Første måned i studentboligen: slik melder du feil og mangler

Gå gjennom boligen den første dagen

Reglene for feil og mangler gjelder også i studentbolig. Etter husleieloven § 2-2 skal husrommet ved overleveringen være i samsvar med avtalen, og hvis ikke annet er avtalt, ryddet, rengjort og i vanlig god stand. Mangler er det som ikke svarer til dette. Husleieloven § 11-2 om studentbolig har egne regler om blant annet oppsigelse og depositum, men den gir ikke unntak fra reglene om mangler.

Start med en gjennomgang den første dagen. Se etter hull i vegger, flekker på madrass og gulv, ødelagte lås og vinduer, mugg, svikt i varme og vann, defekt komfyr og kjøleskap og dårlig fungerende internett hvis det er en del av leien. Skriv ned alt og ta bilder med datomerke. Er det en innflyttingsprotokoll, noter feilene i den. Er det ingen, lag en egen liste og send den.

Husk at det du kjente til ved avtaleinngåelsen, ikke kan gjøres gjeldende som mangel (§ 2-6). Har du vært på visning og sett riper i parketten, er det vanskelig å klage på dem senere. Det er tilstanden da du overtok, som teller (§ 2-7).

Hvor raskt må du melde feil i studentboligen?

Kravet står i § 2-8: Du må gi utleier melding om at du påberoper mangelen innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget den. Hva som er rimelig, avhenger av mangelen. Er det en feil du ser første dag, bør du melde fra første uke. Er det noe som viser seg senere, som fukt bak et skap, regner tiden fra du burde ha oppdaget det.

Unntaket er hvis utleier har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro, for eksempel ved å skjule en kjent feil. Da gjelder ikke fristen på samme måte.

Loven stiller ikke krav til hvordan du melder fra, men en skriftlig melding gjør det enkelt å vise at du gjorde det og når. Bruk e-post eller utleiers portal, og beskriv feilen, legg ved bilder og be om retting. Spør etter bekreftelse på at meldingen er mottatt. Se også artikkelen om å melde fra om mangelen med en gang.

Hva du kan kreve når feilen er en mangel

Det du kan kreve, avhenger av feilens art. Du kan kreve at utleier retter mangelen for egen regning, så lenge det ikke koster eller belaster utleier urimelig, jf. § 2-10. Retting skal skje innen rimelig tid etter at du har krevd det. Mens mangelen varer, kan du etter § 2-11 kreve avslag i leien, slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom husrommets verdi i mangelfull og kontraktsmessig stand. Det finnes altså ingen fast prosentsats, men en vurdering av hvor mye mangelen reduserer verdien av å bo der.

Er mangelen vesentlig, kan du i noen tilfeller heve avtalen etter § 2-12, men det er en kraftig reaksjon som krever at misligholdet er vesentlig. Du kan også kreve erstatning for tap i enkelte tilfeller.

Slik unngår du å bli belastet ved utflytting

Etter husleieloven § 10-2 skal du levere boligen i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra vanlig slit og elde og mangler utleier selv plikter å utbedre. Har du meldt fra om feilene tidlig, kan utleier ikke senere kreve at du betaler for dem. Har du ikke gjort det, risikerer du å få skylden for skader som var der fra før.

Gjør du en rask gjennomgang av boligen og lagrer bildene, kan du trygt si at feilen fantes da du flyttet inn.

Kort oppsummert

• Boligen skal ved overleveringen være ryddet, rengjort og i vanlig god stand etter § 2-2, også i studentbolig.
• Du må melde fra om feil og mangler innen rimelig tid etter at du burde oppdaget dem, ellers kan du miste retten til å gjøre dem gjeldende (§ 2-8).
• Meld feil i studentbolig skriftlig, beskriv feilen, legg ved bilder og be om retting.
• Du kan kreve retting og avslag i leien mens mangelen varer.
• Er feilene dokumentert, kan utleier ikke belaste deg for dem ved utflytting.