Veien til hytta er ikke brøytet – eller ikke lovlig

To ulike problemer med veien til hytten

Det er lurt å skille mellom to saker. Den ene er at veien ikke blir brøytet, altså et spørsmål om hvordan veien vedlikeholdes og hvem som betaler. Den andre er at veien ikke er lovlig, altså at du ikke har rett til å bruke den, eller at den er bygd uten at kommunen har godkjent den.

De to sakene har ulike løsninger. Den første handler ofte om avtaler og veglag. Den andre handler om hva du har krav på etter kjøpet, og om det finnes en rett til adkomst som følger med eiendommen.

Slik vurderes en vei som ikke er brøytet

Avhendingslova sier ikke at en hytte må ha brøytet vei. Spørsmålet er om hytta er i samsvar med avtalen og med det kjøperen kunne forvente ut fra type, alder og tilstand (§ 3-1 og § 3-2). Har selgeren i annonsen skrevet «helårsvei» eller «brøytet frem til døra», gjelder det som en opplysning fra selgeren. Stemmer ikke opplysningen, og den virket inn på avtalen, er det en mangel (§ 3-8). Opplysninger i annonse og salgsprospekt som gis på vegne av selgeren, regnes som selgerens egne.

Er veien en privat vei med flere brukere, sier veglova at hver bruker skal holde veien i stand etter hvor mye han bruker den. Brukerne utgjør et veglag som fatter flertallsvedtak og bestemmer årlig driftstilskudd. Uenighet kan bringes inn for jordskifteretten. Om brøyting hører med i vedlikeholdet her, avhenger av hva veglaget og eventuelle avtaler sier. Regningen kommer altså normalt fra veglaget, ikke fra selgeren.

Slik vurderes en vei som ikke er lovlig

Har du ikke rett til å bruke veien, kan boligen være mangelfull etter avtalen eller etter det selgeren har opplyst. Har en tredjeperson en rett i eiendommen, for eksempel en annen som eier grunnen du kjører over, gjelder mangelsreglene tilsvarende (§ 4-17). Ligger det offentligrettslige begrensninger på eiendommen, er det også regler om det (§ 4-18). Ved kjøp som privatperson er hytta også mangelfull hvis den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått (§ 3-2 tredje ledd), med mindre du ikke bygde på selgerens kunnskap.

Er veien bygd uten nødvendig tillatelse, kan kommunen gi pålegg om retting eller stans, og et endelig pålegg kan tinglyses som heftelse på eiendommen (plan- og bygningsloven § 32-3). Kommunen kan også bruke tvangsmulkt for å få pålegget gjennomført. Derfor er det verdt å be om dokumentasjon på veiretten og eventuelle tillatelser før du kjøper.

Slik gikk det for Oddny

Oddny kjøpte en hytte i fjellet i mai. Annonsen sa at hytta lå ved «vei hele året». Da hun kom i desember, var veien ikke brøytet de siste fem kilometerne, og veglaget forklarte at det bare ble brøytet frem til et parkeringsområde.

Oddny sendte selgeren en skriftlig melding med utdrag av annonsen og bilder fra veien. Hun ba om et prisavslag tilsvarende det det ville koste å få veien brøytet gjennom vinteren. Selgeren svarte først at veien var privat og at han aldri hadde brøytet selv.

Oddny pekte på ordlyden i annonsen og på at hun hadde bygd på den. Selgeren gikk til slutt med på en avtale om delvis prisavslag. Saken viste at det var annonsen, ikke veglovas regler, som avgjorde om det var en mangel.

Slik holder du kravet i live

Skriv ned hva som er sagt om veien i annonse, salgsoppgave og skriftlige svar. Ta bilder av veiforholdene med dato. Er du usikker på om du har rett til å kjøre over naboens grunn, be om å få se servitutter, avtaler og opplysninger fra grunnboken.

Et krav må meldes til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget forholdet. Kravene du kan ha er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesummen. Er selgeren en privatperson, står det nærmere om regler og frister i Hyttekjøp som gikk galt: dine rettigheter som kjøper.

Veien kan også ha andre juridiske sider. Bomvei og avgifter er tatt opp i Bomvei til hytta: kan de kreve bompenger av meg?, og om du kan flytte en vei som følger av en servitutt (en rett til å bruke annens grunn), står i Kan jeg flytte veien servitutten gjelder?. Ligger det ellers begrensninger på bruken av hytta om vinteren, kan Hytta kan ikke brukes om vinteren som lovet gi mer.

Kort oppsummert

• Veien til hytta kan være en mangel hvis selgeren eller annonsen lovet en adkomst du ikke fikk.
• Ubrøytet vei er ikke en mangel i seg selv. Det avhenger av hva som er lovet og hva veglaget og avtalene sier.
• Mangler du rett til å bruke veien, eller er veien bygd uten tillatelse, kan hytta være mangelfull.
• Be om dokumentasjon på veiretten og på tillatelser før du kjøper hytte.
• Meld fra til selgeren skriftlig når du oppdager at veien til hytta ikke er som lovet.