Fornye oppdraget med megleren: må det være skriftlig?
Ja, skal du fornye oppdragsavtale med megleren, må fornyelsen være skriftlig, og den kan gjelde i høyst seks måneder om gangen. En muntlig avtale på telefon er ikke nok, men en elektronisk signatur, for eksempel med BankID, kan være det. Kravet kan ikke avtales bort når du selger som privatperson. Fornyelsen er også en god anledning til å forhandle om pris og plan.
Mathias signerte med megleren i april. Nå er det oktober, leiligheten er fortsatt ikke solgt, og megleren ringer for å si at oppdraget går ut neste uke. «Vi bare forlenger, så tar vi en ny runde etter jul.» Mathias svarer at det høres greit ut, men han har ikke signert noe.
Fornyelse krever skriftlig avtale
Oppdraget skal gis for et bestemt tidsrom på høyst seks måneder (eiendomsmeglingsloven § 6-5, første ledd). Det kan fornyes for inntil seks måneder om gangen, og fornyelsen skal være skriftlig. Når du er forbruker, kan disse reglene ikke fravikes til din ulempe (eiendomsmeglingsloven § 1-3).
Skriftlighet krever ikke papir og penn. Avtaler kan inngås elektronisk hvis begge ønsker det, hele innholdet er tilgjengelig når avtalen inngås, og det brukes en betryggende metode for å bekrefte hvem som avtaler (eiendomsmeglingsloven § 3-7, andre ledd). En fornyelse signert med BankID oppfyller kravet. Om en e-post der du bare svarer ja holder, er mer usikkert, fordi loven krever en betryggende metode for å bekrefte hvem som inngår avtalen. En samtale på telefon er ikke nok.
Hvorfor kravet til skriftlig fornyelse er viktig for deg
Varigheten har stor betydning for hva megleren kan kreve. Så lenge oppdraget løper, har hun krav på vederlag hvis boligen blir solgt, selv om hun ikke fant kjøperen (eiendomsmeglingsloven § 7-3, første ledd). Kravet om skriftlig fornyelse skal hindre at du blir bundet lenger enn du har forstått.
For Mathias betyr det at oppdraget faktisk går ut neste uke, selv om han sa ja på telefonen. Selger han etter det, har megleren ikke krav på vederlag som om oppdraget fortsatt løp. Hun kan likevel ha krav etter etterløpsregelen hvis kjøperen er en hun forhandlet med eller ga opplysninger til i oppdragstiden, og salget skjer innen tre måneder (eiendomsmeglingsloven § 7-3, andre ledd). Hvordan etterløpet virker, står i Etter at megleravtalen er ute: kan megleren kreve provisjon?.
Hvis megleren fortsetter uten skriftlig fornyelse
Det hender at megleren fortsetter å holde visninger og ta imot bud etter at oppdraget har gått ut, uten at noe er signert. Da er det uklart hvilket grunnlag hun jobber på. Blir det salg, og dere er uenige om vederlaget, kan megleren ha vanskelig for å bygge kravet på en fornyelse som ikke er skriftlig. Det er megleren som har ansvaret for å sørge for at oppdraget er i orden.
Det betyr ikke at du kan la megleren jobbe og deretter nekte å betale. Har du tatt imot arbeidet og latt henne gjennomføre salget, kan hun kanskje kreve betaling på annet grunnlag. Det enkleste er å bestemme deg før oppdraget går ut, og få det skriftlig uansett hva du velger.
Bruk fornyelsen til å forhandle
Når oppdraget går ut, står du fritt. Du kan fornye, la oppdraget gå ut, eller velge en ny megler. Det gir deg en posisjon du ikke hadde mens oppdraget løp. Spør megleren hvorfor boligen ikke er solgt, og hva hun vil gjøre annerledes. Spør om ny markedsføring koster ekstra, og om de faste kostnadene kan settes ned.
Den opprinnelige avtalen skulle ha et samlet kostnadsoverslag over vederlag og utlegg (eiendomsmeglingsloven § 6-4). Ved fornyelse bør du få et nytt overslag for perioden som kommer, særlig hvis det skal bestilles nye annonser eller bilder. Si at nye annonser og ny fotografering koster 20 000 kroner. Da bør det stå i fornyelsen, ikke komme som en overraskelse på regningen.
Du kan også fornye for kortere tid enn seks måneder. En fornyelse på to eller tre måneder gir megleren en ny sjanse, uten at du binder deg til en hel ny periode. Om det er på tide å bytte megler i stedet, står i Boligen blir ikke solgt: når bør du bytte megler?.
Når du skal fornye oppdragsavtale: dette bør stå i den
En fornyelse bør angi ny sluttdato, eventuelle endringer i vederlag og utlegg, og hva som skal gjøres annerledes. Hvis dere endrer prisantydningen eller salgsstrategien, er det fint å få det med. Endrer dere ikke noe annet, er det nok at fornyelsen viser til den opprinnelige avtalen og angir ny periode.
Mathias svarte megleren på e-post at han ikke ville fornye før han hadde sett et forslag til ny plan og et nytt kostnadsoverslag. Han fikk begge deler to dager senere og signerte en fornyelse på tre måneder.
Kort oppsummert
- Fornyelse av oppdraget må være skriftlig og kan gjelde i høyst seks måneder om gangen.
- Elektronisk signatur oppfyller kravet, en telefonsamtale gjør det ikke.
- Uten skriftlig fornyelse går oppdraget ut på datoen i avtalen.
- Etterløpsregelen kan fortsatt gi megleren krav i tre måneder etter utløpet.
- Bruk fornyelsen til å forhandle om pris, plan og varighet.