Minimumsprovisjon: hvorfor betaler du like mye for en billig bolig?

Slik virker en minimumsprovisjon

Provisjon er et vederlag (det megleren tar betalt for arbeidet) beregnet som en prosent av salgssummen. Mange meglere legger inn et gulv: du betaler prosenten av salgssummen, men aldri mindre enn et fast beløp.

Gulvet slår inn når salgssummen er lav. For Hege er grensen 55 000 kroner delt på 1,5 prosent, altså 3 666 667 kroner. Selges boligen for mindre, betaler hun minstebeløpet. Selges den for mer, betaler hun prosenten.

Ved 2,2 millioner kroner blir den reelle satsen 55 000 delt på 2 200 000, som er 2,5 prosent. Det er en hel prosentenhet mer enn satsen i tilbudet. Ved 3 millioner kroner er den reelle satsen 1,83 prosent. Først ved 3 666 667 kroner er den nede på 1,5 prosent. Satsen og minstebeløpet er eksempler valgt for å vise mekanismen, ikke tall hentet fra markedet.

Gulvet virker også når budrunden går dårligere enn ventet. Selger Hege for 2 millioner i stedet for 2,2, betaler hun fortsatt 55 000 kroner. Provisjonen skulle ha falt med 3 000 kroner, men gjør det ikke. Med minstebeløp deler megleren ikke lenger risikoen for en lav pris med deg. Det er den egenskapen ved provisjon mange selgere er ute etter.

Hvorfor meglere bruker et minstebeløp

Mye av arbeidet med et salg tar omtrent like lang tid uansett pris. Megleren skal hente inn de samme opplysningene, lage salgsoppgave, holde visninger, gjennomføre budrunde, skrive kontrakt og ta seg av oppgjøret. Den ansvarlige megleren må selv utføre de vesentligste delene av dette arbeidet (eiendomsmeglingsloven § 6-2).

Megleren skal også sørge for at kjøperen får en skriftlig oppgave med en lang rekke opplysninger før handel sluttes, som tinglyste forpliktelser, arealer, ferdigattest og offentlige planer (eiendomsmeglingsloven § 6-7). En liten leilighet krever ikke vesentlig færre slike undersøkelser enn en stor.

Minstebeløpet er meglerens måte å sikre betaling for dette faste arbeidet. Om det er rimelig i ditt tilfelle, er et spørsmål om forhandling, ikke om lov.

Sjekk den reelle satsen i tilbudet

Gjør tre ting når du får et tilbud med minimumsprovisjon.

Først regner du ut salgssummen der minstebeløpet slutter å gjelde: minstebeløpet delt på satsen. Ligger verdivurderingen under denne summen, er det minstebeløpet du sammenligner, ikke prosenten.

Deretter legger du til alle faste tillegg. Tilrettelegging og oppgjørshonorar kommer ofte i tillegg til provisjonen. Hvordan disse postene virker, står i artikkelen om tilretteleggingsgebyr hos megler.

Til slutt sammenligner du med et fastpristilbud og med timepristilbudet. Megleren må gi deg et skriftlig tilbud basert på timepris (andre ledd i eiendomsmeglingsloven § 7-2). For en rimelig bolig der salget venter å gå greit, kan timepris eller fastpris gi en lavere sum enn provisjon med minstebeløp. Hvordan du finner punktet der to tilbud koster det samme, står i fastpris eller provisjon hos megler.

Slik kan du forhandle om minstebeløpet

Minstebeløpet er like mye forhandlingsbart som satsen. Hege kan be megleren senke det, fjerne det eller bytte det mot en fastpris. Har hun tilbud fra flere meglere, har hun et grunnlag å vise til.

Noen ganger kan det også gi mening å gjøre en del av arbeidet selv, for eksempel å vise boligen for leietakeren og nabolaget, og be om lavere vederlag til gjengjeld. Det må i så fall stå i oppdragsavtalen. Flere grep står i guiden om å forhandle med megleren.

Kort oppsummert

• Minimumsprovisjon er et gulv du betaler selv om prosenten gir en lavere sum.
• For rimelige boliger blir den reelle satsen derfor høyere enn tilbudet viser.
• Loven forbyr ikke minstebeløp, men det må stå i oppdragsavtalen og i kostnadsoverslaget.
• Del minstebeløpet på satsen for å se hvor gulvet slutter å virke.
• Sammenlign med fastpris og timepris, og forhandle om minstebeløpet.