Inneklimaet i nybygget: slik dokumenterer du avvik før du reklamerer
Du kan dokumentere inneklima i nybygget best ved å måle temperatur, luftfuktighet og luftmengder over flere uker og skrive ned når og hvor avviket viser seg. Målinger, bilder og en logg viser at avviket er reelt og når du oppdaget det. Det gir grunnlag for å reklamere til entreprenøren innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen. Om avviket er en mangel, avhenger av avtalen og av lovens krav til fagmessig utførelse.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når dårlig inneklima er en mangel i et nybygg
Bustadoppføringslova sier at det er en mangel når resultatet ikke samsvarer med det som er avtalt, eller med lovens krav om fagmessig utførelse og at entreprenøren tar vare på din interesse (§ 25). Kondens på innsiden av vinduer, tung luft i soverom og vedvarende fukt kan tyde på feil ved ventilasjon, tetthet eller varme. Det er likevel ikke nok at det føles ubehagelig. Du må kunne vise hva som avviker fra avtalen eller fra det en fagmessig utført bolig skal gi.
Loven sier også at det ikke er mangel når avviket kommer av forhold på din side. Tørker du klesvask innendørs hver dag eller holder ventilasjonen avslått, vil entreprenøren peke på det. Dokumentasjonen din bør derfor vise både målingene og hvordan boligen er brukt i perioden.
Mangelen vurderes ut fra tilstanden ved overtakelsen, selv om den viser seg senere. Entreprenøren svarer også for feil som oppstår etter overtakelsen, hvis årsaken er et avtalebrudd fra hans side (§ 28). Et inneklimaproblem som først merkes i første vinter, kan derfor godt være entreprenørens ansvar.
Slik kan du dokumentere inneklima i nybygg uke for uke
Start med en enkel logg i dag. Skriv dato, klokkeslett, rom, hva du ser eller merker, og hvordan boligen ble brukt dagen før. Fotografer kondens, fuktflekker og utstyr som står på.
Kjøp eller lån målere med datalogging. Temperatur og relativ luftfuktighet kan måles med billige loggere som lagrer verdier hvert kvarter. Sett ett i soverommet, ett i stua og ett i våtrommet, og la dem stå i minst to til fire uker uten at du endrer vanene dine. Én enkelt måling på en tilfeldig ettermiddag sier lite. En kurve over døgn og uker viser mønsteret.
Luftmengder må måles med eget instrument, og det er et fagarbeid. Ventilasjonsanlegget skal ha et prosjektert (planlagt) volum per rom, og avvik fra det kan bare påvises med riktig måleutstyr. Be om å få se innreguleringsrapporten fra ventilasjonsleverandøren. Finnes den ikke, er det i seg selv verdt å notere.
Ta vare på overtakelsesprotokollen, tegninger og dokumentasjon fra ventilasjonsmontøren. Der kan det stå hvilke verdier anlegget er satt opp for.
Hva målingene bør vise og hvem som kan hjelpe
Loven nevner ingen tallgrenser for temperatur eller fuktighet. Hva som er akseptabelt, vurderes mot avtalen, mot kravene i byggereglene og mot det en fagmessig utført bolig skal klare. Derfor er det lurt å la en uavhengig fagperson tolke målingene, for eksempel en rådgiver i inneklima, en ventilasjonskontrollør eller en bygningssakkyndig.
Etter § 32 skal entreprenøren bære utgifter til å konstatere mangelen og andre utgifter som er en direkte og nødvendig følge av rettingen (§ 32). Om du kan kreve dekket det du selv har betalt en sakkyndig, avhenger av om undersøkelsen var nødvendig for å få mangelen rettet. Avtal derfor gjerne med entreprenøren at han får være med på målingene og se resultatene.
Be fagpersonen skrive hva avviket er, hva som sannsynlig er årsaken, og hva som må gjøres. En rapport som skiller mellom bygget og bruken er mer verdt enn en som konstaterer at det er fuktig.
Camilla og kondensen i soverommet
Camilla Nygård overtok et rekkehus 12. september. I november begynte det å renne vann nedover vinduene i soverommet hver morgen, og det luktet innestengt. Hun satte inn tre loggere 20. november og førte logg i fire uker. Relativ luftfuktighet i soverommet lå mellom 68 og 78 prosent hele perioden, mens stua lå rundt 45. Hun noterte at hun ikke tørket klær inne og at ventilasjonen sto på normal innstilling.
Hun ba om innreguleringsrapporten. Entreprenøren svarte at den ikke var laget for soverommene. Camilla leide en ventilasjonskontrollør, som målte at tilluften til soverommet var langt under det anlegget var prosjektert for. Hun sendte entreprenøren en e-post 19. desember med rapporten, loggen, målekurvene og bilder, og ba om retting innen en frist hun satte. Hun hadde da reklamert drøye tre måneder etter overtakelsen.
Slik reklamerer du mens du samler bevis
Du mister retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis du ikke gir melding til entreprenøren innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget den (§ 30). Loven har ingen fast dagsfrist for «rimelig tid». Vent derfor ikke på at hele målerekken er ferdig. Send en kort melding med én gang du merker problemet, og si at du dokumenterer videre.
Meldingen bør gis skriftlig, for eksempel på e-post. Beskriv hva du har sett, fra hvilken dato, og at du krever at mangelen rettes. Legg ved bilder og de første måleverdiene. Send siden rapporter og nye målinger etter hvert, og behold alle svar.
Hvis du allerede visste om avviket ved overtakelsen, må du gjøre det gjeldende så snart som mulig, og helst få det ført i protokollen. Den ytre grensen er fem år etter overtakelsen, og den kan være lengre hvis entreprenøren har påtatt seg ansvar i lengre tid.
Retting for entreprenørens regning er det første kravet etter loven. Rettes ikke mangelen, kan du kreve prisavslag, og i tillegg kan du kreve erstatning for økonomisk tap som mangelen har ført til (§ 35).
Kort oppsummert
- For å dokumentere inneklima i nybygget trenger du en logg, bilder og målinger som går over flere uker, ikke enkeltmålinger.
- Luftmengder må måles med riktig utstyr av en fagperson, og innreguleringsrapporten viser hva anlegget er satt opp for.
- Skriv også ned hvordan du selv bruker boligen, fordi avvik som skyldes din bruk ikke er mangel.
- Reklamer skriftlig så snart du merker problemet, og la dokumentasjonen følge etter. Den ytre fristen er fem år etter overtakelsen.
- Loven har ikke tallgrenser for inneklima, så avtalen, byggereglene og en sakkyndig tolkning av målingene må vise avviket.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.