Kjelleren var tørr på visning, men våt i november

Hvorfor en tørr kjeller på visning ikke sier så mye

Mange visninger holdes en tørr dag, ofte om sommeren eller tidlig på høsten. Da er grunnen tørr, og vannet i bakken har sunket. Kommer regnet og snøsmeltingen, presser vann mot muren. Er dreneringen tett, muren sprukket eller terrenget falt mot huset, kan vannet finne veien inn. En visning gir altså et øyeblikksbilde av en kjeller under de mest gunstige forholdene.

Det er derfor ikke noe unormalt at fukten dukker opp i november. Men det er heller ikke automatisk en mangel. En eldre kjeller kan ha fuktproblemer som kjøperen må regne med, mens en kjeller som er solgt som tørr og oppholdsrom, gir større grunn til å forvente at den er det. Om du sitter med en kjeller som plutselig flyter, kan du lese om første steg i vann i kjelleren etter første regnskyll.

Slik vurderes en kjeller som er våt om vinteren

Etter avhendingslova § 3-1 vurderes det om det er en mangel ut fra tidspunktet da du overtok boligen, men feilen kan vise seg senere. En våt kjeller i november kan derfor være en mangel selv om ingen så noe på visning, hvis årsaken lå der da du overtok. Typisk årsak er dreneringen, utette rørgjennomføringer, sprekker i muren eller terreng som leder vann mot huset.

Deretter ser man på tre forhold. Det første er om kjelleren svarer til det du kunne forvente etter § 3-2, ut fra alder, type og synlig tilstand. Det andre er om selgeren kjente til fukt og lot være å si fra, slik at det kan være en mangel etter § 3-7. Det tredje er hva tilstandsrapporten og salgsoppgaven sa. Tilstandsrapporten skal blant annet undersøke rom under terreng med fuktmåling, og grunnmur og drenering skal vurderes. Står det at kjelleren har fuktproblemer, regnes du for å kjenne til det.

Hva selgeren visste og hva du kunne få vite

Har selgeren hatt vann i kjelleren tidligere, og du ikke fikk vite det, kan det være en mangel etter § 3-7 fordi du hadde grunn til å regne med å få opplysningen. Kravet er at selgeren kjente eller måtte kjenne til forholdet, og at det kan antas å ha påvirket avtalen. Sier selgeren noe i salgsoppgaven som ikke stemmer, for eksempel at kjelleren er tørr, gjelder § 3-8.

Spørsmålet om selgerens kunnskap kan være vanskelig å bevise. Se etter spor som tyder på at han har visst: nymalte vegger nederst, nytt gulvbelegg lagt over fukt, en avfukter som sto i kjelleren, eller naboer som kjenner til historien. Meldingen du sender til selgeren bør derfor stille konkrete spørsmål om hva som har vært gjort. Om plikten til å opplyse, se hadde selger plikt til å si at det har vært vann i kjelleren.

Slik gikk det for Joakim

Joakim var på visning i august og gikk ned i en tørr, nymalt kjeller. Han overtok i oktober. I november regnet det i tre dager, og han fant vann langs to av veggene og mørke flekker på gulvet. Salgsoppgaven kalte kjelleren et «praktisk ekstrarom», og tilstandsrapporten hadde ingen merknad om fukt.

Joakim tok bilder og video mens vannet rant, fikk en fuktmåling og sendte et skriftlig krav til selgeren. Selgeren svarte at han aldri hadde sett vann. Joakim spurte naboen og fikk høre at det hadde vært vann i kjelleren flere ganger, og at selgeren hadde malt like før salget. Han sendte den opplysningen videre til selgeren og skrev at han mente fukten var kjent, og at det var en mangel etter § 3-7. Saken endte med at selgeren godtok å betale for utbedring av dreneringen mot at Joakim frafalt kravet om heving.

Bruk tid på å få bevisene på plass

Du må sannsynliggjøre at det er en mangel. Det er ikke selgeren som må vise at kjelleren var i orden. Ta bilder og video av vann, fuktflekker og saltutslag med dato. Skriv opp hvor mye regn det hadde vært. La en byggekyndig måle fukt og gi en skriftlig vurdering av årsaken, og ta vare på tilstandsrapporten og annonsen.

Si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget fukten, og skriv hva slags feil det er og at du vil gjøre krav gjeldende. Tilbyr selgeren å rette, må du normalt godta det. Kommer du ikke til enighet, står dårlig drenering etter boligkjøp om krav, frister og hva som ellers gjelder. Har du kjøpt en kjeller som ligger under terreng, kan kjelleren ligger under terreng gi et supplement.

Kort oppsummert

• Er kjelleren våt om vinteren, men var tørr på visningen, kan det fortsatt være en mangel hvis årsaken fantes da du overtok.
• Det avgjørende er hva selgeren visste, hva tilstandsrapporten sa om kjelleren, og hva du kunne forvente ut fra boligens alder.
• Dokumenter vannet mens det er der, med bilder, video og fuktmåling.
• Du må sannsynliggjøre mangelen selv, og selgerens kunnskap er ofte det som avgjør.
• Meld fra skriftlig til selgeren innen rimelig tid etter at kjelleren ble våt.