Hytta har solcelle i stedet for strømnett – var det opplyst?

Slik vurderes strøm på hytte etter loven

Avhendingslova (loven om salg av fast eiendom) gjelder også for fritidsbolig. Når du kjøper en hytte, er det tre spørsmål som avgjør om solcelle i stedet for strømnett er en mangel (en feil som gir deg krav mot selgeren). Hva ble avtalt? Hva ble opplyst i annonse og salgsoppgave? Og hva visste selgeren, som du hadde grunn til å regne med å få vite?

Loven har ingen regel om at en hytte må være tilknyttet strømnett. Kravene bestemmes av avtalen og av det du kunne forvente ut fra hyttens type, alder og synlige tilstand. Vurderingen er konkret, og tekniske krav er ikke det loven først og fremst handler om. Rettighetene dine som hyttekjøper i sin helhet, går pilaren om hyttekjøp som gikk galt gjennom.

Hva som ble opplyst

Opplysninger i annonse, salgsprospekt og annen markedsføring på selgerens vegne regnes som selgerens egne. Sto det «strøm inne» eller «innlagt strøm» uten at det gikk fram at det var solcelle, og hytten ikke svarer til det, kan det være en mangel. Det gjelder bare hvis opplysningen virket inn på avtalen, og ikke er rettet tydelig i tide.

Selgeren har også plikt til å opplyse om forhold han kjente til eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få vite. At en hytte ikke har fast strømnett, er en slik ting for mange kjøpere. Det er normalt en opplysning som ville påvirket avtalen, og den er lett å oppgi. Har selgeren tiet om det, kan det være en mangel selv om annonsen ikke sa noe uriktig.

Slik gikk det for Marthe

Marthe kjøpte en hytte i fjellet som ble annonsert med «strøm og vann». På visningen i august var det lyst og lite behov for lys, og hun undersøkte aldri hvor strømmen kom fra. Etter overtakelsen fikk hun beskjed fra en elektriker om at anlegget var et solcelleanlegg med batteri, og at det ikke var noen tilknytning til nettet.

Marthe reklamerte skriftlig og viste til annonsen. Selgeren svarte at strøm er strøm, og at solcellene var synlige på taket. Salgsoppgaven nevnte ikke solcelle, og tilstandsrapporten gikk ikke inn på strømforsyningen. Partene ble enige om et prisavslag som svarte til en anslått kostnad for å knytte hytten til nettet, og saken ble avsluttet uten å gå til retten.

Hva kjøperen må kjenne til selv

Du kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe du kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Du regnes for å kjenne til det som tydelig går fram av tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter du fikk anledning til å lese. Står solcelleanlegget beskrevet der, er saken vanskelig. Har du vært på visning og sett paneler på taket eller en batteribank, kan selgeren hevde at du burde forstått hva slags anlegg det var.

Kjøperens egen kunnskap begrenser likevel ikke selgerens plikt til å opplyse. Vurderingen går altså begge veier, og resultatet avhenger av hva som konkret ble sagt og vist.

Solcelleanlegget som tilbehør

Til et bolighus hører varig innredning og utstyr som er fast montert eller særlig tilpasset, for eksempel faste elektriske installasjoner. Et fast montert anlegg vil derfor normalt følge med i handelen, med mindre annet er avtalt. Hvis selgeren tar med batteriene eller panelene da han forlater hytten, kan det være tilbehør du har krav på. Sjekk hva kontrakten sier om dette, og be om det skriftlig hvis noe er uklart.

Hva du kan kreve og hva du bør gjøre

Er det en mangel, kan du kreve prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen). Avslaget settes normalt til kostnaden ved å rette feilen, hvis ikke noe annet bevises. Du kan også kreve erstatning, og heve kjøpet hvis mangelen er et vesentlig avtalebrudd. Du er den som må sannsynliggjøre at det er en mangel.

Selgeren har rett til å rette mangelen hvis han tilbyr det, og du må godta det hvis rettingen ikke gir deg urimelig ulempe. Du kan ikke kreve retting av en brukt hytte. Undersøk eiendommen så snart du har rimelig anledning, og gi selgeren melding innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen. Ta bilder av anlegget, sikre annonsen og salgsoppgaven, og noter hva selgeren sa på visning.

Er saken at hytten ikke kan brukes slik du trodde, kan hytta som ikke kan brukes om vinteren og helårsbruk av hytta være relevante. Gjelder det adkomsten i tillegg, finner du mer i veien til hytta.

Kort oppsummert

• Solcelle i stedet for strømnett på hytte er en mangel hvis du ikke fikk vite det, og opplysningen ville påvirket kjøpet.
• Annonsen og salgsoppgaven regnes som selgerens opplysninger, og hytten skal svare til dem.
• Du kan ikke bruke som mangel noe som tydelig sto i salgsdokumentene eller du så på visning.
• Kravene ved en mangel er prisavslag, erstatning og heving, og selgeren har rett til å tilby retting.
• Reklamer skriftlig og sikre annonsen og salgsoppgaven.