Innvendige vegger bygget uten riktig underlag

Når feil på innvendige vegger er en mangel

Med underlag mener vi det veggen er bygget på og festet i: reisverk, plater, sperresjikt og alt som ligger bak malingen. Du ser sjelden dette selv. Det er nettopp derfor kjøpere oppdager feilene først når en vegg sprekker, gir etter eller må åpnes.

Avhendingslova (loven som gjelder når du kjøper bruktbolig) har flere veier inn til en mangel. Alle handler om det samme spørsmålet: fikk du det du hadde grunn til å vente?

• Avtalen og opplysningene. Sto det i salgsoppgaven eller i egenerklæringen at veggene var bygget av fagfolk, eller at de var i orden? Da må boligen svare til det. Det følger av avhendingslova § 3-8 om opplysninger fra selgeren og fra markedsføringen.
• Det du kunne forvente. Boligen skal være i samsvar med det du kunne vente ut fra type, alder og synlig tilstand (§ 3-2). En vegg som ser ordentlig ut, men som mangler et forsvarlig underlag, er dårligere enn det du hadde grunn til å tro.
• Det selgeren visste. Selgeren som selv bygde veggene, kjente til hvordan de ble laget. Holdt hun tilbake noe du hadde grunn til å regne med å få vite, kan det være en mangel etter § 3-7. Da må det også ha virket inn på avtalen at du ikke fikk opplysningen.

Husk at du ikke kan vente en bruktbolig i perfekt stand. Slitasje, små skjevheter og enkle ting som må utbedres kommer du ikke langt med. Feil som svekker veggens funksjon eller som skjuler en skade, er noe annet.

Slik påvirker selgerens egeninnsats saken din

Mange tror at et hjemmesnekret arbeid gir selgeren en unnskyldning: hun er jo ikke fagperson. Det stemmer ikke. Kravene dine avhenger av tilstanden på boligen og av hva du fikk vite, ikke av hvem som holdt hammeren. Selgeren har ikke mindre ansvar fordi hun gjorde jobben selv. Om du vil se hele bildet for egeninnsats, står det i pilaren om at selgeren gjorde arbeidet selv.

Egeninnsats kan likevel telle mot deg på to måter. Hvis salgsoppgaven eller tilstandsrapporten tydelig sier at veggene er bygget uten fagfolk, kan du regnes for å ha kjent til det (§ 3-10). Men Høyesterett har sagt at en generell og uspesifisert opplysning om ufaglært arbeid ikke får kravet ditt til å falle bort (HR-2025-1749-A). Det er stor forskjell på «noe arbeid er gjort uten fagfolk» og «veggene i kjelleren er reist uten at underlaget er sikret».

Slik gikk det for Petter

Petter kjøpte en enebolig og fant etter en måned ut at en innvendig vegg i stuen ga etter da han skulle henge opp en tung hylle. Da han åpnet den, var platene skrudd rett i en løs list uten forsvarlig feste bak. Selgeren hadde bygget veggen selv da hun delte opp rommet. I tilstandsrapporten sto det bare at boligen hadde hatt «noe oppussing», uten å si hvor eller hva.

Petter tok bilder før han rørte noe mer, og skrev til selgeren og la ved bildene. Selgeren svarte at hun hadde gjort arbeidet slik hun selv mente var greit, og at han hadde sett veggen på visning. Petter viste til at den generelle merknaden i rapporten ikke sa noe om denne veggen, og at han ikke kunne se bak platene. Selgeren tilbød til slutt å rette. Petter takket ja fordi han ikke hadde noen tungtveiende grunn til å si nei, og veggen ble bygget om for hennes regning.

Slik viser du at underlaget er feil

Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Selgeren trenger ikke bevise at veggen er i orden. Du bør derfor samle det du kan før noe repareres eller males over.

1. Ta bilder og film av veggen slik den er, også av sprekker, skjevheter og det som kommer til syne når du åpner en liten luke.
2. Bruk salgsoppgave, annonse, egenerklæring og tilstandsrapport til å se hva selgeren faktisk skrev om vegger og oppussing.
3. Få en uavhengig fagperson til å skrive ned hva som er galt og hvorfor. En rapport er langt sterkere enn ditt eget inntrykk.
4. Ta vare på alt som viser hvem som gjorde arbeidet, og hva selgeren har sagt om det, i brev, meldinger og fra visningen.

Har du spørsmål om hvordan du kan sende varselet, står det i Hvordan varsler jeg på riktig måte?. Sier selgeren at «en kjent snekker» hjalp henne, kan saken om arbeid uten faktura hjelpe deg videre.

Hva kravet ditt kan bli

Selgeren har rett til å rette mangelen hvis hun tilbyr det, og du må godta det med mindre det gir deg urimelig ulempe (§ 4-10). Kjøperen av en bruktbolig kan altså ikke kreve retting. Blir feilen ikke rettet, kan du kreve prisavslag, og i alvorlige tilfeller erstatning eller heving. Prisavslaget settes normalt til det det koster å få veggen utbedret.

Er veggene en del av et større tiltak, for eksempel en oppdeling av rom uten søknad, kan også byggesaksreglene komme inn. Da er det saken om hjemmesnekret tilbygg og saken om fjernet vegg som viser tilsvarende problemer. Kommunens byggesaksarkiv er åpent for innsyn, slik at du kan sjekke om det finnes en søknad.

Kort oppsummert

• Innvendige vegger som er bygget feil, er en mangel når boligen er dårligere enn du kunne forvente, eller når selgeren har gitt uriktige opplysninger.
• Det er ikke avgjørende at selgeren var ufaglært, men hva som sto i salgsdokumentene og hva du kunne se.
• Du må selv sannsynliggjøre at underlaget er feil, så dokumenter før du åpner eller reparerer.
• Selgeren kan tilby å rette. Ellers kan du kreve prisavslag, erstatning eller heving.
• Sjekk salgsoppgaven, tilstandsrapporten og egenerklæringen for hva de faktisk sier om veggene.