Kan naboen i rekkehuset bygge på uten å spørre meg?

Hva et påbygg krever av naboen som bygger

Plan- og bygningsloven regner både tilbygging og påbygging som tiltak som omfattes av byggesaksreglene (§ 20-1). Det samme gjelder fasadeendring. Naboen som vil bygge på rekkehuset, må derfor normalt sende søknad til kommunen og få tillatelse før arbeidet starter.

Før søknaden sendes inn, skal naboer og gjenboere varsles, med mindre de skriftlig har sagt at de ikke har merknader (§ 21-3). Varselet skal gi minst to ukers frist til å komme med merknader. Varsling kan i noen tilfeller unnlates, blant annet når arbeidet ikke eller i liten grad berører naboene. Kommunen kan likevel kreve at du varsles.

Merk hva paragrafen sier og ikke sier. Den gir deg rett til å bli varslet og til å uttale deg. Den sier ikke at søkeren trenger ditt samtykke. Hva kommunen gjør med merknadene dine, er en sak mellom deg og kommunen i byggesaken.

Når naboloven setter grenser

Naboloven gjelder ved siden av byggereglene. Hovedregelen i § 2 er at ingen må ha, gjøre eller sette i verk noe som er urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe på nabo­eiendommen. Noe som må regnes som farlig, regnes også som en ulempe. Dette kalles tålegrensen. En byggetillatelse fra kommunen avgjør om tiltaket er lovlig etter plan- og bygningsloven, men naboloven er en egen regel om forholdet mellom naboer.

Hva som er urimelig, er en konkret vurdering. Det avhenger av hvor stor ulempen er for deg, hva naboen oppnår, og om ulempen kunne vært redusert. Tapt sol, innsyn, støv og støy i byggeperioden, og fare for fukt- eller setningsskader kan komme inn i vurderingen. Loven har ikke noe tall som sier hvor mye skygge eller støy du må tåle.

Naboen skal varsle deg i rimelig tid før et tiltak som kan bli til skade eller ulempe for deg (§ 6). Du kan kreve granneskjønn på forhånd for å få avgjort hvordan tiltaket bør gjennomføres. Da må kravet fremsettes senest fire uker etter at du fikk varselet, og tiltaket kan ikke settes i gang uten skjønnets samtykke før saken er avgjort (§ 7). Granneskjønn er en særskilt prosess der skjønnsmenn avgjør tvister mellom naboer.

Hvis ulempen allerede er skapt

Er påbygget ferdig og strider mot § 2, har du krav på at forholdet rettes (§ 10). Rettingskravet har en sikkerhetsventil: koster rettingen så mye at det klart står i misforhold til nytten for deg, og naboen ikke kan lastes noe nevneverdig, kan retting unnlates. Da skal du få et vederlag som minst dekker skaden eller ulempen.

Du kan også kreve erstatning for økonomisk tap. Etter § 9 må den ansvarlige betale, uavhengig av om han har vært uaktsom. Ansvaret kan lempes, og kravet kan falle bort eller settes ned hvis du etter god naboskikk burde sagt fra tidligere.

Felles vegg, tak og andre deler

I et rekkehus er husene bygd sammen. Skillevegger, bæring og noen ganger tak og grunnmur kan være felles. Loven har ingen egen regel om hvem som må si ja til inngrep i en vegg som begge hus bruker. Svaret avhenger av hva som er avtalt, hva som står i skjøtene og eventuelle servitutter (tinglyste rettigheter og plikter på en eiendom), og av om delen eies i fellesskap.

Er en del eid i fellesskap, kommer sameigelova inn. Etter § 4 kan ikke flertallet vedta å gjøre tingen om til noe annet eller ta på seg urimelig kostnad. En eier som alene vil skjære i en felles bærevegg, kan derfor ikke regne med at han står fritt. Er hver eier eier av sin egen veggside, er det fortsatt naboloven og byggereglene som setter grensene.

Slik går du frem som nabo

Les nabovarselet nøye og se på tegningene. Svar skriftlig innen fristen, og beskriv konkret hva som er problemet, for eksempel skygge på terrassen, innsyn eller arbeid på din grunn. Ta bilder av eiendommen din slik den er før arbeidet starter. Vurder om du vil kreve granneskjønn på forhånd, med en frist på fire uker fra varselet.

Blir dere ikke enige, kan du bruke mekling eller ta saken til forliksrådet. Krav om retting eller erstatning bør komme tidlig, siden forsinkelse kan svekke kravet etter § 9.

Kort oppsummert

• Et påbygg på rekkehuset er et søknadspliktig tiltak, og du skal varsles før søknaden sendes.
• Loven krever varsling, ikke ditt samtykke.
• Naboloven § 2 forbyr urimelig eller unødvendig skade eller ulempe, også fra et påbygg som kommunen har godkjent.
• Du kan kreve granneskjønn innen fire uker, retting etter § 10 og erstatning etter § 9.
• Er veggen eller taket felles eie, kan ikke den ene gjøre inngrep alene.