Høyspentlinje eller mobilmast ved huset – opplysningsplikt?

Høyspent ved huset: når det er opplysningsplikt

Avhendingslova har ingen egen regel om kraftledninger eller mobilmaster. Spørsmålet avgjøres av § 3-7 om manglende opplysninger. Boligen har en mangel (en feil eller et avvik som gir deg krav mot selgeren) hvis selgeren kjente eller burde kjenne til et forhold, du hadde grunn til å regne med å få vite det, og opplysningen ville påvirket handelen.

Høyesterett har lagt til grunn at opplysningsplikten kan gjelde forhold hos naboer, men at forholdet må ha en faktisk og reell innvirkning på boligen. Frykt eller ubehag som bare er subjektivt, holder ikke, selv om mange ville reagert på samme måte (HR-2022-1322-A).

Det betyr at «jeg liker ikke å bo nær høyspent» ikke er et krav. «Selgeren visste at nettselskapet hadde varslet en ny linje over tomta, og sa ingenting» er et.

Hva en synlig linje eller mast betyr for kravet

Du kan ikke bruke som mangel noe du kjente til eller burde kjent til da du kjøpte. Står en høyspentlinje tydelig synlig fra tomta, regnes den som kjent. Det samme gjelder en mast som står på nabotomten under visningen. Du kan ikke gå ut fra at du fikk et forhold servert som ikke var der.

Det er de skjulte forholdene som kan gi krav. Det kan være en planlagt linje eller mast som ennå ikke er bygget, en tinglyst rett for netteier til å drive ledning over eiendommen (tinglyste forpliktelser skal stå i salgsoppgaven), eller kjent bruk av området i et nettselskaps planer. Selgerens egen kunnskap kan vises gjennom brev fra nettselskapet, avtaler om erstatning for ledningsrett eller skriftlige samtaler med naboer.

Er du usikker på hva som er kjent, kan du se kartet i salgsoppgaven og spørre megleren skriftlig før du byr. Svaret blir bevis senere. Be om en skriftlig bekreftelse på om nettselskapet har rettigheter i området og om noe er planlagt. Har megleren svart uriktig, kan det gi deg et eget krav mot megleren.

Hva tallene for høyspent egentlig betyr

Direktoratet for strålevern og atomsikkerhet (DSA) opplyser at grenseverdien for magnetfelt fra strømnettet er 200 mikrotesla, og at det ikke er dokumentert helseeffekter under denne verdien. I byggeprosjekter krever DSA utredning der magnetfeltet i bygninger ventes å bli over 0,4 mikrotesla i årsgjennomsnitt. Det bygger på en mulig, men ikke påvist, sammenheng med leukemi hos barn. Kravet gjelder byggeprosjekter og ikke kjøp av eksisterende bolig.

Kravene til minsteavstand mellom kraftledning og bygg er fra 5 til 8 meter, avhengig av spenningen. De er satt av hensyn til drift og sikkerhet.

Tallene kan gi noe å måle mot, men de gjør ikke i seg selv boligen mangelfull. Ligger huset innenfor minsteavstanden, kan det være et offentligrettslig krav som ikke er oppfylt. Ved forbrukerkjøp er det en mangel hvis eiendommen ikke oppfyller offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått, med visse unntak.

Slik gikk det for Anne

Anne kjøpte et hus i mars og fikk høre av naboen i juni at nettselskapet hadde søkt om å legge en ny linje over hagen. I salgsoppgaven sto det bare at tomta lå «rolig til med utsikt til skogen». Hun fant et brev fra nettselskapet til selgeren fra november, der planen var beskrevet.

Selgeren svarte at brevet var et forslag og ikke et vedtak, og at han aldri hadde svart på det. Anne viste at brevet var konkret, adressert til ham og datert før visningene, og at han hadde undertegnet mottaket. Utbyggingen var likevel ikke vedtatt, og selgeren ville ikke gå med på heving. Anne måtte vente på utfallet av planarbeidet før hun kunne beregne et tap. Hun sendte likevel en skriftlig reklamasjon, slik at fristen ikke ble oversittet, og selgeren la ikke inn noen innsigelse mot det.

Krav og fremgangsmåte hvis du har oppdaget noe

Prisavslag og erstatning er de aktuelle kravene når selgeren skulle ha opplyst om noe. Du må selv dekke de første 10 000 kronene av tap og kostnader. Si fra skriftlig innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, og beskriv hva du har funnet og hva selgeren visste. Du finner mer om selgerens plikt i hva er selgers opplysningsplikt ved boligsalg, og krav og frister er samlet i naboproblemer du ikke fikk vite om før kjøpet.

Handler saken om støy i stedet for stråling, kan trafikkstøyen langt verre enn på visning og flystøy og støysone som ikke var nevnt være mer relevant.

Kort oppsummert

• Høyspentlinje eller mobilmast ved huset gir bare krav hvis selgeren kjente til et forhold du ikke kunne se eller vite om.
• Synlige linjer og master regnes normalt som kjent når du kjøper.
• Grenseverdien på 200 mikrotesla og 0,4 mikrotesla i byggeprosjekter er ikke selvstendige mangelsgrenser.
• Skriv til megleren før du byr hvis du er i tvil om planer for linjer eller master.