Hvordan fungerer MVA når jeg leier ut hytte eller ferieleilighet?

Hvorfor hytteutleie kan ha MVA når boligutleie ikke har det

Utleie av fast eiendom er unntatt fra merverdiavgiftsloven (§ 3-11 første ledd). Derfor tar en utleier av leiligheter ikke MVA på husleien. Loven gjør likevel unntak fra unntaket. Utleie som nevnt i § 5-5 er avgiftspliktig. Det gjelder utleie av rom i hotellvirksomhet og lignende virksomhet, fast eiendom til camping, og hytter, ferieleiligheter og annen fritidseiendom.

For denne utleien gjelder redusert sats, som er 12 prosent. Den samme satsen gjelder utleie av møte- og konferanselokaler fra slik virksomhet (§ 5-5 annet ledd) og formidling av slik utleie (§ 5-5 fjerde ledd). Et utleiebyrå som formidler hytteleie, skal altså bruke 12 prosent på formidlingen.

Når du må ta MVA på hytteutleie

Det er bare næringsdrivende som skal registreres i Merverdiavgiftsregisteret (§ 2-1). Spørsmålet blir derfor om utleien din er næring. Det vurderes blant annet ut fra hvor omfattende utleien er, hvor lenge den varer, om den er egnet til å gi overskudd, og om du driver den for egen regning og risiko.

Leier familien ut sin egen hytte noen helger og en ferieuke via Finn eller en bookingplattform, er det normalt privat utleie. Eier du flere hytter eller leiligheter i et feriested, leier ut store deler av året og markedsfører utleien som et tilbud, er det mer sannsynlig at det er næring. Tilbyr du i tillegg vask, sengetøy, nøkkelutlevering og vertskap, blir utleien mer lik hotelldrift, og det trekker i samme retning. Les også om når utleie av flere boliger blir næring.

Når utleien er næring og leieinntektene har passert 50 000 kroner på tolv måneder, skal du registreres og ta 12 prosent MVA.

Hva som inngår i de 12 prosentene

Ting som hører naturlig med til oppholdet og ikke koster ekstra, får samme sats som leien (§ 5-5 tredje ledd). Er strøm, ved, sengetøy og sluttvask med i prisen, beregner du 12 prosent av hele beløpet.

Tar du særskilt betalt for noe, må hver post vurderes for seg. Utleie av båt, sykler eller annet utstyr er utleie av varer og har 25 prosent. Selger du mat, gjelder reglene for næringsmidler. Lager du en egen pris for sengetøy eller vask, kan den posten få en annen sats enn selve leien.

Fradrag, egen bruk og ti års bindingstid

Som registrert får du fradrag for inngående MVA på det du kjøper til utleien (§ 8-1). Bruker du en av hyttene selv noen uker i året, får du bare fradrag for den delen som går til utleien (§ 8-2).

Bygger du en ny utleiehytte, eller pusser opp for så mye at MVA-en på byggekostnadene er minst 100 000 kroner, regnes hytta som en kapitalvare (§ 9-1). Da gjelder en justeringsperiode på ti år etter at bygget er ferdig (§ 9-4). Slutter du med utleie, tar hytta i privat bruk eller selger den i denne perioden, kan du måtte betale tilbake en del av fradraget.

Når du leier ut privat

Er utleien ikke næring, tar du ikke MVA og får ikke fradrag. Du kan heller ikke registrere deg frivillig for å få fradrag på oppussingen. Reglene om frivillig registrering i § 2-3 gjelder blant annet utleie av bygg til virksomheter som selv er registrert, ikke utleie av fritidsboliger til ferierende. Leieinntekten skal likevel med i skattemeldingen etter egne regler, se skattereglene for utleie av hytte. Fra 2026 skal digitale plattformer gi Skatteetaten opplysninger om utleie av fast eiendom som formidles gjennom dem (skatteforvaltningsloven § 7-11). Skatteetaten får dermed vite om utleien din, enten den er privat eller næring.

Kort oppsummert

• MVA på hytteutleie er 12 prosent når utleien er næringsvirksomhet og omsetningen har passert 50 000 kroner på tolv måneder.
• Privat utleie av egen hytte noen uker i året er normalt ikke næring og gir ikke MVA.
• Strøm, ved, sengetøy og vask som er med i prisen, får 12 prosent. Det du tar særskilt betalt for, vurderes for seg.
• Registrerte utleiere får fradrag for MVA på kostnadene, men må dele fradraget ved egen bruk.
• En ny eller kraftig oppusset utleiehytte har ti års justeringsperiode for fradraget.