Emil ingenting unormalt. Han la merke til en misfarging på bjelkelaget i loftet, men trodde det var gammel skitt.

To måneder etter overtakelsen begynte det å dryppe fra taket etter regn. En takentreprenør fant at flere takstein var lagt feil, og at det hadde lekket i mange år. Emil krevde prisavslag. Selgeren mente at Emil hadde sett misfargingen og derfor burde forstått hva det var. Emil pekte på at han hadde lest skjemaet, at det oppga nytt tak og ingen lekkasjer, og at en vanlig kjøper ikke kunne forventes å tolke en misfarging som tegn på skade. Selgeren tok tilbake innvendingen etter at entreprenøren dokumenterte at skjemaets opplysning om takstein ikke stemte, og saken endte med et prisavslag.

Hvor mye må du undersøke selv?

Høyesterett har sagt at det som utgangspunkt bare kreves en vanlig, aktsom besiktigelse i tråd med god skikk. Du har ikke plikt til å foreta mer omfattende eller kompliserte undersøkelser, for eksempel ved hjelp av en sakkyndig (HR-2025-1749-A). At du kjenner til en risiko for en feil, er heller ikke nok til at kravet går tapt.

Retten har også sagt at undersøkelsesplikten ikke må strekkes så langt at risikoen for skjulte feil i praksis flyttes tilbake til deg. Det ville gå mot formålet med lovendringen i 2022. Generelle oppfordringer til å undersøke kan ikke brukes til å omgå forbudet mot alminnelige forbehold.

Etter overtakelsen skal du undersøke boligen så snart det er rimelig anledning til det (§ 4-9). Ser du en feil, må du reklamere skriftlig innen rimelig tid.

Slik bruker du egenerklæringen som kjøper

Les skjemaet før du byr, og ikke etter. Opplysningene må være tilgjengelige før bud gis, og du bør ikke måtte anstrenge deg mye for å få tak i dem. Er skjemaet ikke lagt ved salgsoppgaven, kan du lese mer i Egenerklæringen var ikke vedlagt salgsoppgaven – hva nå?.

Spør megleren om alt som er uklart, og ta vare på svaret skriftlig. Sammenlign skjemaet med tilstandsrapporten og salgsoppgaven. Om selgerens skjema og rapporten er forskjellige, er det verdt å stille spørsmål. Hvordan egenerklæringen forholder seg til kjøpsavtalen, forklares i Er egenerklæringen en del av kjøpsavtalen?, og hva en upresis erklæring kan innebære for selgeren, finner du i Egenerklæringen min var upresis — hva risikerer jeg?. Hele temaet er samlet i egenerklæringen: når selger skrev feil eller ingenting.

Kort oppsummert

• Du kan i stor grad stole på egenerklæringen, fordi selgeren svarer for at opplysningene stemmer.
• Skjemaet forteller bare det selgeren vet, så «nei» betyr ikke at boligen er uten feil.
• Det som står tydelig i egenerklæringen og andre salgsdokumenter, regnes du for å kjenne til.
• Du skal gjøre en vanlig, aktsom besiktigelse, men ikke mer omfattende undersøkelser.
• Les skjemaet før du byr, og reklamer skriftlig innen rimelig tid hvis noe ikke stemmer.