Boligen blir ikke solgt: når bør du bytte megler?
Er en bolig ikke solgt etter mye lengre tid enn det som er vanlig der du bor, er det grunn til å vurdere pris, presentasjon og megler på nytt. Bytte av megler er riktig når problemet ligger hos megleren, for eksempel dårlig oppfølging, svake råd eller lite aktivitet. Ligger problemet i prisen, hjelper det sjelden å bytte. Du kan si opp megleren uten varsel, men betaler da for arbeidet som er gjort.
Morten la ut leiligheten sin i september. Etter ti uker hadde det vært fire visninger, åtte besøkende og ingen bud. Megleren foreslo å vente til våren. Morten lurte på om det var leiligheten, prisen eller megleren som var problemet.
Hva er lang tid for en bolig som ikke er solgt?
Salgstiden varierer mye med sted og årstid. I desember 2025 var gjennomsnittlig salgstid i Norge 71 dager, mot 54 dager i november. Kortest var den i Bergen med 20 dager og Stavanger med 26, og lengst i Tønsberg med 105 dager. Det viser tall fra Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi.
Snittet sier noe om markedet, men lite om din bolig. En enebolig i et lite marked vil ofte ligge lenger enn en toroms i sentrum av en stor by. Spør megleren hva salgstiden er for lignende boliger i ditt område. Har din bolig ligget to eller tre ganger så lenge som det, er det et signal.
Like viktig er aktiviteten underveis. Mange besøkende på visning, men ingen bud, peker ofte mot prisen. Få besøkende peker mot annonsen, bildene eller prisen. Mange som bestiller salgsoppgaven uten å komme på visning, kan peke mot noe i dokumentene, for eksempel tilstandsrapporten.
Pris, presentasjon eller megler
De fleste boliger som blir liggende, har en pris som ikke stemmer med det kjøperne er villige til å betale. En ny megler kan ikke endre det, med mindre den nye megleren gir bedre råd om prisen. Hvem som bestemmer prisantydningen, står i hvem bestemmer prisantydningen.
Presentasjonen er neste punkt. Bilder tatt i mørkt vær, en annonsetekst som ikke sier noe om det som gjør boligen spesiell, eller en salgsoppgave som er vanskelig å lese, kan holde folk unna. Dette kan megleren endre uten å bytte.
Megleren er det tredje. Megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser, og gi råd og opplysninger av betydning for handelen (eiendomsmeglingsloven § 6-3, første og andre ledd). En megler som ikke følger opp interessenter, ikke kommer med råd om hva som kan gjøres, eller ikke svarer deg, gjør ikke den jobben.
Tegn på at det er megleren
Disse tegnene peker mot megleren heller enn mot boligen: Du får ikke tilbakemelding etter visning. Megleren vet ikke hvor mange som har bestilt salgsoppgaven eller hvem de var. Det kommer ingen forslag om hva som kan gjøres. Henvendelser blir liggende i dagevis. Megleren som var på befaringen, er ikke den som holder visningene, og det er uklart hvem som har ansvaret.
Det siste er et lovkrav. Avtalen skal oppgi hvem som er ansvarlig megler (eiendomsmeglingsloven § 6-4, første ledd), og den ansvarlige megleren skal selv utføre de vesentligste elementene i meglingen (eiendomsmeglingsloven § 6-2, andre ledd). Visninger kan overlates til en medhjelper, men råd og budrunde kan det ikke (eiendomsmeglingsforskriften § 6-1).
Morten ba om et møte. Megleren hadde ingen oversikt over hvem som hadde vært på visning, og kunne ikke svare på hvorfor ingen hadde budt. Det avgjorde saken for ham.
Når bytte av megler lønner seg
Du kan si opp megleren uten varsel (eiendomsmeglingsloven § 6-5, andre ledd). Megleren har krav på et rimelig vederlag for arbeidet som er utført, og på dekning av utlegg som står i avtalen (eiendomsmeglingsloven § 6-5, tredje ledd). Hva det koster i kroner, står i hva koster det å bytte megler.
Et bytte koster tid og penger. Ny megler må lage ny salgsoppgave, og boligen må ofte fotograferes og annonseres på nytt. Det gir mening når den nye megleren har en konkret plan for hva som skal gjøres annerledes: en annen pris, en annen målgruppe, bedre bilder eller tettere oppfølging av interessentene. Spør om planen før du signerer.
Husk at den første megleren kan ha krav på vederlag hvis boligen selges innen tre måneder til noen som den første megleren forhandlet med eller ga opplysninger om boligen etter forespørsel (eiendomsmeglingsloven § 7-3, andre ledd). Be om en liste over disse interessentene når du sier opp.
Når det er bedre å bli
Har megleren fulgt opp, gitt deg konkrete råd og vist deg tallene fra visningene, og det fortsatt ikke kommer bud, er det lite sannsynlig at en ny megler gjør det bedre med samme pris. Da er alternativene å justere prisen, gjøre tiltak i boligen, eller ta den av markedet og prøve igjen senere.
Oppdraget kan vare i høyst seks måneder (eiendomsmeglingsloven § 6-5, første ledd). Skal du fortsette med samme megler etter det, må fornyelsen være skriftlig. Det er en naturlig anledning til å gå gjennom strategien. Hva du kan gjøre konkret når salget står stille, står i ikke solgt på tre måneder.
Kort oppsummert
- Sammenlign salgstiden med lignende boliger der du bor, ikke bare med landssnittet.
- Mange på visning uten bud peker ofte mot prisen, og da hjelper det sjelden å bytte megler.
- Manglende oppfølging, råd og svar er tegn på at problemet ligger hos megleren.
- Du kan si opp uten varsel, men betaler for utført arbeid og avtalte utlegg (eiendomsmeglingsloven § 6-5).