Hindre at skaden blir verre: kjøpers egen plikt

Hva plikten til å begrense skaden innebærer

Har boligen en feil, er det ikke bare selgeren som har noe å gjøre. Etter avhendingslova § 7-2 første ledd må den som forsømmer å begrense tapet gjennom rimelige tiltak, selv bære den tilsvarende delen av tapet. Det gjelder for deg som kjøper, uansett hvor klar mangelen er.

Ordet «rimelige» er viktig. Du skal gjøre det en fornuftig person ville gjort for å hindre at skaden vokser: stenge en vannkran, tette et hull i taket midlertidig eller flytte ting ut av fare. Du skal ikke rive ut vegger eller starte en full oppussing. Hva som er rimelig, avhenger av hvor alvorlig skaden er, hvor raskt den utvikler seg, og hvor enkelt tiltaket er.

Rimelige tiltak i praksis

Skaden kan bli verre av tid, vann, fukt, frost eller bruk. Første trinn er å finne ut hva som forverrer den, og stoppe det. Det kan være å stenge vann, sette opp en presenning, lufte et rom eller la være å bruke en del av boligen. Slike tiltak er billige og lette å reversere, og de beskytter kravet ditt.

Tiltak som endrer boligen varig, bør du vente med. Når du river eller fjerner materialer, kan du ødelegge bevis for hva som var feil, og du kan komme i konflikt med selgerens rett til å se og rette forholdet. Er du usikker, kan det være tryggere å sikre skaden midlertidig og be om råd fra en fagperson.

Ta bilder før du gjør noe, og skriv ned hva du gjorde og når. Hvordan du best dokumenterer, kan du lese i slik dokumenterer du feilen med bilder og video, og hva som er lurt å notere fortløpende, står i loggbok over skaden: dette bør du notere.

Selgerens rett til å rette går foran din reparasjon

Tilbyr selgeren å rette mangelen, må du godta det så lenge rettingen ikke gir deg urimelig ulempe og du ikke har særlig grunn til å motsette deg den. Det står i avhendingslova § 4-10 første ledd. Rettingen skal skje innen rimelig tid og for selgerens regning.

Avviser du en retting selgeren hadde rett til å gjøre, kan du ikke kreve prisavslag eller heve. Du kan fortsatt kreve erstatning, men du kan måtte bære en del av tapet fordi tapet ikke ble begrenset. Dette gjelder brukte boliger, der du ikke kan kreve retting, men selgeren kan tilby det.

Derfor er plikten til å begrense skaden og selgerens rett til å rette to sider av samme sak. Du sikrer det som haster, og lar selgeren få anledning til å rette resten. Skal du vurdere om du bør reparere selv eller vente, kan du se skal jeg reparere med en gang eller vente.

Slik gikk det for Jens

Jens oppdaget tre dager etter overtakelsen at vann rant inn gjennom en takrenne og ned i veggen i stuen. Han tok bilder av flekkene og av vannet som rant, og skrev ned tidspunktet. Han satte deretter opp en presenning over det verste og flyttet møblene bort fra veggen.

Samme dag sendte han melding til selgeren og til selgerens forsikringsselskap og beskrev feilen. Han lot være å åpne veggen, siden han ville gi selskapet mulighet til å se skaden.

Selskapet sendte en fagperson etter halvannen uke, som bekreftet at skaden kom fra en eldre feil ved taket. Utgiften til presenningen ble regnet som et vanlig tiltak for å begrense tapet, og selskapet dekket den sammen med utbedringen. Jens fikk beholde kravet uten fradrag for at skaden hadde vokst, siden han hadde stoppet det som var mulig å stoppe.

Hvem som betaler for tiltakene du gjør

Kostnader ved vanlige tiltak som kompenserer for at boligen har en mangel, regnes ikke som indirekte tap etter avhendingslova § 7-1 tredje ledd. Det betyr at de normalt kan kreves dekket sammen med det øvrige kravet, men du må kunne vise at tiltaket var rimelig og nødvendig.

Har du egen forsikring, gjelder det samme prinsippet der. Etter forsikringsavtaleloven § 4-10 skal sikrede gjøre det som med rimelighet kan ventes for å avverge eller begrense tapet og melde fra uten ugrunnet opphold. Om du kan bruke egen forsikring eller selgerens, avhenger av vilkårene, og det kan du lese mer om i egen forsikring eller selgers, hvem du melder skaden til.

Behold kvitteringer og skriv ned hvem som gjorde arbeidet. Et krav uten dokumentasjon blir lett redusert eller avvist.

Slik forholder du deg når skaden fortsetter å vokse

Hvis skaden fortsetter å vokse mens du venter på svar fra selgeren, må du vurdere om du har en plikt til å gjøre mer. Jo lenger du venter, jo lettere er det for motparten å hevde at du kunne stoppet utviklingen. Si fra skriftlig til selgeren hva du planlegger å gjøre og hvorfor, og gi ham en rimelig frist til å svare.

Kjøperen har også plikt til å undersøke boligen så snart det er rimelig anledning, slik god skikk tilsier, etter avhendingslova § 4-9. Du må altså ikke lene deg tilbake og vente. Hvis du vil heve etter overtakelsen, har du plikt til forsvarlig tilsyn med eiendommen og krav på dekning av forsvarlige tilsynskostnader.

Skulle du bli usikker på hvordan du skal gå fram, finner du en oversikt over de første dagene i oppdaget feil i boligen du nettopp kjøpte, gjør dette først.

Kort oppsummert

• Du har plikt til å begrense skaden med rimelige tiltak, og forsømmer du det, bærer du den delen av tapet som kunne vært unngått.
• Sikre det som haster, og vent med inngrep som endrer boligen varig.
• Selgeren har rett til å rette mangelen, og du kan miste prisavslag og heving hvis du avviser en slik retting.
• Ta bilder, ta vare på kvitteringer og skriv ned hva du gjorde og når.