Garasjen står for nær nabogrensen – må den flyttes?

Hvilke avstandsregler gjelder for garasjen

Plan- og bygningsloven § 29-4 sier at byggverk skal ha en avstand til nabogrensen som minst svarer til halve høyden, og aldri under fire meter, med mindre planen sier noe annet. Kommunen kan godkjenne mindre avstand hvis naboen har gitt skriftlig samtykke, eller hvis det gjelder en frittliggende garasje, et uthus eller et lignende mindre tiltak.

Uten søknad kan du sette opp en frittliggende bygning som ikke skal brukes til beboelse hvis den har BRA og BYA (bruksareal og bebygd areal) på høyst 50 kvadratmeter, mønehøyde på høyst 4,0 meter og gesimshøyde på høyst 3,0 meter. Den må stå minst 1,0 meter fra nabogrensen og fra annen bygning, og den kan ikke ha kjeller. Tiltakshaveren skal melde fra til kommunen senest fire uker etter at bygget er ferdig. Unntaket gjelder bare hvis tiltaket ikke er i strid med plan, lov og forskrift.

Reguleringsplanen kan ha egne byggegrenser. Sjekk den før du konkluderer med at avstanden er lovlig eller ulovlig.

Må garasjen flyttes

Kommunen skal forfølge overtredelser av plan- og bygningsloven, men kan la være når overtredelsen er av mindre betydning. Før kommunen gir pålegg, skal den ansvarlige få skriftlig forhåndsvarsel med minst tre ukers frist til å uttale seg. Pålegget kan gjelde retting og opphør av bruk, og det skal ha en frist. Tvangsmulkt (en løpende bot til forholdet er rettet) kan ilegges for å få pålegget gjennomført.

Kommunen kan også gi dispensasjon. Det kan ikke gis hvis hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, og fordelene må være klart større enn ulempene. En søknad om dispensasjon, eller en søknad om samtykke fra naboen, er derfor ofte et alternativ til å flytte garasjen.

Hvem som er ansvarlig for en gammel garasje, og hvor lenge kommunen kan gripe inn, er ikke avklart i en enkel regel. Loven har ingen fast foreldelsesfrist for pålegg. Du bør ikke anta at garasjen er trygg bare fordi den har stått lenge.

Hva du kan kreve av selger

Ved forbrukerkjøp har boligen en mangel hvis den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått. Det gjelder ikke hvis du ikke bygde på selgerens sakkunnskap, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det. En garasje som står i strid med avstandsreglene, kan derfor være en mangel.

Du kan også vise til avhendingslova § 3-7: Selger skal opplyse om forhold hun kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Meglerens salgsoppgave skal blant annet opplyse om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse og om forholdet til offentlige planer. Sier salgsoppgaven noe uriktig om garasjen, kan avhendingslova § 3-8 gi deg krav.

Mangelen kan gi krav på prisavslag, erstatning eller heving. Prisavslaget settes som hovedregel til det det koster å rette forholdet. Hva det koster å flytte en garasje eller søke om dispensasjon, må du få dokumentert med tilbud og svar fra kommunen. Du må dekke de første 10 000 kronene selv.

Reklamasjon og frister

Du må gi selger melding innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, og meldingen må si hva slags avtalebrudd det gjelder. Senest fem år etter overtakelsen er fristen ute. Har selger vært uærlig, kan hun ikke bruke for sen reklamasjon mot deg. Foreldelsesloven gjelder i tillegg, med tre års alminnelig frist.

Har naboen eller kommunen reist krav, bør du sende kopi til selger og be om svar innen en rimelig frist.

Tilbygg og andre tiltak uten søknad behandles i oversikten over ulovlig bygde tiltak. Se også tilbygget som ikke er byggemeldt, hvor nær nabogrensen du kan bygge og garasje på naboens grunn.

Slik gikk det for Alma

Alma kjøpte et rekkehus med en frittstående garasje på 30 kvadratmeter. Etter to måneder fikk hun brev fra naboen om at garasjeveggen stod 60 centimeter fra grensen. Alma slo opp byggesaksmappa hos kommunen og fant en tillatelse til garasje, men med en annen plassering enn der den faktisk stod.

Hun skrev til selger med kopi av tegningen og en måling av avstanden. Samtidig ba hun naboen om å svare på om han ville gi skriftlig samtykke til dagens plassering. Hun fikk vite at kommunen kunne behandle en dispensasjonssøknad, og at hun kunne kreve at selger dekket kostnaden hvis det viste seg å være en mangel.

Kort oppsummert

• En garasje nær nabogrense kan være lovlig hvis den er en liten frittliggende bygning minst én meter fra grensen.
• Hovedregelen er halve høyden og minst fire meter, men kommunen kan godkjenne mindre avstand for garasje eller med naboens samtykke.
• Kommunen kan gi pålegg om retting etter forhåndsvarsel, men kan også gi dispensasjon.
• Som kjøper kan du kreve prisavslag eller erstatning fra selger hvis garasjen er en mangel.
• Reklamer innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen.