Fuktskjolder på loftet: skjult mangel eller kjent risiko?

Skjult mangel: hva selgeren visste

En skjult mangel er en feil du ikke kunne se eller lese deg til før kjøpet. Etter avhendingslova § 3-7 er det en mangel hvis selgeren ikke ga deg en opplysning han kjente til eller burde ha kjent til, og som du hadde grunn til å vente å få. Visste selgeren at taket hadde lekket, eller at loftet hadde hatt fukt, er det slik informasjon.

Uriktige opplysninger teller også. Sier egenerklæringen at det ikke er lekkasjer i taket, og det viser seg at det var det, er det en mangel etter avhendingslova § 3-8, så lenge opplysningen kan antas å ha påvirket avtalen. Loven gir deg dessuten vern mot at selgeren skjuler fukt: er selgeren uærlig eller grovt uaktsom, gjelder ikke begrensningene i kjøperens undersøkelsesplikt.

Kjent risiko: hva rapporten og visningen viste

Kjenner du til fukten, kan du ikke klage på den. Du regnes for å kjenne til forhold som går tydelig frem av tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter du fikk mulighet til å lese (avhendingslova § 3-10). Har du besiktiget loftet, kan du heller ikke klage på det du burde ha oppdaget ved undersøkelsen.

Tilstandsrapporten skal fra kaldloft eller kryploft se etter biologiske skadegjørere, lekkasjer, fuktskjolder og kondens. Den skal også spørre eieren om loftet er innredet i ettertid. Er loftet ikke undersøkt, for eksempel fordi det var uframkommelig, skal det stå i rapporten. Står det at skjoldene er gamle og at det ikke er aktive lekkasjer, er det en opplysning du kjente til.

Tilstandsgrad 2 kan bety at det er varslet om skader eller behov for overvåking. Hvor stor vekt det får, avhenger av hvor konkret risikoen ble beskrevet. Et vagt «følg med på taket» betyr mindre enn en beskrivelse av akkurat de skjoldene du nå har funnet.

Slik gikk det for Aud

Aud kjøpte et hus og gikk opp på loftet første gang etter overtakelsen. Der fant hun mørke fuktskjolder rundt piperøret og bak kneveggen. Tilstandsrapporten hadde en kort merknad om at taket var eldre og burde følges opp, og loftet var ikke nevnt særskilt.

Aud sendte selgeren bilder og spurte om han hadde kjent til fukt. Selgeren svarte at det hadde lekket rundt pipa en gang, at han hadde fått den tettet og at han ikke hadde tenkt på at det var noe han måtte opplyse om. Dermed viste det seg at han kjente til lekkasjen og ikke hadde sagt fra. Aud fikk medhold i at det var en mangel, og partene ble enige om et prisavslag.

Hva fuktskjolder på loftet kan skyldes

Fukt på loftet kommer ofte fra taket. Tak skal ha tilstrekkelig fall og avløp, og der det kan oppstå kondens under taktekkingen, skal konstruksjonen under ha vanntett undertak (byggteknisk forskrift, TEK17). Rapporten skal undersøke taket fra utsiden for svanker, fuktskjolder, råte, tetthet rundt gjennomføringer og lufting.

Andre årsaker er kondens (fuktig innelufta som fester seg på kalde flater), dårlig lufting og gamle lekkasjer som ikke er aktive lenger. Gamle skjolder kan bety at feilen er rettet, men de kan også bety at fukten kommer tilbake. Derfor må du finne ut om skjoldene er tørre og hvor gamle de er. Er skjoldene tørre og gamle, er det et argument for at feilen er rettet, men det fritar ikke selgeren for å opplyse om den.

Har loftet blitt gjort om til oppholdsrom, kan det være søknadspliktig bruksendring. Det er et eget spørsmål, men det kan tale for at arbeidet er gjort uten forsvarlig fuktsikring.

Slik dokumenterer du fuktskjolder på loftet

Ta bilder med dato og mål. La en fagperson ta fuktmålinger og vurdere om skjoldene er gamle eller nye. Skriv ned om det har regnet eller blåst kraftig før du så dem. Undersøk om taket er blitt reparert.

Du bør deretter sende en skriftlig melding til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget skjoldene. Du må si hva slags feil det er og at du krever noe. Selgeren kan tilby å rette, og avviser du et slikt tilbud, kan du miste prisavslag og heving.

Hva som er en skjult mangel generelt, står i hva er en skjult feil eller mangel ved bolig. Hvem som må bevise hva, står i hvem som har bevisbyrden for en mangel. Den store oversikten finner du i pilaren om fukt og mugg oppdaget etter boligkjøp. Er det fuktig lukt i huset i tillegg, kan vond lukt i boligen også være relevant. For fukt i kjelleren, se fuktig krypkjeller i et gammelt hus.

Kort oppsummert

• Fuktskjolder på loftet er en mangel når selgeren kjente til dem og ikke sa fra, eller opplysningene i salgsdokumentene var uriktige.
• Var skjoldene synlige eller tydelig beskrevet i tilstandsrapporten, regnes du for å ha kjent til dem.
• Finn ut om fukten er ny eller gammel, og dokumenter den før noe repareres.
• Du må selv sannsynliggjøre at skjoldene er en mangel, og selgeren kan tilby retting.