Den innvendige trappa er for bratt til å være lovlig

Hva byggeforskriften krever av trapper

Byggteknisk forskrift (TEK17) stiller flere krav til trapper i nye bygg. Trappa skal ha jevn stigning og samme opptrinn i hele lengden, inntrinn på minst 0,25 meter og håndløper på begge sider. En trapp med rette løp inne i en enkelt boenhet skal være minst 0,80 meter bred og ha fri høyde på minst 2,0 meter.

Kravene beskriver hva som er lov å bygge i dag. De sier ikke uten videre at en eldre trapp er ulovlig. En eldre loftstrapp som er smalere og brattere, kan være fullt lovlig bygd for sin tid. Det er først når trappa er bygd eller bygd om senere, uten den tillatelsen som trengtes, at spørsmålet om lovlighet blir aktuelt.

Slik gikk det for Leah

Leah kjøpte et hus fra 1962 med en smal og bratt trapp opp til en loftstue. På visning hadde hun gått opp trappa uten å tenke over det. Etter overtakelsen kom hun til at trappa føltes utrygg, særlig med små barn i huset. Hun sjekket hva som var søkt om for loftet og fant ingen søknad om innredning.

Leah skrev til selgeren og spurte om trappa og loftstuen. Selgeren svarte at trappa var original og aldri endret, og at han hadde overtatt loftstuen slik den var. Kommunen kunne bekrefte at trappa fantes på de opprinnelige tegningene. Kravet hennes om at trappa var en mangel falt, fordi trappa var original, synlig på visning og slik en kjøper kan forvente i et hus av den alderen. Loftstuen som manglet tillatelse, var en egen sak hun tok videre.

Når en bratt trapp blir en mangel

Etter avhendingslova § 3-2 første ledd er det en mangel hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand. Ved forbrukerkjøp gjelder det også offentligrettslige krav i lov eller forskrift som gjaldt for eiendommen da avtalen ble inngått. Unntaket er at du ikke hadde rimelig grunn til å bygge på selgerens sakkunnskap eller vurdering, eller ikke gjorde det. Om en trapp er en mangel, vurderes konkret. Skriv derfor at den kan være det, ikke at den er det.

Tre situasjoner gir best grunnlag for et krav. Den første er at trappa er bygd senere enn huset, for eksempel til en ny loftsetasje, uten at det er søkt. Den andre er at selgeren visste om en farlig utførelse og ikke sa fra. Den tredje er at selgeren i egenerklæring eller salgsoppgave ga en opplysning som ikke stemte. Etter § 3-7 og § 3-8 gjelder det henholdsvis opplysninger du hadde grunn til å regne med å få, og uriktige opplysninger som påvirket avtalen.

Søknadsplikt, ferdigattest og trapper i ombygde rom

Tiltak som bruksendring og oppdeling er søknadspliktige etter plan- og bygningsloven § 20-1, med mindre et unntak gjelder. Noen innvendige endringer er unntatt, men bare hvis tiltaket ikke strider mot plan, lov og forskrift. Søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest fra kommunen. Mangler det, er det et tegn på at noe kan ha blitt gjort uten tillatelse.

Tilstandsrapporten skal si fra om åpenbare ulovligheter, for eksempel ulovlige bruksendringer, manglende branncelleinndeling eller manglende rømningsvei. Den setter ikke tilstandsgrad på dette. Er trappa den eneste veien ut av en innredet etasje, kan rømningsforholdene bli en del av vurderingen. Brannceller over flere etasjer skal ha minst én utgang fra hver etasje, og utgangen fra andre plan enn inngangsplanet kan være et vindu tilrettelagt for sikker rømning. En bratt trapp til en loftsetasje uten slikt vindu er et tegn på at etasjen ikke er godkjent som oppholdsrom.

Hva du kan kreve, og hvordan du sier fra

Eieren skal holde byggverk i forsvarlig stand, slik at det ikke oppstår fare eller vesentlig ulempe (plan- og bygningsloven § 31-1). Er trappa farlig, er det derfor ditt ansvar å sikre den, uansett hva du kan kreve av selgeren. Det du kan kreve av selgeren, vurderes etter avhendingslova, og prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette feilen, for eksempel å bygge ny trapp med godkjenning.

Meldingen til selgeren må komme innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, og senest fem år etter overtakelsen. Se pilaren om mangler ingen tenker på for hvordan du skriver den. Gjelder saken en kjeller eller et loft som er tatt i bruk som bolig, er spørsmålet om kjellerleiligheten er lovlig nært beslektet. Saker om parkslirekne i hagen viser hvordan samme regler om selgerens kunnskap brukes på helt andre feil.

Kort oppsummert

• En bratt trapp er ikke ulovlig bare fordi den er brattere enn dagens krav. Alder, ombygging og hva som er søkt om avgjør.
• Trapp til en loftsetasje som er innredet uten tillatelse, gir bedre grunnlag for krav enn en original trapp.
• Tilstandsrapporten skal si fra om åpenbare ulovligheter, og du regnes for å kjenne til det som tydelig framgår.
• Er trappa farlig, skal du som eier sikre den, og kravet mot selgeren settes normalt til kostnaden ved å rette feilen.