Flystøy og støysone som ikke var nevnt – er det en mangel?

Slik gikk det for Noah

Noah kjøpte en enebolig seks kilometer fra en flyplass. På visning var himmelen stille. Etter innflytting kom de første avgangene klokken halv sju, og han merket at fly gikk over huset flere ganger i timen. Han slo opp kommunens kart og fant at boligen lå i gul støysone for luftfart.

Noah gikk gjennom salgsoppgaven og fant ikke ordet støysone. Selgeren svarte først at han ikke hadde tenkt over det. Noah spurte om selgeren hadde fått noen henvendelser fra flyplassen. Da kom det fram at selgeren to år tidligere hadde fått et brev fra flyplassen om tilbud om støytiltak, som han hadde lagt bort. Kravet gikk gjennom: selgeren gikk med på prisavslag basert på en beregning av hva støyisolering av soverommene ville koste.

Hva gul og rød støysone betyr for fly

Etter den statlige støyretningslinjen er gul sone for luftfart støy over Lden 52 dB, og rød sone støy over Lden 62 dB. Tallene er lavere enn for veg, fordi flystøy oppleves som mer plagsomt. Gul sone er en vurderingssone der det må planlegges godt. Rød sone er i utgangspunktet ikke egnet for støyfølsom bebyggelse.

Støysonekartene bygger på en prognose 10 til 20 år fram i tid, og eieren av anlegget er ansvarlig for å lage dem og gjøre dem tilgjengelige for kommunen. Sonen er altså en beregning, ikke en måling av hvor mange fly som passerer nå. Overstiger gjennomsnittlig innendørs støynivå over døgnet 42 dB i en eksisterende bolig, skal anleggseieren gjennomføre tiltak, regnet med lukkede vinduer (forurensningsforskriften § 5-4). Det gjelder flyplasser, og det kan gi deg et krav mot flyplassen uavhengig av selgeren.

Når ikke nevnt flystøy er en mangel

Etter avhendingslova § 3-7 er det en mangel hvis du ikke fikk opplysninger om forhold selgeren visste eller burde ha visst, og som du hadde grunn til å regne med å få, når det kan antas at det påvirket avtalen. Har selgeren fått brev fra flyplassen, vært med i en støyundersøkelse eller søkt om støytiltak, er han i den situasjonen. Etter § 3-8 kan også uriktige opplysninger i annonse og salgsoppgave gi en mangel.

Megleren skal sørge for at kjøperen skriftlig og tydelig får opplysninger hun har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen (eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd). Er noe viktig bare nevnt i forbifarten, er det ikke sikkert at det er tydelig nok.

Motsatt regnes du for å kjenne til det som går tydelig fram av tilstandsrapport og andre salgsdokumenter du fikk anledning til å lese (§ 3-10 første ledd). Står støysonen tydelig i salgsoppgaven, er kravet ditt svakt. Kjøperens kunnskap begrenser ikke selgerens opplysningsplikt, men det som gjelder deg, er hva som var tydelig for deg.

Hvem må sannsynliggjøre hva

Det er du som kjøper som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Det betyr at du må vise at støyen finnes, at selgeren visste om den eller at annonsen sa noe annet, og at det påvirket avtalen. Selgeren trenger ikke bevise at boligen er uten feil. Hvem som har bevisbyrden, er gjennomgått i hvem som har bevisbyrden for en mangel.

Samle støysonekartet fra kommunen, brev fra flyplassen, salgsoppgave og annonse, og eventuelle tidligere klager i nabolaget. Skriv ned når flyene passerer og hvor mye det forstyrrer, gjerne over flere uker. Du får best resultat om beskrivelsen er nøktern og med datoer.

Hva du kan kreve, og når du må si fra

Kravet er normalt prisavslag, som settes til kostnaden ved å rette feilen hvis noe annet ikke godtgjøres. Kjøperen kan også kreve erstatning, og heving hvis mangelen er et vesentlig avtalebrudd. Terskelen for heving er streng, og du må si fra om heving innen rimelig tid. Du må selv dekke tap og kostnader opp til 10 000 kroner (avhendingslova § 3-1 fjerde ledd).

Reklamasjonen må komme innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, og senest fem år etter overtakelsen. Meldingen må si hva slags feil det er. Er du usikker på om flyene bare er en del av bomiljøet, kan de andre sakene i temaet hjelpe: naboproblemer du ikke fikk vite om før kjøpet, anleggsstøy i flere år fremover og vibrasjoner fra tog og tungtrafikk.

Kort oppsummert

• Flystøy og støysone som ikke var nevnt, er en mangel bare hvis selgeren visste om dem, eller salgsmaterialet ga et annet bilde.
• Gul sone for fly starter ved Lden 52 dB og rød ved 62 dB, men sonen er en beregning og ikke en mangel i seg selv.
• Står støysonen tydelig i salgsdokumentene, regnes den som kjent, og kravet blir svakt.
• Du må sannsynliggjøre flystøyen, si fra innen rimelig tid, og du bærer de første 10 000 kronene selv.