Innglassing av balkong i sameie: slik får du det godkjent
Du kan ikke glasse inn balkongen på egen hånd i et sameie, fordi innglassing endrer fasaden på bygget. Skal innglassingen bli godkjent i sameiet, trengs samtykke fra sameiet, enten etter vedtektene eller ved vedtak på årsmøtet. Tiltaket kan også kreve byggesøknad til kommunen. Start med å finne ut hvem som eier balkongen og hva vedtektene sier, og send så en skriftlig søknad til styret.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvorfor innglassing ikke er din egen sak
En innglasset balkong ser annerledes ut utenfra. Fasaden hører til bygningen, og bygningen skal sameiet etter § 33 holde forsvarlig ved like. Du har enerett til å bruke din egen bruksenhet, men rett til å endre utseendet på bygget følger ikke med.
Loven har ingen egen regel om innglassing av én enkelt balkong. Det som avgjør saken, er de vanlige reglene: hvem som eier balkongen, hva vedtektene sier, hvilket organ i sameiet som kan gi tillatelse, og byggereglene.
Finn ut hva slags balkong du har
Første spørsmål er om balkongen er en del av bruksenheten din, en tilleggsdel eller et fellesareal du har fått bruksrett til. Svaret står i seksjoneringen og vedtektene, og det avgjør både hvem som skal gi tillatelse og hvem som vedlikeholder glasset senere.
Er balkongen fellesareal der du har enerett til bruk, kan en slik enerett etter eierseksjonsloven § 25 i boligsameier vare i inntil tretti år hvis vedtektene sier det. Mer om skillet står i hva som er fellesareal i et sameie.
Slik får du innglassing av balkongen godkjent i sameiet
- Les vedtektene og eventuelle ordensregler. Noen sameier har allerede en felles standard for innglassing, med bestemt type glass, farge og profil.
- Lag en søknad til styret. Legg ved tegning eller produktblad, mål, farge, navn på leverandør og tidspunkt for arbeidet.
- Skriv hvem som har ansvaret for vedlikehold, fuktskader og forsikring etter at glasset er satt opp. Et forslag fra deg om at du tar på deg dette, gjør saken lettere å si ja til.
- Be styret ta stilling til om saken kan avgjøres av styret eller må opp på årsmøtet. Styret skal ta de beslutningene loven eller vedtektene ikke har lagt til andre (§ 58).
- Hvis saken skal på årsmøtet, må den stå i innkallingen. Årsmøtet kan bare avgjøre saker som er oppført der, med mindre alle seksjonseiere er til stede og stemmer for det.
Hvilket flertall trengs
For beslutninger om endringer av bebyggelsen som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Det følger av eierseksjonsloven § 49. Innglassing av en balkong passer inn i dette, siden den endrer fasaden. Vedtektene kan ha egne bestemmelser, og de kan ikke sette strengere flertallskrav enn loven.
Har sameiet bare boligseksjoner, har hver seksjon én stemme. Står et vedtak nær grensen, må du telle riktig. To tredjedeler av 18 avgitte stemmer er 12. To tredjedeler av 20 er 13,3, så da trengs 14.
Et årsmøte kan heller ikke gi deg en urimelig fordel på andres bekostning (§ 40). Det er en grense for hva et flertall kan vedta, og den gjelder også når årsmøtet sier ja til noe som gagner én eier.
Byggesøknad til kommunen
Fasadeendring er etter plan- og bygningsloven § 20-1 et tiltak som omfattes av byggesaksreglene. Om akkurat din innglassing er søknadspliktig eller faller under unntaket for mindre tiltak i § 20-4, avgjør kommunen. Reguleringsplanen for området kan i tillegg sette krav til fasader. Kommunens byggesaksavdeling kan gi svar før du bestiller glass. Du finner lovens bestemmelser i plan- og bygningsloven.
Sameiets samtykke er et eget forhold. Kommunen kan godkjenne en søknad uten at sameiet har sagt ja, og motsatt. Begge deler må være i orden før du setter opp glasset.
Tuva og sørbalkongen
Tuva Rasmussen bor i sameiet Fjordsyn med 20 seksjoner. Hun vil glasse inn sørbalkongen sin i tredje etasje. Tilbudet fra en leverandør er på 68 000 kroner.
Styreleder svarer at sameiet ikke har noen felles standard, og at et slikt tiltak må på årsmøtet. Tuva sender 12. mars en søknad med tegning og forslag om at hun betaler alt og overtar vedlikeholdet av glasset. Saken kommer med i innkallingen til årsmøtet 14. mai.
På møtet er 18 seksjonseiere representert. Tolv stemmer for og seks mot. Tolv er nøyaktig to tredjedeler av 18, så vedtaket står. Vilkåret er at glasset følger leverandørens standardfarge og at Tuva sender inn byggesøknad til kommunen før arbeidet starter. Kommunen svarer seks uker senere.
Hvis svaret blir nei
Du har ingen rett til å få balkongen glasset inn. Be styret om en skriftlig begrunnelse. Er motforestillingene knyttet til utseende, kan du foreslå en annen løsning. Et alternativ er at hele sameiet blir enige om en felles standard som alle kan velge, slik at fasaden fortsatt ser lik ut.
Kort oppsummert
- Innglassing endrer fasaden, så du kan ikke gjøre det alene. Du trenger samtykke fra sameiet.
- Sjekk først om balkongen er bruksenhet, tilleggsdel eller fellesareal, og les vedtektene for å se om det finnes en felles standard.
- Saker som endrer bebyggelsen ut over vanlig vedlikehold, krever minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.
- Innglassing kan kreve søknad til kommunen. Spør kommunen før du bestiller, siden sameiets samtykke ikke erstatter byggesøknaden.
- Skal innglassingen av balkongen bli godkjent i sameiet, bør søknaden si hvem som betaler og vedlikeholder.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.