Hva er asbest, og hvorfor er det farlig?
Asbest er et mineralfiber som ble brukt mye i bygg fram til det ble forbudt i Norge på 1980-tallet. Du finner det blant annet i:
- Eternittplater på tak og fasade (de bølgete grå platene)
- Vinylgulv og gulvlim fra 60- og 70-tallet
- Rørisolasjon rundt gamle varmerør
- Pakninger, sparkel og lim i eldre bygg
Faren oppstår når asbesten brytes opp og fibrene virvler opp i luften. Da kan de pustes inn og gi alvorlig lungesykdom mange år senere. Så lenge asbesten ligger i ro og er hel (for eksempel intakte eternittplater på taket), er helserisikoen lav. Det er derfor det ofte er selve rivingen og saneringen som koster og skaper trøbbel.
Når er asbest en mangel?
Her må vi være ærlige: at det finnes asbest i et hus fra 1965 er sjelden en mangel i seg selv, fordi en kjøper må regne med at gamle hus kan inneholde tidens materialer. Det blir likevel ofte en mangel når:
- Selger eller takstmann har gitt feil opplysninger, for eksempel påstått at taket er asbestfritt når det ikke er det (§ 3-8).
- Selger holdt tilbake at det fantes asbest han kjente til, særlig hvis det ligger eksponert eller smuldrer (§ 3-7).
- Asbesten er i en tilstand som gir helsefare, for eksempel oppsmuldret rørisolasjon i kjelleren som sprer fiber.
- Du må sanere asbest for å gjennomføre arbeid som selger har opplyst at var i orden.
Eksempel: Ali kjøpte en bolig fra 1972 i Drammen. Salgsoppgaven slo fast at "badet er totalrenovert i 2018". Da han åpnet veggen for å fikse en lekkasje, fant han gammelt asbestholdig sparkel og lim under flisene fra det "renoverte" badet. Saneringen ble kostbar, og siden renoveringen var fremstilt som komplett, fikk han medhold i et prisavslag.
Et annet eksempel: Familien Vang kjøpte et hus fra 1968 der tilstandsrapporten nøkternt nevnte at "tak har eternittplater, kan inneholde asbest, normalt for byggeåret". Da de noen år senere skulle legge nytt tak, måtte de betale for trygg fjerning av eternitten. Her hadde de fått opplysningen i klartekst, og det var derfor ikke en mangel, men en helt forventet kostnad ved et gammelt hus. Forskjellen fra Ali sitt tilfelle er nettopp at her var asbesten opplyst, mens hos Ali var den skjult bak en "totalrenovering".
Hva koster asbestsanering?
- Trygg fjerning av eternittplater på et garasjetak (privat, mindre flate): ca. 5 000–20 000 kr, inkludert godkjent levering til avfallsmottak.
- Profesjonell sanering av asbestholdig rørisolasjon i kjeller: ca. 20 000–60 000 kr.
- Sanering av asbestholdig gulvbelegg over større flater: ca. 30 000–80 000 kr.
- Fullstendig sanering ved omfattende funn under oppussing: kan komme over 100 000 kr.
Viktig: Bedrifter som utfører asbestarbeid må ha tillatelse fra Arbeidstilsynet. Privatpersoner kan i prinsippet fjerne asbest fra egen bolig, men Arbeidstilsynet fraråder sterkt at private gjør innvendig asbestsanering selv, nettopp på grunn av helsefaren. De mest porøse materialene, som sprøyteasbest og asbestholdig rørisolasjon, gir størst risiko fordi de slipper løs mange fibre. Harde plater som eternitt støver mindre, men også her bør du bruke fagfolk når du er i tvil. Asbestavfall må dessuten leveres som farlig avfall til godkjent mottak, det kan ikke kastes i restavfallet.
Når blir det vanskelig å nå frem?
Det er nyttig å vite på forhånd hvilke argumenter selger eller forsikringsselskapet vil bruke imot deg. Typiske innsigelser:
- "Boligen er fra 1970, kjøper måtte regne med tidens materialer." Dette holder ofte hvis asbesten lå i ro og ikke var beskrevet som fjernet.
- "Asbesten utgjør ingen helsefare så lenge den er intakt." Dette er medisinsk riktig, men spørsmålet er om du må sanere for å gjennomføre vanlig vedlikehold eller oppussing.
- "Egenandelen på 10 000 kr gjør at kravet faller bort." Dette gjelder ved vanlige mangler, men ikke på samme måte når selger har gitt direkte feil opplysninger.
Vit derfor at det sterkeste kortet ditt er en feilaktig opplysning fra selger, for eksempel at noe var "asbestfritt" eller "totalrenovert".
Steg for steg hvis du finner asbest
- Ikke rør eller riv mer enn nødvendig. Forsegl området hvis asbesten er åpen eller smuldrer.
- Få tatt en prøve av et sertifisert firma for å bekrefte at det faktisk er asbest.
- Innhent tilbud på sanering fra et firma med tillatelse fra Arbeidstilsynet.
- Les salgspapirene grundig. Sto det noe om asbest? Ble materialet feilaktig beskrevet som nytt eller renovert?
- Reklamer skriftlig til selger eller boligselgerforsikringen, med prøvesvar og pristilbud vedlagt.
- Hold fristene. Reklamer innen rimelig tid etter funnet (§ 4-19), og senest fem år etter overtakelse.
Hva kan du kreve?
- Prisavslag (§ 4-12) for det det koster å sanere, så fremt det utgjør en mangel.
- Erstatning (§ 4-14) for følgekostnader, for eksempel hvis du måtte flytte ut under saneringen.
- Retting (§ 4-10) der selger får ordne saneringen.
Husk egenandelen på 10 000 kr fra 2022-reglene (§ 3-1): er saneringen billig, dekker du den ofte selv. Men ved feil opplysninger fra selger gjelder denne terskelen ikke på samme måte.
Hvor finner du asbest, og hvordan kjenner du den igjen?
Det er nyttig å vite hvor asbest typisk gjemmer seg i eldre hus, slik at du kan være oppmerksom under oppussing:
- Bølgede grå takplater og fasadeplater (eternitt) fra før forbudet.
- Gulvbelegg og lim under gamle vinyl- eller linoleumsgulv fra 60- og 70-tallet.
- Rørisolasjon rundt gamle varmerør i kjeller, ofte som en grå, papplignende kappe.
- Sparkel, fugemasse og lim bak fliser og i eldre baderom.
- Gamle varmtvannsberedere og kjeler kan ha asbestholdig isolasjon.
Du kan ikke se på et materiale med det blotte øye om det inneholder asbest. Den eneste sikre måten er å ta en prøve og få den analysert ved et laboratorium. Derfor: er du i tvil, ikke riv, men få tatt en prøve først.
Hvis du planlegger oppussing
Skal du pusse opp et eldre hus, lønner det seg å kartlegge asbest før du setter i gang. Da unngår du å virvle opp fibre ved en uforsiktig riving, og du får en realistisk kostnad inn i budsjettet. Mange entreprenører krever uansett en asbestkartlegging før de begynner å rive i bygg fra før 1990. Oppdager du asbest som var feilaktig opplyst som fjernet, har du samtidig dokumentert grunnlaget for et krav mot selger.
Kort oppsummert
Asbest i et eldre hus er ikke automatisk en mangel, men det blir det hvis du ble feilinformert, om selger skjulte det, eller om asbesten er i en helsefarlig tilstand. Bekreft funnet med prøve, hent tilbud fra et godkjent saneringsfirma, og reklamer raskt og skriftlig. Saneringskostnadene varierer fra noen tusen til over hundre tusen kroner.